Решение по делу № 2-18/2022 (2-2229/2021;) от 03.03.2021

К делу № 2-18/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи                                          16 марта 2022 года.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Власенко В.А.,

при секретаре Росляковой К.А.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Куць И. С. к Аркания Э. Г., Воротниковой Т. А. о признании договора заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с исковым заявлением к Аркания Э.Г. о признании договора купли-продажи заключенным.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 273,7 кв.м., и 26/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 433 кв.м., расположенный по адресу г. Сочи, в промзоне ручья Малый, а так же нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м.

По условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты 12 500000 рублей 00 копеек.

Основной договор на нежилое помещение с кадастровым номером № и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № должен быть заключен в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты 25 000 000 (двадцати пяти миллионов) рублей 00 копеек из стоимости объекта по договору.

Истец произвел расчет ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик Аркания Э.Г. заключил основной договор только в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № и соответствующей доли на земельный участок с кадастровым номером №, и уклоняется от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №.

Кроме того, ответчик произвел отчуждение нежилого помещения с кадастровым номером № Воротниковой Т.А. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что его права нарушены.

В судебном заседании представитель истца Мартиросян А.С. увеличил заявленные требования, просил суд признать договор купли-продажи нежилого помещения заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Аркания Э.Г и Воротниковой Т.А. с кадастровым номером № ничтожным.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчиков Панкратова С.Б. в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчики Аркания Э.Р. и Воротникова Т.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьих лиц ООО «Резерв» и управления Росреестра в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, находит основания для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 273,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение – б/н и 26/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 433 кв.м., расположенный по адресу г Сочи, в промзоне ручья Малый, и нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение – б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г Сочи, в промзоне ручья Малый.

По условиям данного предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты Аркания Э.Г. 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек из стоимости объекта по договору за нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 273,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение – б/н и 26/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 433 кв.м., расположенный по адресу г Сочи, в промзоне ручья Малый.

Также по условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты Аркания Э.Г. 25 000 000 (двадцати пяти миллионов) рублей 00 копеек за нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение – б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, в промзоне ручья Малый.

В материалы дела представлены расписки ответчика Аркания Э.Р., подтверждающие факт получения денежных средств от Куцъ И.С., которые в судебном заседании представитель ответчика не признал, пояснила, что эти подписи являются поддельными.

В ходе судебного разбирательства назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта подписи в расписках от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, а также под предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что выполнены Аркания Э.Р.

В судебном заседании установлено, что объекты находятся в фактическом пользовании истца.

В силу статьи 12 ГК РФ нарушенные права подлежат судебной защиты.

Согласно статьей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 421 ГК РФ лица свободны в заключение договоров, никто не может быть принужден к заключению договора, если иное не предусмотрено договором или законом.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Представленный суду предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии со статьей 429 ГК РФ, содержит существенные условия основного договора купли-продажи.

Таким образом, на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны в силу статьи 429 ГК РФ обязаны заключить основной договор купли-продажи спорного нежилого помещения и соответствующей доли земельного участка.

Более того, как установлено судом истец исполнил свои обязательства по оплате цены договора и принял имущество в свое пользование.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 3 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пункт 1 статьи 10 ГК РФ запрещает субъектам гражданского оборота при осуществлении своих прав злоупотреблять ими, а именно: а) реализовать свои права исключительно в целях причинения вреда третьему лицу; б) реализовать свои права в обход закона с противоправной целю; в) иным образом недобросовестно осуществлять свои права (злоупотребление правом).

В силу пункта 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная с злоупотреблением правом не подлежит судебной или иной правовой защите на основании статьей 10 и 168 ГК РФ.

Судом установлено, что ответчик Аркания Э.Г. уклонялся от заключения основного договора купли-продажи с Куцъ И.С., при этом денежные средства за проданный объект получил в полном объеме.

Учитывая тот факт, что у истца Куцъ И.С. возникло преимущественное право на заключение основного договора купли-продажи, заключенный договор купли-продажи между Аркания Э.Г. и Воротниковой Т.А. от ДД.ММ.ГГГГ должен быть признан ничтожным и к нему должны быть применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен с существенными нарушениями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует их сведений ЕГРН спорный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., в отношении которого действует обременение в виде аренды в пользу <данные изъяты>

В соответствии с договором аренды, арендодатель обязан согласовать с арендатором отчуждение доли земельного участка с кадастровым номером №, однако во избежание этого согласования, Аркания Э.Г. и Воротникова Т.А. данное требование договора не выполнили. Ответчик Воротникова Т.А. была проинформирована о наличии обременения земельного участка, что подтверждается решениями государственного регистратора Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, направленное ей. Однако, в нарушение установленного ограничения повторно обратилась в Управление росреесттра, где сделка после повторного обращения Воротниковой Т.А. была зарегистрирована, при этом обременения сняты не были.

Также судом установлено, что    при удостоверении нотариального договора купли-продажи заключённого между Аркания Э.Г. и Куцъ И.С. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом исследована неактуальная выписка ЕГРН, т.е. информация являлась устаревшей по отношению к данным используемым при заключении договора купли- продажи.

В нарушение требований ст. 55 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, согласно которой нотариус при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявлять сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, данными Верховным Судом Российской Федерации в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 84 указанного Пленума Верховного Суда Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. По смыслу названной нормы права под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Куць И. С. к Аркания Э. Г., Воротниковой Т. А. о признании договора заключенным удовлетворить в полном объеме.

Признать основной договор купли-продажи на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г Сочи, в промзоне ручья Малый заключенным.

Признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Аркания Э.Г. и Воротниковой Т.А., удостоверенный нотариусом Филипчук Т.А., в реестре №, и применить последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать запись регистрации права собственности Воротниковой Т.А. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, в промзоне ручья Малый за № от ДД.ММ.ГГГГ;

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи зарегистрировать право собственности Куць И. С. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, в промзоне ручья Малый, Техническое помещение №, номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером № площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, в промзоне ручья Малый на основании данного судебного акта без предоставления дополнительной документации.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 марта 2022 года.

Судья

                                                            В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»