Решение по делу № 33-12856/2016 от 27.06.2016

Судья Иванова И.Е. дело № 33-12856/2016

учёт № 178г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

01 августа 2016 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,

судей Гиниатуллиной Ф.И., Калимуллина Р.Я.,

при секретаре судебного заседания Кардашовой К.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционным жалобам Вашуркиной Н.В., Кулагиной И.Ю. и Файзерахманова А.Р. на решение Советского районного суда г. Казани от 27 апреля 2016 года, которым в удовлетворении иска Кулагиной И.Ю., Файзерахманова А.Р, к Вашуркину Д.Е., Вашуркиной Н.В., закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент ИТБ1» о государственной регистрации права собственности на квартиру и понуждении к принятию исполнения обязательства отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения Вашуркиной Н.В., её представителя – адвоката Корякиной Н.И., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, Кулагиной И.Ю., Файзерахманова А.Р., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Кулагина И.Ю., Файзерахманов А.Р. обратились к Вашуркину Д.Е., Вашуркиной Н.В., закрытому акционерному обществу (далее по тексту – ЗАО) «Ипотечный агент ИТБ1» с иском о государственной регистрации перехода права собственности по 1/6 доли в пользу каждого из истцов в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> на основании договора купли-продажи б/н от 06 июля 2011 года, возложении обязанности на ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1», как держателя закладной, принять исполнение по кредитному договору, предложенное за должника третьим лицом.

В обоснование требований указано, что 06 июля 2011 года между сторонами заключен договор купли-продажи доли, в соответствии с которым ответчики обязались передать в общую долевую собственность, а истцы принять и оплатить по 1/6 доли каждый в праве собственности на квартиру <адрес>.

В соответствии с пунктом 6 договора и пунктом 1 передаточного акта от 06 июля 2011 года ответчики передали, а истцы приняли вышеуказанное недвижимое имущество с характеристиками, указанными в договоре купли-продажи и акте. Со стороны истцов обязательства по договору в части оплаты стоимости доли квартиры в сумме 1200000 рублей исполнены в полном объеме. Однако ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности по договору, чем нарушаются права истцов.

Спорная квартира приобреталась Вашуркиными Д.Е. и Н.В. в совместную собственность с привлечением кредитных средств ОАО АКБ «БТА-Казань», в силу чего возникла ипотека в силу закона. Пунктом 7 договора купли-продажи от 06 июля 2011 года стороны договорились о том, что ответчики гарантируют незамедлительно после погашения их обязательств по оплате полной суммы по договору купли-продажи квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона от 28 июня 2011 года, данный договор будет подан на государственную регистрацию одновременно с регистрацией перехода права собственности на долю в соответствии с условиями договора. При этом в случае невозможности исполнения обязательств продавца перед третьими лицами, в связи с которыми возникла ипотека в силу закона, продавец обязуется заключить договор цессии между продавцом, как должником по кредитному договору и покупателем, как новым должником с обязательным получением согласия кредитора на такую переуступку.

В настоящее время в отношении Вашуркина Д.Е. возбуждено уголовное дело по статье 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем истцы считают, что обязательство по оплате кредита ответчиками не будет исполнено.

В суде первой инстанции Кулагина И.Ю. и Файзерахманов А.Р. иск поддержали.

Вашуркина Н.В. иск не признала, указала на пропуск истцами срока исковой давности.

Вашуркин Д.Е. в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» в суд не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель третьих лиц – ОАО «Татэнергосбыт», ОАО «Генерирующая компания», Управления Федерального казначейства по Республике Татарстан, ОАО «Казэнерго», муниципального унитарного предприятия «Водоканал», ООО Управляющая компания «Слобода», ПАО «Тимер-Банк» в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Судом вынесено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Вашуркина Н.В. просит внести изменения в мотивировочную часть решения суда, указав на незаключенность договора купли-продажи от 06 июля 2011 года и отсутствие между сторонами договорных отношений.

В апелляционной жалобе Кулагина И.Ю., Файзерахманов А.Р. просят об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Указывают, что со стороны ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» не поступило возражений по поводу дачи согласия на совершение отчуждения, не оспорен факт распоряжения ответчиками долей. Ссылаются на злоупотребление ответчиками правом. Отмечают, что на спорную квартиру в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении Вашуркина Д.Е., наложен арест. Также указывают на отсутствие доказательств того, что не было получено согласие ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» на принятие исполнения за должника третьим лицом.

Вашуркин Д.Е., представители ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1»,
ОАО «Татэнергосбыт», ОАО «Генерирующая компания», Управления Федерального казначейства по Республике Татарстан, ОАО «Казэнерго», муниципального унитарного предприятия «Водоканал», ООО Управляющая компания «Слобода», ПАО «Тимер-Банк» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Поскольку сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

На основании пункта 1 стать 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из материалов дела следует, что 28 июня 2011 года Вашуркин Д.Е. и Карцева (ныне Вашуркина) Н.В. на основании договора купли-продажи квартиры приобрели в общую совместную собственность трёхкомнатную квартиру площадью 91,5 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Для приобретения указанной квартиры ОАО «АКБ «БТА-Казань» предоставил ответчикам кредит в сумме 1000000 рублей на основании кредитного договора № .... от 28 июня 2011 года.

В силу пункта 2.4 договора купли-продажи от 28 июня 2011 года в обеспечение обязательств принятых по кредитному договору квартира по адресу: <адрес> считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру.

В соответствии с пунктом 2.6 вышеуказанного договора права кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, и право залога удостоверяются закладной.

По условиям кредитного договора, кредит предоставлен на срок
182 месяцев с уплатой процентов из расчёта годовой процентной ставки в размере 11,5%.

05 июля 2011 года произведена государственная регистрация перехода права собственности Вашуркина Д.Е. и Карцевой Н.В. на квартиру по адресу:
<адрес>, а также ипотеки в силу закона.

06 июля 2011 года между Вашуркиным Д.Е., Карцевой Н.В. в качестве продавцов и Кулагиной И.Ю., Файзерахмановым А.Р. в качестве покупателей подписан договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру <адрес>.

По условиям договора 1/3 доля продаётся за 1200000 рублей, полный расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 06 июля 2011 года покупатель приобретает право общей долевой собственности на 1/3 доли на квартиру после погашения продавцом обязательств перед третьими лицами, в силу которых возникла ипотека в силу закона на квартиру, и регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Республике Татарстан.

В силу пункта 7 указанного договора продавец гарантирует, что незамедлительно после погашения его обязательства по оплате полной суммы по договору купли-продажи квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона от 28 июня 2011 года (дата регистрации 05 июля 2011 года) данный договор будет подан на государственную регистрацию.

В случае невозможности исполнения обязательств продавца перед третьими лицами, в связи с которыми возникла ипотека в силу закона, продавец обязуется заключить договор цессии между продавцом, как должником по кредитному договору, и покупателем, как новым должником, с обязательным получением согласия кредитора на такую переуступку.

17 июля 2012 года Карцева Н.В. переменила фамилию на Вашуркина.

28 мая 2012 года между ОАО АКБ «Инвестиционный торговый Банк» и ОАО АКБ «БТА-Казань» заключен договор купли-продажи закладных, в том числе и закладной на спорную квартиру.

Согласно сообщению от 30 сентября 2015 года текущим кредитором по кредитному договору № .... от 28 июня 2011 года является ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1».

Однако согласно сведениям Управления Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация перехода права залогодержателя к указанному лицу не осуществлялась.

Оценивая изложенные обстоятельства с учетом вышеприведенных норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Кулагиной И.Ю., Файзерахманова А.Р. о государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку отчуждение находящегося в залоге имущества в силу закона, а также в силу условий кредитного договора № .... от
28 июня 2011 года возможно только с согласия залогодержателя, однако такого согласия сторонами не было получено.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи доли от 06 июля 2011 года, право собственности покупателей на приобретаемое имущество возникает после погашения продавцом обязательств по кредитному договору. При этом же условии подлежит государственной регистрации и переход права собственности.

Таким образом, стороны обусловили срок исполнения обязательств по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 06 июля 2011 года исполнением обязательств
Вашуркиными Д.Е., Н.В. по кредитному договору № .... от
28 июня 2011 года. В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что данные требования заявлены преждевременно.

Отказывая в удовлетворении требований о понуждении ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» принять исполнение обязательств по кредитному договору
№ .... от 28 июня 2011 года за должников, суд первой инстанции исходил из того, что стороной указанного кредитного договора являются Вашуркин Д.Е., Вашуркина Н.В., согласия ни первоначального кредитора, ни последующих на перевод должником долга на другое лицо не было получено, кредитным договором предусмотрено погашение обязательств лично заемщиком, обязанность по погашению долга на истцов не была возложена. При этом доказательств того, что Вашуркин Д.Е. и Вашуркина Н.В. не исполняют либо исполняют ненадлежащим образом обязательства по кредитному договору, суду не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что со стороны ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» не поступило возражений по поводу дачи согласия на совершение отчуждения, не оспорен факт распоряжения ответчиками долей, не влияют на правильность вынесенного решения суда, поскольку действующим законодательством и пунктом 4.1.23 кредитного договора от
28 июня 2011 года предусмотрено, что ответчик не может без предварительного согласия кредитора отчуждать и распоряжаться спорной квартирой.

В связи с этим ссылки истцов на пункт 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим, подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы истцов об отсутствии доказательств того, что не было получено согласие ЗАО «Ипотечный агент ИТБ1» на принятие исполнения за должника третьим лицом, не опровергают выводы суда.

Согласно пункту 1.5 кредитного договора № .... от 28 июня 2011 года все действия, связанные с исполнением данного договора, от имени заёмщика осуществляет уполномоченный на то данным договором
Вашуркин Д.Е. В случае невозможности исполнения уполномоченным своих обязательств по договору указанные обязательства исполняются Карцевой Н.В.

Доводы апелляционной жалобы Вашуркиной Н.В. о необходимости внесения в мотивировочную часть изменений судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку с требованиями о признании договора незаключенным Вашуркина Н.В. не обращалась. Более того, ответчица с решением суда об отказе в удовлетворении требований Кулагиной И.Ю., Файзерахманова А.Р. согласна.

Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалоб направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям материального и процессуального закона, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда г. Казани от 27 апреля 2016 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы
Вашуркиной Н.В., Кулагиной И.Ю. и Файзерахманова А.Р. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи