Решение по делу № 2-5157/2013 от 29.04.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2013 года    г. Курган

Курганский городской суд Курганской области

В составе председательствующего судьи Тихоновой О.А.

при секретаре Гончар О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ЖСК «Б. Петрова № 62» к Егорову Е.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения, взыскании денежных средств,

                     УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Б. Петрова № 62» обратился с иском в суд к Егорову Е.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения, взыскании денежных средств. В обоснование иска указано, что в соответствии с договором № от 23.03.2005, заключенного между ответчиком и ООО «Фирма «Инвестстрой» Егоров Е.В. является участником долевого строительства, однако ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фирма «Инвестстрой» признана несостоятельным банкротом и обязательства по строительству и передачи квартиры не исполнены. При процедуре банкротства ООО «Фирма «Инвестстрой» ответчик имел право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и вступить в число кредиторов для получения денежных средств в рамках арбитражного процесса и признания застройщика несостоятельным (банкротом). Однако Егоров Е.В. не стал расторгать договор участия в долевом строительстве, заключенный с ООО «Фирма «Инвестстрой», выразив тем самым намерение и в дальнейшем участвовать в строительстве дома. Для завершения строительства и получения прав застройщика участниками долевого строительства принято решение о создании ЖСК с выкупом объекта незавершенного строительства на аукционе. В соответствии с решением общего собрания членов ЖСК «Б.Петрова № 62» от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ответчиком и истцом подписан договор купли-продажи со степенью готовности 15% объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> № 62. При оформлении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области заключенного между истцом и ответчиком договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, всеми участниками долевого строительства были подписаны согласия на заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Данным действием Егоров Е.В. как дольщик на момент заключения данного договора так же подтвердил свое намерение участвовать в достройке дома. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании членов кооператива было принято решение заключить договор генподряда со строительной фирмой ЗАО «Кургансельстрой». ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Б.Петрова № 62» и ЗАО «Кургансельстрой» был заключен договор № генподряда на строительство жилого дома. Строительство возобновлено. Из-за банкротства ООО «Фирма «Инвестстрой» возникла необходимость в доплате дольщиками к ранее уплаченной сумме дополнительных денежных средств с квадратного метра площади квартиры, размер доплаты определен решением общего собрания дольщиков ЖСК «Б.Петрова №62» в сумме 7000 рублей на достройку дома, 287 рублей на выкуп объекта незавершенного строительства, 150 рублей - охрана объекта. ЖСК «Б.Петрова №62» принимаются действия, направленные на исполнение обязательств перед участниками долевого строительства, которые не были исполнены застройщиком ООО «Фирма «Инвестстрой»: получено разрешение на строительство, заключены договора на технологическое подключение, проведена корректура проекта, заключен договор на технологическое подключение, проведена корректура проекта, заключен договор на осуществление строительного контроля, на введение авторского надзора, а также иные действия направленные на исполнения обязательств перед участниками долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ Егоров Е.В. - продавец и покупатель ЖСК «Б.Петрова №62» заключили договор, в соответствии с условиями которого, продавец обязался передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. В п. 1.1. и 1.2. договора указано, что объект обременен правами третьих лиц, обязательства продавца перед третьими лицами переходят к покупателю. В соответствии с п. 4.2. договора обязательства перед участниками долевого участия в строительстве жилья, возникшие согласно ранее заключенных договоров между участниками и продавцом (Егоровым Е.В.) переходят к покупателю в полном объеме с момента государственной регистрации права собственности на объект. Пунктом 5.2.5. договора определено, что покупатель (ЖСК «Б.Петрова №62») обязан заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве жилья, производящие замену Продавца на Покупателя. В настоящий момент между истцом и ответчиком отсутствуют оформленные и зарегистрированные договорные обязательства. Пункт 5.2.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ об обязательстве ЖСК «Б.Петрова №62» в полном объеме исполнить обязательства в виде предоставления квартир по адресу: <адрес> № перед участниками долевого строительства жилья, не свидетельствует об исполнении данного обязательства ЖСК на безвозмездной основе. В п.п. 4.2. и 5.2.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства заказчика-застройщика перед участниками долевого строительства по ранее заключенным договорам переходят к новому приобретателю объекта незавершенного строительства, т.е. к истцу на условиях заключенных дополнительных соглашений. При этом содержание условий таких дополнительных соглашений к договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> № в городе Кургане договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимости не содержит. Установление цены договора для каждого участника долевого строительства исходя из объема затрат на создание многоквартирного дома относится к компетенции Застройщика (ЖСК «Б.Петрова №62») и не связывается с членством в жилищно-строительном кооперативе, осуществляющем достройку многоквартирного дома (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Расходы на завершение строительства многоквартирного дома несут все участники долевого строительства, вне зависимости от вступления в жилищный кооператив. Отсутствие членства Егорова Е.В. в ЖСК «Б.Петрова №62» не может служить основанием для освобождения участника долевого строительства от установленных ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве обязанности возместить затраты на строительство (создание) объекта долевого строительство. Заключение дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ без изменения цены договора с учетом дополнительного финансирована завершения строительства многоквартирного дома повлечет для истца, а также иных участников долевого строительства такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении своих договоров. Для исполнения обязательств со стороны истца перед ответчиком, необходимо оформить обязательства в письменной форме, подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве № от 23.05.2005, произвести дополнительное финансирование для достройки жилого дома по адресу: <адрес>. Просит суд обязать ответчика подписать и зарегистрировать в Управлении Росреестра по Курганской области дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья № от 23.05.20005 с ЖСК «Б. Петрова № 62», взыскать с ответчика денежные средства на окончание строительства в размере 601884 руб., а также судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Большакова О.В. на иске настаивала.

Представитель ответчика Егорова Е.В. по доверенности Шевелев И.В. в судебном заседании с иском не согласился.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Егоров Е.В. является участником долевого строительства на основании договора № от 23.03.2005, заключенного с ООО «Фирма «Инвестстрой».

Решением Арбитражного суда Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фирма «Инвестстрой» признана несостоятельным (банкротом).

ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Е.В. и ООО «Фирма «Инвестстрой», в лице внешнего управляющего Сентюрина М.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства степенью готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Е.В. и ЖСК «Б.Петрова № 62» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства степенью готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>.

Объект незавершенного строительства передан продавцу, что подтверждается актом приема-передачи от 27.09.2009.

Согласно п. 5.2.3. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязан исполнить обязательства в виде предоставления квартир по адресу: <адрес>, Б.Петрова, 62 перед участниками долевого строительства жилья в полном объеме.

В соответствии с п. 5.2.4. указанного договора купли-продажи продавец обязан в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора уведомить всех участников долевого строительства жилья на объекте по <адрес>, об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве.

На основании п. 5.2.5 договора покупатель обязан заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве жилья, производящие замену продавца на покупателя.

Таким образом, ЖСК «Б. Петрова № 62» принял на себя обязательства застройщика объекта незавершенного строительства степенью готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, участником долевого строительства которого на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2

Администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № RU45301000-363 многоквартирного дома с офисными помещениями на первом этаже. Данное разрешение на строительство продлено сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Кургансельстрой» и ЖСК «Б.Петрова № 62» заключен договор генподряда на строительство жилого дома, согласно которому ориентировочная стоимость работ составляет 83600805 руб.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).

В силу п. 4 статьи 4 указанного закона, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Использование способов защиты гражданских прав обусловлено существом нарушенного права и теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. При этом выбор способа защиты права осуществляет само лицо, чье право нарушено.

ЖСК «Б. Петрова № 62» просит понудить ФИО2 заключить и зарегистрировать в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК «Б. Петрова № 62».

Истцом представлен проект дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья № от 23.03.2005, где ответчику предлагалось внести изменения в части замены заказчика-застройщика с ООО «Фирма «Инвестстрой» на жилищно-строительный кооператив «Б. Петрова № 62», корректировки объема отделочных работ, изменения срока окончания строительства дома на 4 квартал 2012 года, цены договора до 1769824 руб. и порядка ее оплаты частями в сроки: 320000 руб. – при заключении договора, 603884 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно абзацу первому статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При системном толковании условий п.п. 4.2. и 5.2.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства заказчика-застройщика перед участниками долевого по ранее заключенным договорам переходят к новому приобретателю объекта незавершенного строительства – ЖСК «Б. Петрова № 62» на условиях дополнительных соглашений. При этом содержание условий таких дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> ни договор от 02.03.2009, ни договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимости не содержат.

Вместе с тем, в связи с наличием между сторонами неурегулированных разногласий относительно действительной цены договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № 229, учитывая, что условие по сроку доплаты цены договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ и сроку окончания строительства дома (4 квартал 2012 года) является заведомо неисполнимым и влекут негативные последствия для сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о понуждении ФИО2 к заключению дополнительного соглашения в редакции ЖСК «Б. Петрова № 62».

В силу ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Следовательно, расходы на завершение строительства многоквартирного дома по <адрес> общей площадью застройки 886,5 кв.м. со степенью готовности 15 % несут все участники долевого строительства, вне зависимости от вступления в жилищный строительный кооператив. Отсутствие членства Егорова Е.В. в ЖСК «Б. Петрова № 62» не влияет на характер спорных правоотношений и не может служить основанием для освобождения участников долевого строительства от обязанности возместить затраты на строительство (создание) объекта долевого строительства.

Поскольку представителем ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривался факт необходимости дополнительного финансирования завершения строительства многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, а также осуществление данного финансирования истцом, в том числе за счет средств других дольщиков, доводы представителя ответчика об отсутствии у Егорова Е.В. обязанности внесения денежных средств застройщику (ЖСК «Б. Петрова № 62») на окончание строительства объекта долевого строительства, не принимаются судом.

В соответствии со статями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно расчету истца, размер дополнительного финансирования, участника долевого строительства Егорова Е.В. составляет 603884 руб. в том числе: 568400 руб. на окончание строительства, 12180 руб. расходы на охрану объекта, 23304 руб. расходы на выкуп объекта.

Расчет дополнительного финансирования произведен на основании решения общего собрания ЖСК «Б. Петрова № 62» от 01.02.2012. Расчет произведен с учетом сводного сметного расчета стоимости строительства с учетом корректуры проектной документации на индивидуальный жилой дом, выполненной ООО «АС», согласно которому стоимость строительства дома составит 87091300 руб., фактически понесенных затрат на охрану объекта 540076 руб.) и выкуп объекта (1000009 руб.), а также исходя из общего количества проданных квадратных метров (3958,8 кв.м.).

Таким образом, сумма доплаты в размере 7000 руб. с 1 квадратного метра на достройку многоквартирного дома, а также расходов в сумме 150,07 руб. с 1 кв.м. за охрану объекта, 277,87 руб. за выкуп объекта, являются обоснованными.

Согласно справке ЖСК «Б. Петрова № 62» от ДД.ММ.ГГГГ Егоровым Е.В. ДД.ММ.ГГГГ внесено в кассу истца в качестве дополнительного взноса на достройку жилого <адрес> руб.

Довод ответчика о возможности закончить строительство за счет продажи свободных площадей без взимания дополнительных денежных средств с дольщиков суд не принимает во внимание, поскольку в акте хозяйственно-финансовой деятельности ЖСК «Б.Петрова № 62» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отражены доходы и расходы ЖСК, остаток денежных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на расчетном счете составил 1017879 руб. 30 коп., в кассе организации 182942 руб. 24 коп., строительство дома в настоящее время еще не завершено.

С учетом частичного исполнения Егоровым Е.В. обязательств по внесению денежных средств, в пользу истца подлежат взысканию денежные средства на окончание строительства в размере 566400 руб., расходы по охране объекта - 12180 руб., расходы на выкуп объекта - 23304 руб.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9200 руб. 80 руб. в счет возврата госпошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░. ░░░░░░░ № 62» ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░. ░░░░░░░ № 62» 566400 ░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, 12180 ░░░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░, 23304 ░░░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░, 9200 ░░░. 80 ░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ 611084 ░░░. 80 ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░