Решение по делу № 2-3833/2024 от 10.04.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2024 года                                      г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры:

в составе председательствующего судьи                   Ушаневой Л.Ф.,

при ведении протокола секретарем                            Кашкаровой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3833/2024 по иску Х.О.Е. к администрации города Нижневартовска об обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Х.О.Е. обратился в суд с указанным иском, мотивировав свои требования тем, что приобрела в 2018 году объекты недвижимости (здания): кафе, мини-закусочная «ХОТ-ДОГ» и летняя закусочная шашлычная «777», расположенные на земельном участке с кадастровыми номерами № о чем была внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости. Являясь собственником объектов недвижимости, желая в дальнейшем их эксплуатировать, истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении с ней договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № Однако в удовлетворении заявления было отказано. Данный отказ считает незаконным и необоснованным по следующим основаниям. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники объектов, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность либо аренду земельных участков. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Решение ответчика об отказе в предоставлении услуги мотивировано тем, что у истца отсутствует разрешение на пользование видом разрешенного использования земельных участков «общественное питание», которое в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории г.Нижневартовска (утв. Постановлением №493 от 22 июля 2022 года), относится к условно разрешенному виду. При этом, вид разрешенного использования земельных участков был установлен еще в 2005 году, согласно выпискам ЕГРН, то есть до утверждения правил землепользования и застройки территории г.Нижневартовска. Таким образом, отказ в заключении договоров купли-продажи земельных участков препятствует осуществлению прав истца как собственника, чем нарушаются его права. Просит обязать администрацию города Нижневартовска заключить договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, без проведения торгов.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила исковые требования, просила обязать администрацию г.Нижневартовска (ИНН № заключить с Х.О.Е. (№) договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, без проведения торгов.

Истец извещена надлежащим образом, до начала судебного заседания поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на требованиях настаивала в полном объеме.

Представитель истца Амирова И.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, указав на то, что право собственности на объекты недвижимости оформлены в соответствии с действующим законодательством еще в 2005 году, то есть до утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Представитель ответчика Шашкова Д.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что указанные земельные участки расположены в зоне озелененных территорий общего пользования и согласно действующей редакции правил землепользования и застройки на территории г.Нижневартовска от 22 июля 2022 года вид разрешенного использования «Общественное питание» в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования является условно разрешенным видом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса) Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования; виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № находится объект недвижимости: нежилое здание - летняя закусочная шашлычная «777», площадью 7,3 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером №

Объект недвижимости - здание - летняя закусочная шашлычная «777», площадью 7,3 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Х.О.Е., на основании договора купли-продажи здания № от 06 октября 2018 года.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № установлен с 11 июня 2005 года: «закусочная» (л.д.26).

На земельном участке с кадастровым номером № находится объект недвижимости: нежилое здание – кафе «Чердачок «Фруттис», площадью 5,1 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером №.

Объект недвижимости - здание – кафе «Чердачок «Фруттис», площадью 5,1 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Х.О.Е., на основании договора купли-продажи здания № от 06 октября 2018 года.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № установлен с 11 июня 2005 года: «кафе» (л.д.27).

На земельном участке с кадастровым номером № находится объект недвижимости: нежилое здание – мини-закусочная «ХОТ-ДОГ», площадью 3,6 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером №

Объект недвижимости - здание – мини-закусочная «ХОТ-ДОГ», площадью 3,6 кв.м., расположенный по адресу: г..Нижневартовск <адрес>, с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Х.О.Е., на основании договора купли-продажи здания № от 06 октября 2018 года.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № установлен с 11 июня 2005 года: «закусочная «ХОТ-ДОГ» (л.д.28).

В адрес департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города от Х.О.Е. (представитель по доверенности Амирова И.Г.) поступили заявления о предоставлении услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» от 20 апреля 2023 года вх. №-Вхд-1337, 36-01-Вхд-1336,36-01-Вхд-1335. По результатам рассмотрения заявлений департаментом было принято решение об отказе в предоставлении услуги, в связи с тем что у истца отсутствует разрешение на пользование видом разрешенного использования земельных участков «общественное питание», которое в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории г.Нижневартовска (утв.постановлением администрации г.Нижневартовска №493 от 22 июля 2022 года), в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования относится к условно разрешенному виду.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Обязательным условием для возникновения у собственника земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов, является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в реестре недвижимости право собственности арендатора участка, а предоставление данного права вызвано необходимостью обслуживания и использования этого объекта недвижимости по целевому назначению.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

В то же время земельное законодательство предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков при наличии определенных законом обстоятельств.

Так, пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки поселений, которые утверждаются органами местного самоуправления, для каждой территориальной зоны индивидуально, определяют основу правового режима земельных участков, и обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункты 2, 3 статьи 85 ЗК РФ, пункт 8 части 1, пункт 3 части 1 статьи 8, пункт 3 части 2 статьи 30, статья 36 ГрК РФ).

В силу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Пунктом 3 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков, в границах которого размещены данные объекты, отнесены к виду: «Общественное питание», что в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории г.Нижневартовска (утв.постановлением администрации г.Нижневартовска №493 от 22 июля 2022 года), в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования относится к условно разрешенному виду.

При данных обстоятельствах, с учетом требований п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ ответчиком принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Между тем в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «закусочная», «кафе», «закусочная ХОТ-ДОГ» и фактически используется в целях эксплуатации указанных нежилых помещений (зданий). При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельных участках никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Таким образом, утверждение новых правил землепользования и застройки после выполнения собственником земельных участков упомянутых требований земельного законодательства не могло повлиять на решение вопроса о предоставлении ей в собственность указанного участка.

Кроме того, земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Предоставление Х.О.Е. в собственность сформированного земельного участка с видом разрешенного использования, который, согласно новым правилам землепользования и застройки, не соответствует градостроительному регламенту, не противоречит действующему правовому регулированию, которое не запрещает истцу в дальнейшем использовать этот участок для эксплуатации жилого дома.

На основании вышеизложенного, суд полагает исковые требования Х.О.Е. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

      Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Х.О.Е. к администрации города Нижневартовска об обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков, удовлетворить.

Обязать администрацию г.Нижневартовска (ИНН №) заключить с Х.О.Е. (ИНН №) договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, через Нижневартовский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 мая 2024 года.

Судья                     подпись                        Л.Ф.Ушанева

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья __________________ Л.Ф.Ушанева

Секретарь с/з ____________ Ю.А.Кашкарова

Подлинный документ находится в Нижневартовском городском суде

ХМАО-Югры в деле № 2-3833/2024

Уникальный идентификатор дела (материала)86RS0002-01-2024-003485-29