Решение по делу № 2-890/2018 от 05.03.2018

Дело №2-890/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2018 г. г. Калининград

Московский районный суд города Калининграда:

в составе председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при секретаре Алпатовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к Авраменко Александру Анатольевичу о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указала, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Авраменко А.А. является одним из собственников нежилых помещений в составе торгового комплекса по адресу: <адрес>, под которым образован земельный участок с кадастровым номером № на который зарегистрирован договор на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ за №. Ответчик не оформил с администрацией города земельные отношения на указанный участок. В адрес Авраменко А.А. направлялось соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель для подписания и регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области, которое обратно им не представлено, в связи с чем он пользуется земельным участком без надлежащнго документального оформления, не производя оплату арендной платы. Просит обязать собственника нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Авраменко Александра Анатольевича заключить соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ № на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград» в лице и.о. заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов А.А., действующего на основании распоряжения главы администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ № и доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №, с одной стороны, и,

Гражданин Российской Федерации Авраменко Александр Анатольевич, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <данные изъяты>, СНИЛС: №, зарегистрированный по месту жительства по адресу: <адрес> фактическое место проживания: <адрес>, именуемый в дальнейшем Арендатор «6», с другой стороны,

заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Арендодатель и Гражданин Российской Федерации Авраменко Александр Анатольевич, на основании ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1.8. договора на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ №, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с наличием у Авраменко А.А. права собственности на нежилое помещение <адрес> общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании по адресу: <адрес> пришли к соглашению о присоединении нового лица на стороне арендатора к Договору на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Договор) и о внесении нижеследующих изменений и дополнений в Договор:

1.1. Считать Арендатором «6» по Договору Авраменко Александра Анатольевича, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <данные изъяты>, СНИЛС: №.

1.2. «Для Арендатора «6» (Авраменко А.А.) арендная плата исчисляется с 31.10.2011 за площадь <данные изъяты> из земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> (основание: ст.425 Гражданского кодекса РФ, Положение «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в г. Калининграде», утвержденное решением окружного Совета депутатов города Калининграда 28.11.2007 №376, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №) по следующим реквизитам: № в Отделение Калининград г.Калининград, БИК № Управления Федерального Казначейства по Калининградской области (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград») ОКТМО №, ИНН №, КПП №, код бюджетной классификации: №.

Расчет арендной платы для Арендатора «6» рассчитывается следующим образом:

Ап = (Кс х Кз) : <данные изъяты> х <данные изъяты> где:

Ап – годовая сумма арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости (с 01.01.2009 года по 31.12.2013 года – <данные изъяты> (основание: постановление Правительства Калининградской области от 28.11.2008 года №769 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области»)), начиная с 01.01.2014 года – <данные изъяты> (основание: постановление Правительства Калининградской области от 29.08.2013 года №641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области»);

Кз – коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка. (основание: Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области»).

Коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) для Арендатора «6» с 31.10.2011 до 31.12.2016 года составляет 1,6%, с 01.01.2017 года – 1,66% (основание: постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 31.12.2010 №2424 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в городе Калининграде на 2011 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 29.12.2011 №2374 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в г.Калининграде на 2012 год», постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 №336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (в ред. от 03.03.2015 №101), постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 29.03.2013 №403 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, – ставок арендной платы за землю в г. Калининграде на 2013 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 11.12.2013 №1930 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г.Калининграде на 2014 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 14.10.2014 №1606 «Об установлении коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г.Калининграде на 2015 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 09.12.2015 №2068 «Об установлении коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования в г. Калининграде, на 2016 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 16.01.2017 №38 «Об индексации коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г.Калининграде, на 2017 год»).

Арендатору «6» внести платеж за период с 31.10.2011 года по 30.06.2017 года в течение 45 дней с момента подписания настоящего Соглашения».

2. Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

3. Соглашение является заключенным с момента его подписания сторонами. Соглашение считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

4. Настоящее Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и передаются по одному экземпляру: Арендодателю, Арендатору «6», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

5. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя.

Представитель истца администрации ГО «Город Калининград» по доверенности Кришталь И.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Земельный участок под торговый комплекс по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет с присвоением соответствующего номера №. Сам торговый комплекс находится в собственности граждан, с которыми частично заключены соглашения об аренде земли. Договор аренды действует с ДД.ММ.ГГГГ, Авраменко А.А. от его заключения уклоняется. Никаких правовых отношений с ответчиком у администрации ранее оформлено не было, арендная плата им не платится. Согласно предлагаемому к заключению договору требуют уплаты аренды с 2011 года, то есть с момента регистрации права собственности ответчиком на принадлежащий ему объект недвижимости.

Ответчик Авраменко А.А. и его представитель по ордеру Рогизный С.Н. в судебном заседании относительно исковых требований возражали, представили письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. Авраменко А.А. пояснил, что не согласен заключать договор аренды на предложенных условиях, считая неверным исчисление арендной платы с 2011 года, а также применяемый для ее расчета коэффициент в п.1.2 предлагаемого к заключению соглашения. Дополнительно пояснили, что с 2014-2015 годов неоднократно обращался в администрацию города с вопросом оформления арендных отношений, но ему всегда отказывали, причин отказов не помнит. С заявленными администрацией города требованиями в части обязанности внести плату по аренде земли за период с 31.10.2011 года по 30.06.2017 года, поскольку в указанный период между сторонами имели место лишь фактические отношения. Ранее с ним договор аренды земельного участка не заключался, он своего волеизъявления на распространение действия данного договора на прошлое время не выражал и полагает, что арендная плата должна исчисляться с момента заключения соглашения о присоединении к названному договору. Просили отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо Чернов М.М. в судебном заседании пояснил, что с 1998 года является собственником помещения площадью <данные изъяты>, в торговом комплексе, расположенном на спорном земельном участке. С администрацией города договор аренды подписал добровольно, арендную плату оплатил. По существу вопрос рассмотрения заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда.

Третьи лица Ратынская Л.В., Грицюк Е.О., Купайи Л.А., Белоус Т.В., Черепанова О.В. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела. С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, гражданских дел №2-1580/2017 и №2-2708/2017, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст.253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п.п.1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз.2 п.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст. 445 ГК РФ).

В силу ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании п.2 ст.39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с ч.6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно ч.7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

    Согласно п.п.8-9 ст.39.20 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п.п.2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п.8). Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п.п.2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п.9).

Судом установлено, что по адресу: <адрес> расположено административно-торговое здание, под которое сформирован земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> с разрешенным использованием земли населенных пунктов – под существующий торговый центр (т.1 л.д.65-66).

В отношении данного земельного участка установлено обременение в виде аренды сроком с 28.06.2017 года по 17.10.2065 года, заключенной администрацией ГО «Город Калининград» с Ратынской Л.В., Черновым М.М., Грицюк Е.О., Купайи Л.А., Белоус Т.В., Черепанова О.В. на основании заочного решения Московского районного суда г.Калининграда от 09.10.2017 года по гражданскому делу №2-1580/2017 и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ под № (т.1 л.д.69).

Авраменко А.А. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ под № (номер государственной регистрации права №), является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т.1 л.д.63).

Поскольку договор аренды был подписан одним из собственников и прошел государственную регистрацию, вступление ответчика в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора возможно только путем подписания соглашения о присоединении к данному договору, в связи с чем 21.07.2017 года администрацией ГО «Город Калининград» были направлены ответчику для ознакомления сам договор на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ за № и для подписания соглашение о присоединении к нему (оригинал соглашения л.д.69-71).

Указанная корреспонденция направлялась Авраменко А.А. по известным истцу адресам: <адрес> и <адрес> однако, заказные письма были возвращены отправителю по истечении срока хранения в связи с неявкой адресата за их получением (л.д.9-15).

Ответчик Авраменко А.А. в судебном заседании указал, что возражает против подписания дополнительного соглашения от <адрес> № к договору на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку не согласен с его условиями, в частности с п.1.2 соглашения об обязании уплачивать арендную плату с 31.10.2011 года.

Согласно п.3.4 договора на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ № дата начала исчисления арендной платы, размер арендной платы, период, за который начислена арендная плата, и срок внесения арендной платы устанавливаются в отношении каждого арендатора отдельно в приложении №1 к настоящему договору (т.1 л.д.16-27).

Пунктом 1.2 соглашения о присоединении к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 31.10.2011 года за площадь <данные изъяты> из земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> Арендатору надлежит внести платеж за период с 31.10.2011 года по 30.06.2017 года в течение 45 дней с момента подписания настоящего соглашения (т.1 л.д.69-71).

Порядок заключения договора определяется положениями ст.421 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридически лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев. когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев. когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании изложенного п.1.2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в совокупности с п. 3.4 договора аренды противоречит закону, так как по ст.ст.421, 432 и 425 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и обязанность по внесению арендной платы возникает с момента его заключения, однако, своего согласия ответчик Авраменко А.А. на внесение арендной платы с 31.10.2011 года не дал.

Суд находит несостоятельными доводы стороны истца об обоснованности начисления арендной платы, поскольку нормы п. 3.4 Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утвержденного Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 N 376 (ред. от 14.09.2016), согласно которому договором аренды предусматривается, что арендная плата за участки, предоставленные в аренду для обслуживания зданий, строений, сооружений, помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц, взимается с даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, по требованиям о понуждении к заключению договора неприменимы, поскольку противоречат вышеуказанным нормам Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, условиями договора определены штрафные санкции за несоблюдение условий договора для арендатора (п. 3.15-3.16), предусмотрена обязанность арендатора на заключение договоров ( п. 5.3.13, 5.3.14), что также не относится к числу обязательных условий и включение таких условий возможно только по соглашению сторон.

Принимая во внимание, что суд не наделен правом на изменение условий договора, к заключению которого понуждается одна из сторон, а предложенное истцом соглашение и условия договора аренды земельного участка противоречат действующему законодательству, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации о понуждении Авраменко А.А. к заключению соглашения о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от 18.11.2016 года №535/2016-А.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ суд,

Р ЕШ И Л:

Исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» к Авраменко Александру Анатольевичу о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № 535/2016-А оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 июня 2018 года.

Судья                    Е.Ю. Медведева