Решение по делу № 2-754/2024 (2-6807/2023;) от 30.11.2023

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

17 января 2024 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Чубенко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-945/24 по иску Бакан Юлии Алексеевны к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН №) в пользу Бакан Юлии Алексеевны (паспорт серии №) компенсацию за объект долевого строительства в размере 11 843 452 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.11.2022 г. по 14.12.2023 г. в размере 1 195 215 рублей 21 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 15.12.2023 г. до полной выплаты компенсации.

В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН №) отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                            В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2024 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Чубенко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-945/24 по иску Бакан Юлии Алексеевны к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,

установил:

Бакан Ю.А. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения, прекращении права и признании права. В обоснование иска указывает, что на основании договора с ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» она является участником долевого строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Николаева О.В. При рассмотрении дела о банкротстве ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» судом применены положения §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков. Приказом Министерства строительства Самарской области от 25.03.2021 г. №36-П завершение строительства проблемного объекта по адресу: <адрес>, застройщик ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», признано невозможным. Министерство строительства Самарской области включило её в реестр пострадавших участников долевого строительства. Ей не оказана какая-либо мера государственной поддержки со стороны Министерства строительства Самарской области. Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2021 г. по делу №А55-5075/2009 в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» включены требования о передаче ей квартиры № из 4 комнат площадью 123,93 м2 в доме по адресу: <адрес>, сумма, уплаченная по договору, составляет 3 860 420 рублей, неисполненные обязательства перед застройщиком отсутствуют. Строительство дома осуществлялось ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» без получения разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером №. На этом же земельном участке тем же застройщиком на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ г. осуществлялось строительство объекта - «8-9 этажный жилой дом №1 (секции 1,2,3) общей площадью 13867,12 м2 со встроенными магазинами (продовольственным и промтоварным), нежилыми помещениями, эксплуатируемыми подвальными помещениями и встроено-пристроенной подземной автомобильной стоянкой в городе Самара, Самарской области со строительным адресом: Самарская область, город Самара, Ленинский район, в границах улиц Ленинская, Маяковского, Братьев Коростелевых, Чкалова на земельном участке относящегося к категории «земли населённых пунктов», имеющего кадастровый номер №, общей площадью 25810,70 квадратных метров, находящийся между ориентирами: Самарская область, город Самара, Ленинский район, в границах улиц Ленинская, Маяковского, Братьев Коростелевых, Чкалова». Строительный адрес жилого дома: <адрес>. 17.09.2021 г. наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в соответствии с ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства этого объекта незавершенного строительства и о финансировании мероприятий, предусмотренных п.5 ч.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании Фонд развития территорий» при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», одобрено осуществление выплат участникам строительства. Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 г., по делу №А55-5075/2009 удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ЗАО ПФСК «ЭЛ-ГРАНД» на земельный участок с кадастровым номером № и расположенные на нем объекты незавершенного строительства, на публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в качестве встречного предоставления за передаваемое имущество возложена обязанность производить выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включённым в реестр требований участников строительства. 25.10.2022 г. она обратилась в ППК «Фонд развития территорий» с заявлением о выплате возмещения, выплаты не получила. Просит взыскать солидарно с Министерства строительства Самарской области, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещение в не указанном заявительницей размере, прекратить её право на четырехкомнатную квартиру № площадью 123,93 м2 на 5 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве с ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», признать за Министерством строительства Самарской области, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» «общедолевую собственность на имущественное право» на указанную квартиру.

Определением судьи от 12.01.2023 г. исковое заявление в части требования к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» о взыскании возмещения возвращено заявительнице.

В ходе разбирательства дела истица изменила заявленные требования, просила взыскать компенсацию за объект долевого строительства в размере 11 843 452 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.11.2022 г. по 14.12.2023 г. в размере 1 195 215 рублей 21 копейки и с 15.12.2023 г. до дня исполнения решения.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. Матвеев Д.В. заявленные требования поддержал.

Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (т.1, л.д. 98-99), в котором иск не признал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истицы, суд приходит к следующему.

В ходе разбирательства дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» и истица заключили между собой договор участия в долевом строительстве № (т.1, л.д. 43-47) в отношении четырёхкомнатной квартиры № площадью 123,93 м2 на 5 этаже дома по адресу: <адрес>. Цена договора составляла 3 860 420 рублей. Срок передачи квартир договором не определён, срок завершения строительных работ (не срок ввода дома в эксплуатацию) определён указанием на III квартал 2009 г.

Истица оплатила застройщику цену участия в долевом строительстве 2.03.2007 г. (т.1, л.д. 48).

Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2021 г. по тому же делу в реестр требований кредиторов ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» о передаче жилых помещений включены требования Бакан Ю.А. о передаче, в частности, указанной квартиры, сумма требования – 3 860 420 рублей (т.1, л.д. 49-50).

Приказом Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г. № завершение строительства дома по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д.257, признано невозможным (т.1, л.д. 17).

В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:

- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;

- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;

- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;

- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;

- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;

- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома № (секции 4-6) по адресу: <адрес>, расположенного на том же земельным участке с кадастровым номером №, что и дом по адресу: <адрес> (л.д. 18-21).

В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.

В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.

В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:

- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;

- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.

В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.

Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г. по делу №А55-5075/2009 (т.1, л.д. 22-26) заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» на земельный участок с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: жилым домом по адресу: <адрес>, и жилым домом по адресу: <адрес>, удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» о передаче жилых помещений и машиномест.

Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;

г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.

Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).

Из материалов дела усматривается, что истица обратилась к ответчику с заявлением о выплате возмещения (т.1, л.д. 55-57). Заявление получено ответчиком 2.11.2022 г. (т.1, л.д. 62). Соответственно, срок выплаты возмещения наступил 17.11.2022 г.

Сведений о принятом ответчиком решении суду не представлено.

Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не более чем на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.

Ответчик заказал оценку рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, ООО «Российская оценка». Согласно отчёту названного оценщика от ДД.ММ.ГГГГ г. № (приобщён к материалам дела в электронном виде) рыночная стоимость четырёхкомнатной квартиры № площадью 123,93 м2 на 5 этаже на 4.08.2021 г. составляла 7 919 127 рублей.

Однако 17.09.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: г<адрес> не принималось. Обязанность в качестве встречного предоставления производить в соответствии со ст.13 ФЗ выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включённым в реестр требований участников строительства, возложена на ответчика определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г.

Факт принятия решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома №1 (секции 4-6) по адресу: <адрес>, расположенного на том же земельным участке с кадастровым номером №, не даёт ответчику оснований производить оценку квартир в доме № по ул. Ленинской на дату в пределах шестимесячного интервала от даты принятия этого решения.

В данном случае истица вправе рассчитывать на предоставление ему от Фонда денежной компенсации, размер которой должен соответствовать действительной рыночной стоимости жилого помещения, на которое она претендовал как участница строительства.

С учётом изложенного, оснований для определения размера компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. не имеется, в связи с чем составленный по заказу ответчика отчёт ООО «Российская оценка» от ДД.ММ.ГГГГ г. № не может быть принят судом.

Оценка стоимости не полученной истицей квартиры для целей определения размера возмещения должна производиться на дату, когда возмещение должно было быть выплачено.

Для определения рыночной стоимости равнозначного жилого помещения судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Судом получено заключение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. № (т.1, л.д. 148-248), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 18.11.2022 г., т.е. на день, когда ответчик должен был выплатить возмещение, составляет 98 695 рублей 43 копейки.

Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.

Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истицы был заключён договор участия в долевом строительстве, превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, составляет 11 843 451 рубль 60 копеек (98 695 рублей 43 копейки / м2 * 120 м2), 11 843 452 рубля с округлением до целых рублей.

На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Поэтому требование истицы о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.11.2022 г. по 14.12.2023 г. в размере 1 195 215 рублей 21 копейки обоснованно и подлежит удовлетворению. Размер процентов за указанный период рассчитан истицей правильно и составляет 1 195 215 рублей 21 копейку. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истицы об их взыскании с 15.12.2023 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН №) в пользу Бакан Юлии Алексеевны (паспорт серии №) компенсацию за объект долевого строительства в размере 11 843 452 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.11.2022 г. по 14.12.2023 г. в размере 1 195 215 рублей 21 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 15.12.2023 г. до полной выплаты компенсации.

В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН № отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.01.2024 г.

Судья            (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь