Решение по делу № 33-10367/2021 от 03.08.2021

Судья Медведская Г.А. дело №33-10367/2021

24RS0046-01-2020-000540-64

2.116

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 ноября 2021 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Федоренко В.Б.,

судей Левицкой Ю.В., Ашихминой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Файзуллиной Ю.Е.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Левицкой Ю.В. гражданское дело по исковому заявлению Казакова М.Ю., Черных А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью УК «ОНИКС», обществу с ограниченной ответственностью ООО «ПромИнвест» о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, прекращении права собственности, истребовании помещения из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе представителя Казакова М.Ю., Черных А.А. Андреевой О.А.

на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 19 февраля 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований Казакова М.Ю., Черных А.А. к ООО УК «ОНИКС», ООО «ПромИнвест» о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, прекращении права собственности, истребовании помещения из чужого незаконного владения отказано.

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Казаков М.Ю., Черных А.А. обратились в суд с иском к ООО УК «ОНИКС», ООО «ПроИнвест» о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, прекращении права собственности, истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Требования мотивировали тем, что Казаков М.Ю. и Черных А.А. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Истцы, как и прочие жильцы многоквартирного дома, выполнившие условия договоров о долевом участии, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию стали сособственниками общего имущества указанного многоквартирного жилого дома, в том числе помещения ТСЖ площадью 159,53 кв.м. С момента постройки и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в период с 2010 по 2019 год управление общедомовым имуществом и его обслуживание осуществляло ООО Управляющая компания «Оникс». Офис управляющей компании располагался в помещении №446. В ноябре 2019 года в связи с истечением срока договора управления с ООО УК «Оникс» и отсутствием желания собственников многоквартирного дома продлять данный договор на общем собрании принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом № 1 от 28.11.2019, создано Товарищество собственников недвижимости «Судостроительная, 90», принят Устав ТСН «Судостроительная 90». Пунктом 8 того же Протокола было постановлено расторгнуть договор управления с ООО УК «Оникс» с 01.01.2020, пунктом 9 - расторгнуть договор на предоставление ООО УК «Оникс», как управляющей компании, помещения ТСЖ, обязать ООО УК «Оникс» с 01.12.2019 освободить помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений в МКД. В январе 2020 года Истцам стало известно, что вопреки решению общего собрания жильцов многоквартирного дома помещение ТСЖ ответчиком не освобождено. На письменное требование об освобождении помещения дан ответ, что помещение № 446, поименованное как «помещение ТСЖ», общим имуществом не является, собственником помещения является ООО УК «Оникс». Согласно договору купли-продажи от 24.10.2019 ООО «ПромИнвест» продало, а ООО УК «Оникс» приобрело нежилое помещение № 446, расположенное в многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес>. Продавец (ООО «ПромИнвест») зарегистрировал свое право собственности на указанное помещение на основании технического плана, справки от 09.10.2019 о постройке помещения за счет собственных средств. Между тем, ООО «ПромИнвест» зарегистрировало свое право собственности на спорное помещение в обход закона, поскольку помещение ТСЖ входит в состав общего домового имущества.

С учетом изменения исковых требований просили признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2019 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 446, кадастровый №, общей площадью 159,7 кв.м; истребовать из незаконного владения ООО УК «Оникс» нежилое помещение (помещение ТСЖ), расположенное по адресу <адрес>, пом. 446, общей площадью 159,7 кв.м, в пользу жильцов многоквартирного дома; прекратить право собственности ООО УК «Оникс» на нежилое помещение общей площадью 159,7 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 446.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Андреева О.А. просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласна с выводами суда о недоказанности довода истцов о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Указывает, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной декларации помещение ТСЖ входит в состав общего домового имущества. Информация, указанная в проектной декларации, в силу закона является юридически значимой. Вывод суда о том, что проектная декларация не свидетельствует о проектировании и создании спорного помещения ТСЖ изначально как общего имущества собственников, не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам. Кроме того, отсутствие доказательств оплаты коммунальных услуг свидетельствует о том, что в течение 10 лет помещение использовалось ООО УК «Оникс» безвозмездно, а бремя содержания спорного помещения несли жильцы. Ответчиком не представлено доказательств финансирования строительства спорного объекта. Изложенные факты в совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о регистрации права собственности на спорное помещение ответчиками в обход закона, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, заслушав объяснения представителя Казакова М.Ю., Черных А.А. Андрееву О.А., директора ООО УК «Оникс» Мисюркеева Д.А., представителя ООО «ПромИнвест» Копылова Е.А., председателя правления ТСН «Судостроительная, 90» Лазовского М.Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года М 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, право общей долевой собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом) возникает с момента регистрации права собственности первым из собственников.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о статусе спорного помещения (использовании его в качестве общего имущества или о наличии у него самостоятельного функционального назначения), а также вопросов о том, кем и как использовались эти помещения, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ПромИнвест» являлось застройщиком жилого дома <адрес> в г.Красноярске (строительный адрес данного объекта: жилой <адрес>).

29.01.2010 на основании разрешения №-дг, дом <адрес> введен в эксплуатацию.

Казакову М.Ю. на праве общей долевой собственности, совместно с супругой К., принадлежит по 1/2 доли в праве на квартиру <адрес> в <адрес>.

Черных А.А. является собственником квартиры № в доме по указанному адресу.

10.10.2019 ООО «ПромИнвест» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и справки от 09.10.2019 зарегистрировало право собственности на помещение № 446, общей площадью 159,7 кв.м. в <адрес> в <адрес>.

24.10.2019 на основании договора купли-продажи спорное нежилое помещение №446, общей площадью 159,7 кв.м по адресу: <адрес> было продано продавцом ООО «ПромИнвест» покупателю ООО УК «Оникс», стоимость помещения определена в размере 2448201 рублей.

Право собственности ООО УК «Оникс» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 29.10.2019.

Из дела видно, что нежилое помещение №446 по адресу: <адрес> не содержит коммуникаций, необходимых для обслуживания многоквартирного дома, является самостоятельным объектом.

На основании акта от 01.02.2010 приема-передачи 1-ой очереди (7,8,9,10 блок-секций и инженерного обеспечения) объекта: «многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенным нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой» по адресу: <адрес>, ООО «ПромИнвест» сдал, а ООО УК «Оникс» принял: общую площадь 1-ой очереди 15849,8 кв.м. в том числе: места общего пользования 3582,6 кв.м., а также помещение ТСЖ 159,7 кв.м.

Согласно техническому паспорту в разделе «Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели», общая площадь мест общей собственности составляет 3582,6 кв.м. и складывается из совокупности следующих площадей: 1453,7 кв.м. – места общей собственности по подвалу; 205,10 кв.м. – места общей собственности по 1 этажу; 321,4 кв.м. – места общей собственности по 2 этажу; 180,6 кв.м. – места общей собственности по 3 этажу; 180 кв.м. – места общей собственности по 4 этажу; 180,3 кв.м. – места общей собственности по 5 этажу; 180,1 кв.м. – места общей собственности по 6 этажу; 180,3 кв.м. – места общей собственности по 7 этажу; 178,3 кв.м. – места общей собственности по 8 этажу; 178,1 кв.м. – места общей собственности по 9 этажу; 174,2кв.м. – места общей собственности по мансардному этажу; 170,5кв.м. – мест общей собственности по техническому этажу.

Из техпаспорта видно, что помещение № 446 общей площадью 159,7 кв.м, к местам общей собственности и общему домовому имуществу не относится, обозначено в разделе V в Экспликация к поэтажному плану здания, как встроенное нежилое помещение, поименовано как ТСЖ, включает в себя тамбур, зал для работы с населением, кассу, электрощитовую, кабинеты, санузлы и коридор.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2010 указаны общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства. Жилой дом № по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) имеет следующие показатели: строительный объем (всего) – 65348 куб.м, в том числе надземной части 60662 куб.м, общая площадь 15849,8 кв.м., площадь встроенно-пристроенных помещений: пом.446 (ТСЖ) – 159,7 кв.м., пом. 447 (узел связи) – 8,8 кв.м.

Руководствуясь положениями ст.ст. 209, 213, 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 38 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Казакова М.Ю. и Черных А.А. о признании договора купли-продажи от 24.10.2019 недвижимости недействительным, прекращении права собственности ООО УК «Оникс» на нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 446, об истребовании указанного помещения из чужого незаконного владения.

При этом суд обоснованно исходил из того, что доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, истцами не представлено. Помещение № 446 в <адрес> в г. Красноярске не передавалось в состав общего имущества собственников помещений, а также не использовалось в качестве такового. С момента постройки жилого дома, указанное нежилое помещение не включалось в состав общего имущества многоквартирного дома. На момент ввода в эксплуатацию жилого дома площадь нежилого помещения № 446 не была учтена в составе площади жилого дома как общедомовое имущество.

Выводы суда подробно и обстоятельно мотивированы, должным образом отражены в принятом судебном постановлении, основаны на установленных фактических обстоятельствах дела и подтверждаются совокупностью исследованных доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства создания спорного нежилого помещения за счет средств инвесторов, доказательства использования его в качестве общего имущества, для обслуживания более одного помещения в данном доме, наличия у спорного объекта самостоятельного функционального назначения, доказательства наличия в спорном нежилом помещении оборудования, предназначенного для обслуживания нужд многоквартирного дома, судебная коллегия считает возможным согласиться с решением суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2010 не содержит указаний на то, что спорное помещение входит в состав общего домового имущества и вводится в эксплуатацию как общедомовое имущество. Не содержат аналогичных положений и договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного с истцами.

Не могут быть приняты во внимание и ссылки заявителя жалобы на письмо прокуратуры Красноярского края от 03.03.2020 №. Данное письмо содержит ответ заявителю Л. из которого следует, что по факту деятельности ООО УК «Оникс» проводятся проверки, как правоохранительными органами, так и службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. При этом, предписание от 27.09.2020 по фактам незаконного использования помещения №446, снято службой строительного надзора и жилищного контроля с контроля. Также из письма следует, что ООО УК «Оникс», а также предыдущими собственниками не производились платежи за жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт по помещению №446, в связи с чем, также проводится проверка. Выводов о том, что помещение №446 является общей собственностью жильцов дома, создавалось и содержалось за счет собственников жилых помещений дома <адрес> в <адрес>, ответ прокуратуры края не содержит.

Как верно указано судом первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств тому, что нежилое помещение №446 было создано силами или за счет средств инвесторов, участников долевого строительства. Также не имеется в деле доказательств тому, что содержание данного помещения осуществлялось за счет средств жильцов многоквартирного дома.

Судебная коллегия признает несостоятельными ссылки представителя третьего лица ТСН «Судостроительная, 90» на ненадлежащим образом оформленные и не заверенные копии акта проверки и предписания от 27.09.2019 службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, а также приложение №3 к договору теплоснабжения и поставки горячей воды, поскольку данные светокопии воспроизводят документ не полностью, представляют собой плохо читаемые извлечения из текста документа, подлинник которого не представлен, и не отвечают требованиям ст.ст. 56, 59, 50 ГПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, не может служить основанием для признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> в г. Красноярске проектная декларация, опубликованная 04.02.2008.

С учетом изложенного решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 19 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Казакова М.Ю., Черных А.А. Андреевой О.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.11.2021