Решение по делу № 3-4/2015 (3-53/2014;) от 30.10.2014

                 Р Е Ш Е Н И Е

     ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                Самарский областной суд

в составе:

председательствующего    Шабаевой Е.И.,

при секретаре            Филатовой К.П.,

рассмотрев гражданское дело по заявлению Булгакова ФИО14 и Рожкова ФИО15 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

            У С Т А Н О В И Л :

    Булгаков С.Б. и Рожков А.И. обратились в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером     №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 23 299 291 рублей.

    Свои требования заявители обосновал тем, что являются арендаторами вышеуказанного земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве общей долевой собственности недвижимое имущество – помещение закрытого рынка. Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 167 076 859, 46 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 23 299 291 руб. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

    В судебном заседании представители Булгакова С.Б. и Рожкова А.И. по доверенности Постникова Н.А. и Вяльцева М.В. заявленные требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

    Представитель ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по доверенности Борисова Е.В. заявленные требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Также представитель пояснила, что в целях проверки доводов заявителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области был заключен контракт с ООО «Самарская независимая экспертная компания» на предмет проверки отчета об оценке, представленного заявителями в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2013 года, выполненного ООО «Институт независимой оценки и аудита». Согласно полученного заключения по результату рассмотрения отчета, отчет, предоставленный заявителем, в основном соответствует требованиям законодательства, имеются несущественные замечания, но при этом стоимость объекта существенно занижена.

    Представитель Правительства Самарской области – Корноухов Е.Ю. просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства. Кроме того, в силу статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, в связи с чем, считает необходимым осуществление проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям федерального законодательства.

    Представитель мэрии городского округа Тольятти в судебное заседание не явился, в письменных возражениях на имя суда просит в удовлетворении требований отказать, полагает, что заявители как арендаторы земельного участка не имеют права ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

    Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Булгакова С.Б. и Рожкова А.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что заявители Булгаков С.Б. и Рожков А.И. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположено нежилое здание закрытого рынка, находящегося у них в общей долевой собственности.

Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 167 076 859,46 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

    В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

    Заявителями в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита», из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 23 299 291 рублей.

    Согласно экспертного заключения на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ за № выполненного экспертом ФИО11 (регистрационный номер в реестре СРО РОО № №), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.

ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в целях проверки достоверности представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка был заключен контракт с ООО «Самарская независимая экспертная компания» (ООО «СНЭК»). Согласно акта по результату рассмотрения отчета от ДД.ММ.ГГГГ года, представленного кадастровым органом, Отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленный заявителями, по основным параметрам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Имеется некоторые нарушения требований Федерального закона об оценочной деятельности (статьи 11) и ФСО-1 ФСО -3, выразившиеся в следующем: данные, предоставленные Заказчиком, не подписаны Заказчиком; отсутствует сквозная нумерация отчета (номер на первой и второй страницах отсутствует); отсутствует дата обследования объекта оценки. В акте отмечено, что стоимость объекта существенно занижена. При этом выводы о занижении стоимости объекта не обоснованы.

В судебное заседание для выяснения данного вопроса был приглашен представитель ООО «СНЭК», в судебное заседание он не явился. Через представителя кадастрового органа директором ООО «СНЭК» ФИО12 на имя суда были даны письменные объяснения. Из данных письменных объяснений усматривается, что при рассмотрении Отчета №, составленного ООО «Институт независимой оценки и аудита», земельный участок №, при печатании секретарем текста экспертизы была допущена техническая ошибка. Текст «рыночная стоимость объекта оценки занижена» был ошибочно указан. Отчет об оценке рассматривался специалистом с точки зрения нормативно-методического соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. При рассмотрении отчета об оценке специалистом не проводились работы, связанные с подтверждением или опровержением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке. Указанные специалистом замечания являются не существенными. Отчет №, составленный ООО «Институт независимой оценки и аудита» соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

К участию в деле был привлечен оценщик ООО «Институт независимой оценки и аудита» ФИО13, подготовивший отчет об оценке. В судебном заседании он пояснил, что замечания, высказанные специалистом ООО «СНЭК» безосновательны, поскольку опровергаются текстом отчета.

Проверяя доводы представителя кадастровой палаты о несоответствии представленного заявителями отчета об оценке федеральному законодательству в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о их несостоятельности. Поскольку все замечания по отчету, изложенные в акте ООО «СНЭК», опровергаются текстом и содержанием отчета. В отчете имеются сведения о том, что срок проведения отчета ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ в указанный период и был произведен осмотр объекта. Отчет прошит и пронумерован, где указана информация о количестве листов отчета. Формат отчета об оценке разработан самим оценщиком ООО «Институт независимой оценки и аудита», который не предполагает нумерации титульного и второго листа (где изложено заключение о стоимости объекта), нумерация в отчете проставляется с третьего листа, что ни противоречит никаким нормам. Все документы, предоставленные заказчиком, в отчете им заверены.

Кроме того, исходя из существа перечисленных замечаний, суд приходит к выводу, что они не могли повлиять на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Также, судом не может не учитываться то, что соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ за №, составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителями отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В судебном заседании, лица, участвующие в деле на вопрос суда пояснили, что у них не имеется каких-либо доказательств, опровергающих представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Судом ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако стороны возражали против этого.

Не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований доводы представителя мэрии г.о.Тольятти об отсутствии права у заявителей ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации заявители, как арендаторы земельного участка и плательщики арендной платы, для определения размера которой используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд пришел к выводу, что требования Булгакова С.Б. и Рожкова А.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 23 299 291 рублей, подлежат удовлетворению.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке. Более того, достоверность представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подтверждена представленным самим кадастровым органом актом специалиста.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 246 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Требования Булгакова С.Б. и Рожкова А.И. удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 466,00 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 23 299 291 рублей.

    Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

    Председательствующий: