Решение по делу № 2-445/2022 (2-4264/2021;) от 08.12.2021

Дело № 2-445/2022

УИД 23RS0058-01-2021-006705-83

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 февраля 2022 года                                         город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре судебного заседания Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Брилёвой ФИО7 ФИО9 к Коробейникову ФИО11 ФИО13 о взыскании денежных средств за неисполнение обязательств и неустойки по предварительному договору, а также расходов, связанных с неисполнением обязательств по договору,

УСТАНОВИЛ:

    Брилёва В.Ю. обратилась в суд с иском к Коробейникову А.В. о взыскании денежных средств за неисполнение обязательств по предварительному договору, а также расходов, связанных с неисполнением обязательств по договору. Истец просит взыскать с ответчика в пользу истца задаток в сумме 200 000 рублей, 40 000 рублей потраченные в рамках агентского договора от 09 сентября 2021 года, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 5600 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 09 сентября 2021 года Коробейников А.В. и Брилёва В.Ю. заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому Ответчик обязался продать Истцу, земельный участок и расположенный на нем дом, находящийся по адресу: Российская Федерация. Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, с/т <адрес> по цене 6600000 рублей.

В соответствии с п. 4.1.1 Предварительного договора купли-продажи от 09.09.2021г., в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению Объекта истец передал, а ответчик получил денежные средства в размере 100 000 рублей.

По данному факту, 09.09.2021 года, ответчиком была написана расписка о получении денежных средств указанном размере в качестве задатка по Предварительному договору купли-продажи от 09.09.2021 года.

Основной договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что ответчик нарушил условия предварительного договора купли-продажи от 09.09.2021г., а именно, в связи с нарушением ответчиком пункта 2.2.3 (отсутствие существующих ограничений (обременений) права), а также в целом отсутствия факта следующих ограничений в предварительном договоре купли-продажи от 09.09.2021г., сведений об ограничений №№. Ограничения прав на спорный земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельною кодекса Российской Федерации срок действия с 06.05.2005г., Вторая зона округа санитарной охраны курорта, подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости (Раздел 4.1 Лист 8) и публичной информацией на официальном сайте Росреестра. Таким образом вышеуказанные обстоятельства, подтверждают данный факт, что ответчик скрыл от истца информацию об ограничениях на продаваемый земельный участок, тем самым нарушив условия предварительного договора.

Согласно пункту 3.2. договора истец как продавец несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с п. 2.3.3. настоящего договора документов.

В соответствии с п. 1.3. Предварительного договора купли-продажи, Договор купли-продажи подписывается сторонами не позднее 30.09.2021 года.

На основании пункта 4.1.3. порядок расчетов должен был осуществляться следующим образом: Денежная сумма в размере 4 700 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и 1800 000 покупатель должен был оплатить за счет кредитных средств предоставленных <данные изъяты>

<данные изъяты> отказал истцу в выдаче кредитных средств под залог, в связи с не соответствием требованиям данного объекта, дома и земельного участка по адресу г.Сочи, Хостинский район, с/т Родники, д.22, условиям банка, что подтверждает, что данная сделка не состоялась по вине ответчика.

Истец указывает, что поскольку Ответчик не уведомил ее об имеющихся ограничениях на земельном участке, и по его вине возникло неисполнение договора, следовательно, он обязан уплатить двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей. Истец неоднократно обращался к ответчику с претензией вернуть задаток в досудебном порядке, также велись устные переговоры для урегулирования сложившейся ситуации, однако данные предложения были проигнорированы.

Брилёва В.Ю. просит обязать ответчика возместить все понесенные ею расходы, связанные с приобретением дома и земельного участка, в размере 40 000 рублей, поскольку они осуществлены в рамках несостоявшейся сделки по агентскому договору на оказание юридических услуг по подготовке документов от 09 сентября 2021 года, а так же, расходы по оплате государственной пошлины -5600 рублей.

Истец Брилёва В.Ю. в судебном заседании действуя лично, а так же ее представитель по доверенности Брилёв А.И., поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен поскольку истцу стало известно о наличии ограничений на земельный участок предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельною кодекса Российской Федерации, а именно, что земельный участок располагается в границах Второй зоны округа санитарной охраны курорта. Согласно Постановления Правительства РФ от 07.112.1996 года №1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», в п.13 Положения указано, что на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации. В связи с чем, дальнейшее использование земельного участка по целевому назначению не возможно. Кроме того, «<данные изъяты>» отказал истцу в предоставлении кредитных средств, поскольку объект залога не соответствует условиям банка. Денежная сумма, переданная в счет заключения в будущем договора купли-продажи - является авансом и подлежит взысканию с ответчика    в соответствии с положениями ст.381 ГК РФ в двойном размере, а так же возместить все убытки связанные с неисполнением договора. В рамках данной несостоявшейся сделки 09 сентября 2021 года истец заключила Агентский договор на оказание юридических услуг с <данные изъяты> В.Р.. Согласно Агентскому договору, истцом были оплачены следующие услуги: вознаграждение агенту согласно пункту 1.4 - 25 000 рублей, расходы по получению Отчета об оценке и выписки из лицевого счета - согласно пункту 2.2.3 -15000 рублей.

Выявленные ограничения в отношении земельного участка, о которых ответчик не сообщил истцу, послужили основанием для отказа Банка для приёма объекта качестве залога для ипотеки и предоставления кредитных средств. Ответчику предлагалось снизить цену за дом и участок, и заключить основной договор по более низкой цене, но ответчик не согласился. Добровольно вернуть задаток и понесенные убытки ответчик отказался.

Ответчик Коробейников А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, представил письменные возражения. Представитель ответчика Манукова В.Р., она же третье лицо без самостоятельных требований так же пояснила, что исковые требования истца не обоснованы и не подлежат удовлетворению. Ответчик выполнил все условия предварительного договора согласно п.2.2.3-2.2.4 - до заключения договора были подготовлены все документы на объект, произведена оценка, получено согласие супруги на продажу жилого дома и земельного участка. Ответчик снялся с регистрационного учета. Кроме того, ответчик сам заключил предварительный договор на покупку квартиры в г.Краснодар, и так же внес залог.

В установленный предварительным договором срок, истец на вышла на заключение основного договора купли-продажи. Ответчик направил 28.10.2021 г Брилёвой В.Ю. приглашение на сделку 30.10.2021 года, так же 03.11.2021 года направил приглашение на 10.11.2021 г., от получения которого Брилёва В.Ю. уклонилась.

Доводы истца о том, что ответчик сокрыл сведения об ограничениях на земельный участок не обоснованы, в подготовленной выписке из ЕГРН таковых не имелось. Наличие выявленных ограничений на земельный участок не явилось препятствием к строительству и последующей государственной регистрации расположенного на указанном участке жилого дома, который намеревалась купить истец. Именно по вине истца не был заключен договор купли-продажи, при том, что все документы были готовы для сделки. Доводы о том, что Банк не одобрил истцу сделку и не предоставил ипотечный кредит, в связи с наличием ограничений на земельный участок, не доказаны.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 09 сентября 2021 года Брилёва В.Ю. и Коробейников А.В. заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому Ответчик обязался продать Истцу, земельный участок и расположенный на нем дом, находящийся по адресу: Российская Федерация. Краснодарский край, город Сочи, <адрес> по цене 6600 000 рублей.

Согласно п.1.3 Договора стороны принимают на себя обязательство заключить основной Договор купли-продажи указанного в п.1.1 объекта не позднее 30 сентября 2021 года. В соответствии с п. 4.1.1 Предварительного договора купли-продажи от 09.09.2021г., в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению Объекта истец передал, а ответчик получил денежные средства в размере 100 000 рублей.

В п. 4.1.2 Договора определено, что значение ст.380,381 ГК РФ сторонам понятны.

Судом установлено, что ответчик Коробейников А.В. направил 28.10.2021 г Брилёвой В.Ю. приглашение на сделку 30.10.2021 года, так же 03.11.2021 года направил приглашение на сделку на 10.11.2021 года, от получения которого Брилёва В,Ю, уклонилась.

Тем самым, в установленный предварительным договором срок, не позднее 30 октября 2021 года, а так же позже основной договор купли-продажи заключен не был в связи с отказом истца от заключения сделки.

Из материалов дела следует, что Брилёва В.Ю. в качестве задатка выплатила продавцу Коробейникову А.В. сумму в размере 100000 рублей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании статьи 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом, Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения, при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора), обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая статьи 56 настоящего Кодекса).

Частью 1 статьи 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле ( ст. 57 ГПК РФ).

В силу п. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Доказательств того, что на 30.10.2021 года истец был готов заключить основной договор купли продажи, в суд представлено не было. Дополнительного соглашения о пролонгации срока действия предварительного договора от 09.09.2021 года между сторонами не заключалось.

Суд принимает во внимание, что на основании пункта 4.1.3. порядок расчетов сторонами определен в следующем порядке: 4 700 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и 1800000 рублей покупатель должен был оплатить за счет кредитных средств предоставленных ОАО Альфа Банк.

Судом установлено, в том числе из пояснений истца, что на определенную дату заключения основного договора купли-продажи кредитные средства ОАО «АльфаБанк» истцу предоставлены не были.

Указанное так же подтверждается представленным истцом уведомлением <данные изъяты>, согласно которого АОА «<данные изъяты>» проведен комплекс мероприятий по андеррайтингу объекта дом с земельным участком с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенного по адресу г.Сочи, Хостинский район, с<адрес>, приобретение которого предполагается с использованием кредитных средств Банка. По результатам экспертизы представленного комплекта документов принято решение - объект залога не соответствует требованиям Банка. Банк оставляет за собой право не объяснять причины своего решения и не несет ответственности по обязательствам третьих лиц, связанных с принятым Банком решением.

Доводы истца о том, что Банк отказал в предоставлении средств в связи с тем, что земельный участок имел ограничения не оговоренные ответчиком, суд оценивает критически, поскольку достоверными доказательствами они не подтверждены, и опровергаются указанным уведомлением Банка.

Судом из выписки ЕГРН от 25.11.2011 года на земельный участок с кадастровым номером <адрес> установлено, что имеются сведения о зарегистрированных ограничениях на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельною кодекса Российской Федерации с 06.05.2005 г., а именно, что земельный участок располагается в границах Второй зоны округа санитарной охраны курорта.

Согласно доводам истца, именно наличие этих ограничений явилось основанием для отказа со стороны покупателя для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, поскольку существенно ограничиваются возможности использования земельного участка по целевому назначению, невозможность строительства жилого дома.

Оценивая указанные доводы суд учитывает, что указанные сведения стали известны истцу именно 25.11.2021 года, после получения указанной выписки, то есть после истечении срока заключения основного договора купли-продажи. Доказательств иного суду не представлено.

Кроме того, из градостроительного плана земельного участка, подготовленного на основании заявления Коробейникова А.В. от 13.10.2021 года, следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1- застройка индивидуальными жилыми домами высотой до 12м. Наличие ограничений третья зона округа горно - санитарной охраны курорта- ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов, на осуществление хозяйственной деятельности сопровождающихся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов. Ограничений в части строительства жилых домов не содержится.

Таким образом, доводы истца о виновности ответчика в предоставлении недостоверной информации о земельном участке, явившейся основанием в отказе предоставления кредитных средств, а в последующем, как причины не заключения основного договора купли-продажи, не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами. Доказательства того, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку суд пришел к выводу о недоказанности вины продавца в не заключении основного договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании убытков связанных с заключением договора.

С учетом изложенного, суд, оценивая доказательства по делу в их совокупности на основании ст.68 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Брилёвой ФИО8 ФИО10 к Коробейникову ФИО12 ФИО14 о взыскании денежных средств за неисполнение обязательств и неустойки по предварительному договору, а также расходов, связанных с неисполнением обязательств по договору - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 24.02.2022 года.

Судья                                                                                        О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья                                                 Крижановская О.А.