Решение по делу № 2-7146/2017 от 25.07.2017

                                         Дело № 2-7146/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Айдарова Р.Т.,

при секретаре Сабуровой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шафиевой Э.У. к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Горжилстрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Горжилстрой», АО «ФИО3 Сельскохозяйственный банк», в котором просит признать себя добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, признать сделку об ее участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> – состоявшейся, аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности 02-04/117-04/317/013/2015-4134/1 от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> за ООО «ЕТЗК», признать договор ипотеки №.7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» в отношении <адрес> расположенной по <адрес>, кадастровый № недействительным и применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» №, признать за собой право собственности на квартиру с кадастровым номером 02:56:040405:3027,, расположенную по адресу: <адрес>, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 02:56:040405:3027, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, кВ.8 на имя ФИО2

В обоснование исковых требований истец указала, что в июне 2014 г. обратилась к ООО «ЕТЗК» с целью приобретения однокомнатной квартиры в строящемся доме. ООО «ЕТЗК» направило к подрядчику ООО «Горжилстрой» для оплаты квартиры, с которым заключила предварительный договор купли-продажи №Г, и внесла денежные средства в сумме 1 648 800 руб. Предметом договора являлось приобретение однокомнатной <адрес>, площадью 45,80 кв.м, расположенной по строительному адресу: РБ <адрес>. В декабре 2014 г. между ней и ООО «ЕТЗК», ООО «Горжилстрой», подписан акт взаиморасчета, согласно которому ее задолженность перед ООО «ЕТЗК» погашена. Однако, ООО «ЕТЗК» после погашения задолженности за квартиру с истцом договор долевого участия в строительстве не заключило, требования истца о заключении такого договора проигнорированы. Застройщик ООО «ЕТЗК» передало истцу спорную квартиру по акту приема-передачи и истец ее приняла. С момента передачи квартиры и по настоящее время истец в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Из полученной выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ООО «ЕТЗК» спорную квартиру заложило в АО «Россельхозбанк» и обременило права договором ипотеки с АО «Россельхозбанк». Считает, что регистрация квартиры за ООО «ЕТЗК» мнима и фиктивна.

Представитель ответчика АО «ФИО3 сельскохозяйственный банк», а также представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации права и картографии в судебное заседание не явились, о явке извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ, посредством направления судебной повестки. Факт получения уведомлений подтверждается материалами дела. Данные извещения суд считает надлежащим, заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание не известили.

Суд, с учетом мнения сторон, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, определил рассмотреть данное дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явившихся лиц.

В судебном заседании истец ФИО2 и её представитель ФИО5 в судебном заседании доводы искового заявления поддержали в полном объеме, просили удовлетворить по заявленным требованиям.

Представители ответчиков ООО «Горжилстрой» ФИО6 и представитель конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО2 не возражали.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, определив возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Горжилстрой» и ФИО2 заключен предварительный договор №Г, согласно которому стороны договорились о заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> А <адрес>, со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат –1, 1 этаж, проектная площадь 45,80 кв.м. Точные характеристики квартиры будут уточнены при заключении основного долга.

Согласно п.2.1 предварительного договора, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 648 800 руб.

Истец оплатил стоимость указанной выше квартиры в размере 1 648 800 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 648 800 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 заключен предварительный договор №Н, согласно которому стороны договорились о заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> А <адрес>, со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат –1, 1 этаж, проектная площадь 45,80 кв.м. Точные характеристики квартиры будут уточнены при заключении основного долга.

Согласно п.2.1 предварительного договора, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 648 800 руб.

Из представленного суду акта взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «ЕТЗК» погасило свою задолженность перед ООО «Горжилстрой» на сумму 1 648 800 руб. ООО «Горжилстрой» погасило свою задолженность перед ФИО2 в сумме 1 648 800 руб., а истец погасило свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за <адрес> строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес>А <адрес>, проектной площадью 45,8 кв.м. на сумму 1 648 800 руб..

Судом установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик ООО «ЕТЗК» передало ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру истцу ФИО2 С момента передачи квартиры, истец в нее вселилась и проживает в ней по настоящее время, что подтверждено Актом о проживании и не оспаривается сторонами. Истец полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных услуг и договорами газо-, водо-, электроснабжения.

Согласно разъяснениям пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонилось. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в регистрации права собственности на квартиру по поданным истицей документам отказано, ввиду отсутствия договора долевого участия с застройщиком.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что фактически ФИО2 стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанного дома до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты, что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Согласно письму ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, т.е. истца –ФИО2

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> - 8, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО2 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком OOO «ETЗK» правоотношений не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО2, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонился.

Судом и материалами дела установлено, что между АО «Россельхозбанк» (Кредитор) и ООО «ЕТЗК» (Заемщик) заключен договор об открытии кредитной линии. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.7 от ДД.ММ.ГГГГ предметом, которого являлось передачу ООО «ЕТЗК» в залог АО «Россельхозбанк» объекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>», <адрес>. Согласно договора ипотеки, предметом ипотеки является <адрес> (спорная квартира) в жилом доме по адресу: РБ, <адрес>. Стороны выполнили свое обязательство по договору ипотеки.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

Между тем, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировал право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 235 ГК РФ истец, при установленных судом обстоятельствах дела, вправе требовать защиты нарушенного права путем признания права собственности на квартиру и прекращении этого права за ответчиками.

В соответствии с частью 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Ввиду возникших между сторонами правоотношений по состоявшемуся договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за правообладателем ООО «ЕТЗК» является недействительной по основаниям мнимости, в связи с чем, подлежит исключению из ЕГРП, применив последствия недействительности сделки.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнило свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Суд учитывает, что истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО2 в пользование, однако договор долевого участия не заключен ввиду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд признает право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за истцом ФИО2

В соответствии со ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требования истца о регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат, учитывая указанное заявление излишним, поскольку данное решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП и носят заявительный характер в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу правовой совокупности статей 88, 98 ГПК РФ на суд возложена обязанность по определению размера судебных расходов, подлежащих взысканию с каждого из участвующих в деле лиц.

Взыскание судебных расходов в солидарном порядке действующим гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что ФИО2 оплачена госпошлина в размере 18 244 руб., которая подлежит взысканию с ООО «ЕТЗК», ООО «Горжилстрой», АО «Россельхозбанк» в пользу заявителя в размере 6 081,33 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Шафиевой Э.У. - удовлетворить частично.

Признать ФИО2 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Признать сделку об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес> состоявшейся.

Аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности 02-04/117-04/317/013/2015-4134/1 от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> за ООО «ЕТЗК».

Признать договор ипотеки №.7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» в отношении <адрес> расположенной по <адрес>, кадастровый № недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» №.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру с кадастровым номером 02:56:040405:3027, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя ФИО2.

Взыскать с ООО «Единая торгово-закупочная компания» ООО «Горжилстрой», АО «ФИО3 Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО2 уплаченную госпошлину в размере 18 244 руб., т.е. по 6 081,33 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан со дня принятия.

Судья     Р.Т. Айдаров