Решение по делу № 2-148/2015 (2-8169/2014;) от 03.03.2014

Дело № 2-148/15 « 25 » февраля 2015 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Медведева Д.В.,

с участием адвоката ХХХХ,

при секретаре Полухиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ХХХХ, Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании недействительными соглашения о замене стороны по договору участия в долевом строительстве жилого дома и договора залога недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными государственной регистрации права собственности на квартиру и акта приёма-передачи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «<данные изъяты>» (ИНН №) обратился в суд с иском к ХХХХ о признании недействительными соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору участия в долевом строительстве жилого дома и договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., применении последствий недействительности сделок, аннулировании государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1, л.д.4-6).

После уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил также признать недействительным акт приёма-передачи квартиры № в доме <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. и государственную регистрацию права собственности ХХХХ от ДД.ММ.ГГГГ. на указанную квартиру (т.1, л.д.143-146).

К участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО «<данные изъяты>» (ИНН №).

В обоснование исковых требований указано, что истец является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>). ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ООО «<данные изъяты>» (ИНН №) был заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома №. Истцу ДД.ММ.ГГГГ случайно стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ. было заключено соглашение о замене стороны по договору участия в долевом строительстве жилого дома, по которому все права и обязанности были переданы от истца к ХХХХ, а также ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор залога недвижимого имущества, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ. в Управлении Росреестра по <данные изъяты>.

Истцом при проведении внутренней проверки было установлено, что соглашение о замене стороны по договору участия в долевом строительстве и договор залога в реестре заключённых договоров не значатся. При визуальном осмотре указанных соглашения и договора было обнаружено, что подпись генерального директора ХХХХ, являющегося единоличным исполнительным органом Общества, в обоих документах подделана.

Представитель истца – адвокат ХХХХ, действующий на основании ордера и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. сроком на <данные изъяты> года, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования.

Ответчик ХХХХ в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители ответчика ООО «<данные изъяты>» (ИНН <данные изъяты>) и 3-го лица Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, поэтому суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика ХХХХ, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1, л.д.95-100) истец уступил ХХХХ все права и обязанности, вытекающие из договора от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе право требования на №-комнатную квартиру, имеющую условный №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>). Соглашение было подписано ХХХХ, от имени истца - Генеральным директором ХХХХ, от имени ООО «<данные изъяты>» (ИНН №) - финансовым директором ХХХХ, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., выданной Генеральным директором ХХХХ Соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. за №

В соответствии с договором залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.101-105) залогодатель ХХХХ заложил залогодержателю (истцу) права требования в отношении №-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с целью обеспечения исполнения обязательств перед залогодержателем (истцом) по соглашению о замене стороны по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан ХХХХ, от имени истца - Генеральным директором ХХХХ

По акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» (ИНН №) в лице ХХХХ, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., выданной Генеральным директором ХХХХ, передало ХХХХ №-комнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.92). Управлением Росреестра по <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. на имя ХХХХ было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу (л.д.91), одновременно было зарегистрировано обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона.

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ., назначенной по ходатайству обеих сторон, проведённой экспертом ООО «<данные изъяты>» ХХХХ, подписи от имени ХХХХ на №-м листе и на обороте №-го листа Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. выполнены ХХХХ Им же выполнены подписи на №-м листе и на обороте №-го листа Договора залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом в качестве свидетелей были допрошены ХХХХ, ХХХХ, ХХХХ, ХХХХ

Свидетель ХХХХ, работающая заместителем директора по организационной работе ООО «<данные изъяты>», пояснила, что знает ХХХХ, он ранее работал в юридическом отделе, уволился около года назад. От других сотрудников свидетелю стало известно, что ХХХХ купил квартиру у работодателя. Свидетель не помнит, чтобы она записывала ХХХХ на приём к директору в ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетель ХХХХ, работающая в ООО «<данные изъяты>» финансовым директором, ранее – главным бухгалтером, пояснила, что о том, что ХХХХ приобрёл квартиру у ООО «<данные изъяты>», она узнала только после того, как иск был подан в суд, в бухгалтерии договора с ХХХХ нет, платежи за квартиру от ХХХХ поступают, но они возвращаются отправителю. Свидетель признала, что в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ. действительно имеется её подпись, однако она не помнит, чтобы подписывала данное соглашение, так как ей приносят на подпись несколько соглашений в день с листом согласования, каждое конкретное соглашение она не читает.

Свидетель ХХХХ, работающий в ООО «<данные изъяты>» начальником отдела регистрации, пояснил, что ему известно о приобретении ХХХХ квартиры. Документы на регистрацию в Росреестр отвозили сам свидетель, действовавший по доверенности от имени ХХХХ, и сотрудник отдела регистрации ХХХХ, действовавший по доверенности от имени ООО «<данные изъяты>». Документы свидетелю для регистрации вручил ХХХХ, который в тот момент был непосредственным руководителем свидетеля.

Свидетель ХХХХ, работающий в ООО «<данные изъяты>» старшим специалистом отдела регистрации, пояснил, что они вместе с ХХХХ на основании доверенностей подавали в Росреестр на регистрацию договор купли-продажи квартиры на имя ХХХХ. Каких-либо проблем с регистрацией договора не было. Обычно договоры переуступки прав на квартиры подписываются по доверенности ХХХХ (начальником отдела продаж), или ХХХХ (заместителем директора), или ХХХХ (финансовым директором).

Показаниями свидетелей достоверно не подтверждается факт неподписания спорных договоров генеральным директором ХХХХ То обстоятельство, что свидетель ХХХХ не записывала ХХХХ на личный приём к директору в ДД.ММ.ГГГГ., не исключало возможности явки ХХХХ на приём к директору по вопросу купли-продажи квартиры без записи, на основании непосредственной устной договорённости с директором. О том, что ХХХХ купил квартиру у работодателя, ХХХХ стало известно от других сотрудников организации.

Свидетель ХХХХ косвенно подтвердила факт заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку признала, что в данном соглашении имеется её личная подпись, выполненная на основании доверенности от имени ООО «<данные изъяты>» (ИНН №), руководителем которого также является ХХХХ

Свидетели ХХХХ и ХХХХ очевидцами подписания спорных договоров не являлись, однако подтвердили, что они подавали эти документы на регистрацию в Управление Росреестра по <данные изъяты>, при этом они действовали от имени сторон сделки на основании доверенностей.

Оснований не доверять заключению судебной почерковедческой экспертизы, выполненному компетентным экспертом, имеющим большой опыт экспертной работы по специальности (<данные изъяты> лет), предупреждённым в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Оснований для назначения повторной почерковедческой экспертизы, предусмотренных ч.2 ст. 87 ГПК РФ, о чём ходатайствовал представитель истца, судом не установлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылка представителя истца на заключение специалиста ХХХХ ООО «<данные изъяты>», заключение специалиста ХХХХ ООО «<данные изъяты>» не может быть принята судом во внимание, поскольку мнения отдельных специалистов, к которым истец обращался в частном порядке, не являются обязательными для суда, не подрывают вывод суда о правильности и обоснованности заключения судебной почерковедческой экспертизы, кроме того, в силу ст. 55 ГПК РФ письменные заключения специалистов не являются разновидностью доказательств, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п.1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки юридических лиц с гражданами. Последствие несоблюдения данного требования указано в ст. 162 ГК РФ – невозможность ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания.

В соответствии с п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Учитывая выводы судебной почерковедческой экспертизы, суд считает установленным факт наличия волеизъявления истца (в лице единоличного исполнительного органа – Генерального директора ХХХХ) на заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору участия в долевом строительстве и договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований для их признания недействительными суд не усматривает.

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Оснований для признания недействительным акта приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. не имеется, так как данный акт подписан надлежащими лицами (ХХХХ от имени дольщика и ХХХХ от имени застройщика ООО «<данные изъяты>» ИНН №) во исполнение п.п. № договора участия в долевом строительстве жилого дома №, который истцом не оспаривался. Необходимые полномочия у ХХХХ имелись – доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ. сроком на <данные изъяты> год (л.д.119).

Поскольку суд пришёл к выводам о заключённости и действительности соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., то при таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для признания недействительной регистрации права собственности ХХХХ на квартиру № в доме <адрес>, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ХХХХ, Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании недействительными соглашения о замене стороны по договору участия в долевом строительстве жилого дома и договора залога недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными государственной регистрации права собственности на квартиру и акта приёма-передачи квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено: ДД.ММ.ГГГГг.

Судья: Д.В. Медведев