Решение по делу № 2-1097/2022 от 22.02.2022

Дело №

УИД 05RS0№-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

09 ноября 2022 года <адрес>

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего – судьи Шуаева Д.А.,

при секретаре судебного заседания <данные изъяты>

с участием представителя ПАО Сбербанк <данные изъяты>., ответчика <данные изъяты> и его представителя <данные изъяты>., представителя третьего лица <данные изъяты> по доверенности <данные изъяты> представителя СА «ВСК» <данные изъяты>

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ПАО Сбербанк к <данные изъяты> о признании отчета об оценке № от 17.05.2018г, выполненного О. ИП <данные изъяты>. недостоверным, взыскании в пользу ПАО Сбербанк с <данные изъяты> (ИНН 056200789762) убытки в размере 8 450 507, 05 руб., взыскании в пользу ПАО Сбербанк уплаченной государственной пошлины в размере 48 280, 00 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось с учетом уточнений в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк (далее - Б.) и <данные изъяты> (далее - Заемщик), <данные изъяты> (далее - Созаемщики) заключен Кредитный договор № (далее - Кредитный договор) в размере 9 000 000,00 рублей на приобретение объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, ул. 8-я, <адрес>-а, под 10,5% годовых на срок 200 месяцев.

Во исполнение условий кредитования, Заемщиком была предоставлена оценка недвижимого имущества, предоставляемого в залог Б. и находящегося по адресу: <адрес>, ул. 8-я, <адрес>-а (далее - Объект оценки), а именно:

- жилого 2 этажного дома с 1 подвальным этажом общей площадью 432,7 кв.м., кадастровый №;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов — под жилую застройку, общая площадь 383,98 кв.м., кадастровый №.

В соответствии с Отчетом об оценке № по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.05.2018г., выполненным Независимым О. ИП <данные изъяты> ИНН 05620078976, членом Ассоциации «Межрегиональный С. О.» дата регистрации в реестре специалистов ДД.ММ.ГГГГ, РЕГ.№, итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составила: 15 300 000 (пятнадцать миллионов триста тысяч) рублей.

Согласно сведений, изложенных в отчете об оценке №, оценка проведена на сновании представленных правоустанавливающих документов, проведении визуального смотра объектов оценки, а также стандартов, установленных Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ У-135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.06.2021г. по делу № А15-.204/2021 включены требования ПАО Сбербанк в третью очередь реестра требований кредиторов <данные изъяты> в сумме 10 320 773,82 рубля, как обеспеченные залогом существа должника:

- жилой дом общей площадью 432,7 кв.м., кадастровый номер №, с земельным участком общей площадью 383,98 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, ул. 8-я, <адрес> А.

В рамках дел о банкротстве <данные изъяты> Б. была проведена оценка имущества, находящегося в залоге: отчет об оценке объектов недвижимости № № от 23.09.2021г. составленный ООО «Мобильный О.» согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома, площадью 432,7 кв. м, с кадастровым номером 05:41:000101:43 и земельного участка общей площадью 383,98 кв.м. с кадастровым номером 05:41:000094:39, расположенных по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, ул. 8-я, <адрес>-а составляет 2 169 125 (два миллиона сто шестьдесят Девять тысяч сто двадцать пять) рублей.

В результате проведенной оценки, было установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества, находящегося в залоге у Б., значительно ниже, рыночной стоимости имущества, сказанной в отчете об оценке № от 17.05.2018г., выполненного ИП <данные изъяты>

Более того, установлено, что недвижимое имущество, в отношении которого проведена оценка О. <данные изъяты> не соответствует действительности объекту оценки, находящемуся в залоге у Б..

Согласно отчету об оценке от 2021 состояние объекта оценки, а именно:

- жилого дома, площадью 432,7 кв.м., с кадастровым номером 05:41:000101:43 и земельного участка общей площадью 383,98 кв.м. с кадастровым номером 05:41:000094:39, расположенных по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка - соответствует неудовлетворительному физическому состоянию, внутренним помещениям соответствует статус отделки - Без отделки. На участок заведены следующие коммуникации: электричество, газоснабжение. В жилом доме коммуникации отсутствуют (раздел 1.4 Отчета об оценке).

Учитывая изложенное, в связи с недостоверными сведениями о рыночной стоимости залога, указанной Независимым О. ИП <данные изъяты> в отчете об оценке №. 56/2018 от 17.05.2018г. Б. понес убытки, вызванные невозможностью удовлетворить свои требования в полном объеме, от реализации предмета залога.

В процедуре банкротства <данные изъяты>. залоговое имущество Б. было реализовано по цене 2 169 125 руб.

Денежные средства в размере 1 952 212,50 руб. должны поступить в Б. на погашение задолженности по Кредитному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Остаток задолженности <данные изъяты> по Кредитному договору после поступления денежных средств составит 7 962 784,58 руб.

Вследствие завышенной оценки, выполненной О. ИП <данные изъяты> для должников <данные изъяты> с целью получения кредитных денежных средств большом размере - Б. причинены убытки в размере 7 962 784,58 руб.:

Вина О. заключается в умышленном увеличении рыночной цены имущества, передаваемого в залог Б. недвижимого имущества должника.

Причинно-следственная связь между действиями О. и возникшими убытками состоит в том, что негативные последствия для Б. в виде уменьшения стоимости предмета залога возникли в следствие недобросовестных, противоправных действий О. по проведению недостоверной оценки имущества.

    Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, юли в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ИП <данные изъяты>. несоответствует форме и содержанию отчета. Осмотр объекта ИП <данные изъяты> не был произведен. Согласно заключению эксперта №-ОК в отчете № от 17.05.2018г. отсутствует указание на сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, также не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объект оценки неверно идентифицирован <данные изъяты> в результате чего проанализирован сегмент рынка готовых (эксплуатируемых) жилых домов на рынке <адрес>, отсутствует анализ цен предложения из сегмента рынка жилых домов незавершенного строительства. Данное нарушение оказывает существенное влияние на итоговую стоимость, так как при верной идентификации объекта оценки был бы корректно определен и проанализирован сегмент рынка, был бы выполнен совершено иной статистический анализ сопоставимых объектов-аналогов, корректировки имели бы другой вид, была бы получена иная итоговая стоимость объекта оценки. Описание объема доступных рыночных данных произведена исключительно по объектам завершенных строительством и введенных в эксплуатацию. Описание объема доступных рыночных данных об объектах налога, представляющих собой незавершенные строительством объекты, не производилось. Согласно выводам эксперта к п.42 Таблица №, указанным на странице 21 экспертного заключения – отчет об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета в части объекта оценки. Также экспертом выявлены нарушения, связанные с методами расчета рыночной стоимости одного из объекта оценки – земельного участка (ст.26 экспертного заключения). Данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости. Таким образом, в результате неверной идентификации объекта оценки допущен ряд существенных нарушений, а именно, неверно определен сегмент рынка, неверно произведен подбор аналогов, неверно произведены вычисления рыночной стоимости жилого дома. Данные нарушения существенно влияют на итоговый результат стоимости.

Виновные действия (бездействия) О. <данные изъяты>., выразившееся в подготовке недостоверного отчета, повлекли за собой невозможность удовлетворения ПАО Сбербанк своих требований в полном объеме, в результате реализации предмета залога, являвшегося предметом оценки, и привели к причинно-следственной связи в виде причинения этими действиями (бездействием) убытков в размере 8 450 000,00 рублей.

В судебном заседании представитель ПАО Сбербанк <данные изъяты> поддержал исковое заявление, просил иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в судебном заседании.

Ответчик <данные изъяты> и его представитель <данные изъяты>. иск не признали, просил отказать в его удовлетвори, как необоснованный, по основаниям изложенным ими в судебном заседании и возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица <данные изъяты>. по доверенности <данные изъяты>. полагал иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Представитель СА «ВСК» по доверенности <данные изъяты> Б.А. полагал иск необоснованным, не вытекающим из требований действующего законодательства, подлежащий отказу в удовлетворении.

Третьи лица - финансовый управляющий <данные изъяты>А. в судебное заседание не явились, причину не явки не сообщили, извещены надлежащим образом. На предыдущем судебном заседании представитель финансового управляющего Ахмедова <данные изъяты>. полагала иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Остальные участники процесса – Саморегулируемая организация Межрегиональный С. О., ООО «Центр оценки и экспертизы», <данные изъяты>., ООО СК «Сбербанк Страхование» извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителя не направили.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. В соответствии с п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в силу ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого О., составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого О., составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено статьей 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ.

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Таким образом, отчет об оценке объекта оценки должен соответствовать нормам законодательства и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым О., путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязанность такой величины для сторон сделки.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым О." оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым О., путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк (далее - Б.) и <данные изъяты> (далее - Заемщик), <данные изъяты> (далее - Созаемщики) заключен Кредитный договор № (далее - Кредитный договор) в размере 9 000 000,00 рублей на приобретение объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, ул. 8-я, <адрес>-а, под 10,5% годовых на срок 200 месяцев. Во исполнение условий кредитования, Заемщиком была предоставлена оценка недвижимого имущества, предоставляемого в залог Б. и находящегося по адресу: <адрес>, ул. 8-я, <адрес>-а, а именно: жилого 2 этажного дома с 1 подвальным этажом общей площадью 432,7 кв.м., кадастровый №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов — под жилую застройку, общая площадь 383,98 кв.м., кадастровый №, а именно отчет об оценке № по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.05.2018г., выполненный Независимым О. ИП <данные изъяты> ИНН 05620078976, членом Ассоциации «Межрегиональный С. О.» дата регистрации в реестре специалистов ДД.ММ.ГГГГ, РЕГ.№, итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составила: 15 300 000 (пятнадцать миллионов триста тысяч) рублей.

Истец оспаривает данный отчет об оценке № по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.05.2018г., выполненным Независимым О. ИП <данные изъяты> утверждая, что в рамках дел о банкротстве <данные изъяты> Б. была проведена оценка имущества (отчет об оценке объектов недвижимости № № от 23.09.2021г.), находящегося в залоге согласно которого рыночная стоимость заложенных объектов недвижимости составляет 2 169 125 (два миллиона сто шестьдесят Девять тысяч сто двадцать пять) рублей, что значительно ниже, рыночной стоимости имущества, сказанной в отчете об оценке № от 17.05.2018г., выполненного <данные изъяты> Истец обращает внимание на то, что недвижимое имущество в отношении, которого проведена оценка О. <данные изъяты> Ф.К. объект недвижимости, отображенный на фотографиях из отчета об оценке № от 17.05.2018г., выполненного О. ИП Мугуловым Ф.К. не соответствует объекту недвижимости фактически расположенному по адресу: <адрес>, ул.8-я (переименована на ул.им.<данные изъяты>.) <адрес>-а. При этом истец отмечает, что в связи с недостоверными сведениями о рыночной стоимости залога, указанной Независимым О. ИП <данные изъяты> отчете об оценке № от 17.05.2018г. Б. понес убытки, вызванные невозможностью удовлетворить свои требования в полном объеме, от реализации предмета залога.

Проведенной по делу судебной экспертизой по итогам которой составлено заключение эксперта №-ОК установлено, что объект недвижимости, отображенный на фотографиях из отчета об оценке № от 17.05.2018г., выполненного О. ИП <данные изъяты> не соответствует объекту недвижимости фактически расположенному по адресу: <адрес>, ул.8-я (переименована на ул.им.<данные изъяты>.) <адрес>-а.

ПАО Сбербанк оспаривает отчет об оценке № ссылаясь на отчет об оценке объектов недвижимости № № от 23.09.2021г. в том числе по тем основаниям, что ответчик <данные изъяты>. составил отчет об оценке по фотографиям, изображение на которых не соответствует объекту недвижимости фактически расположенному по адресу: <адрес>, ул.8-я (переименована на ул.им.<данные изъяты> <адрес>-а.

В ходе судебного заседания ответчик <данные изъяты> отметил, что оспариваемый отчет им составлялся на основании представленной ему заказчиком информации, в том числе фотоматериалов, а также правоустанавливающих документов, с целью определения цены объекта, но не для целей залога недвижимого имущества.

Как усматривается из оспариваемого отчета об оценке №, а именно: п/п 1.9. «Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости объекта оценки» (раздел 1. «Основные факты и выводы»), содержатся следующие однозначные пределы применения результатов оценки и ответственности О.: - «Результат оценки может использоваться Заказчиком при заключении договора купли-продажи Объекта оценки. О. не несет ответственности за использование результатов оценки Заказчиком в целях, отличных от указанных в задании на оценку».

Согласно пункты 9 и 10 раздела Отчета «Задание на оценку» также содержатся следующие сведения: - цель оценки: Определение рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки 17.05.2018г. Результат оценки будет использован Заказчиком при заключении договора купли-продажи Объекта оценки. О. не несет ответственности за использование результатов оценки Заказчиком в целях, отличных от указанных в настоящем задании на оценку».

Согласно сопроводительному письму <данные изъяты> (Т.1 л.д.139) – итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.05.2018г., выполненным Независимым О. ИП <данные изъяты> рекомендательный характер для целей возможного совершения сделки. Из оспариваемого отчета не усматривается, что он составлен для определения стоимости залогового имущества при заключении кредитного договора. Как указывалось выше, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), рассматриваемые требования поданы Б. в суд после заключения кредитного договора. Таким образом, по мнению суда, недостатки отчета об оценке - это следствие, в том числе, неправомерных действий как самих заёмщиков (созаемщиков), предположительно имевших целью ввести в заблуждение Б. относительно характеристик залогового имущества, так и самого Б. который при надлежащей осмотрительности и надлежащей правовой экспертизе представленных для получения кредита документов, в тои числе отчета об оценке мог установить приведённые в рассматриваемом исковом заявлении нарушения на стадии рассмотрения заявления о получении кредита, в связи с чем, с учетом вышеуказанных обстоятельств, суд полагает иск ПАО Сбербанк к <данные изъяты> о признании отчета об оценке № от 17.05.2018г. выполненного О. ИП Мугуловым Ф.К. недостоверным, а также вытекающие требования о взыскании в пользу ПАО Сбербанк с <данные изъяты> <данные изъяты> (ИНН 056200789762) убытки в размере 8 450 507, 05 рублей, а также уплаченной госпошлины в размере 48 280,00 рублей, подлежащим отказу в удовлетворении.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ПАО Сбербанк к <данные изъяты> о признании отчета об оценке № от 17.05.2018г. выполненного О. ИП <данные изъяты>. недостоверным, взыскании в пользу ПАО Сбербанк с <данные изъяты> (ИНН 056200789762) убытки в размере 8 450 507, 05 руб., взыскании в пользу ПАО Сбербанк уплаченной государственной пошлины в размере 48 280,00 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РД в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий:                      <данные изъяты>