Решение по делу № 33-6995/2023 от 03.10.2023

47RS0018-02-2022-002075-36

Дело № 33-6995/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                     29 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Заплоховой И.Е.,

судей Матвеевой Н.Л., Сирачук Е.С.,

при секретаре Осиповой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-296/2023 по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный Блок», ФИО1 о признании публичных торгов, извещения, договора купли-продажи недействительными, встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договор купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2023 года,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., объяснения представителя истцов ФИО13 – адвоката Алексеева М.А., представителя ответчика ФИО14 адвоката Чукова А.А., судья судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2, ФИО3 обратились в Тосненский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный Блок» (ООО - «Центральный Блок»), ФИО1 о признании публичных торгов, проведенных в форме аукциона с ООО «Центральный Блок» от 27 апреля 2022 года, извещения № в отношении лота 35, заключенного по результатам торгов договора купли-продажи арестованного имущества от 4 мая 2022 года, заключенного с ФИО1 недействительными.

В обоснование исковых требований указали, что 27 апреля 2022 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. 15 июня 2022 года истцам из уведомления Управления Росреестра по Ленинградской области стало известно о наличии двух заявлений о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе на основании договора купли-продажи арестованного имущества (квартиры) от 4 мая 2022 года, заключенного с победителем публичных торгов ФИО1 ФИО3 являлся должником по исполнительному производству, которое на момент заключения договора купли-продажи от 4 мая 2022 года было прекращено. ФИО2 является добросовестным приобретателем квартиры. Согласно опубликованной на сайте ФССП России информации на торги была подана одна заявка, договор купли-продажи с ФИО1 был заключен менее чем через 10 дней после проведения итогов аукциона. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 оплатил задолженность по исполнительному производству № об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, в связи с чем реализация заложенного имущества должна была быть прекращена.

В свою очередь ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договор купли продажи квартиры, заключенный 27 апреля 2022 года между ФИО3 и ФИО2, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1

Представитель ответчика ООО «Центральный Блок» в письменных возражениях просил в удовлетворении исковых требований ФИО9 и ФИО3 отказать. В торгах при продаже квартиры приняли участие трое человек. В соответствии с пунктом 8 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Победителем аукциона была оплачена 29 апреля 2022 года покупная стоимость, договор купли-продажи заключен 4 мая 2022 года, нарушений при проведении торгов допущено не было.

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ООО «Центральный Блок», ФИО1 о признании публичных торгов, извещения, договора купли-продажи недействительными отказано. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи от 27 апреля 2022 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый №. Суд постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от 4 мая 2022 года, заключенному между ООО «Центральный Блок» и ФИО1

В апелляционной жалобе истцы ФИО2, ФИО3 просили решение отменить как незаконное и необоснованное. Настаивали на нарушении процедуры проведения торгов, срока заключения договора купли-продажи с победителем торгов, кроме того, результаты торгов не были опубликованы на сайте Федеральной службы судебных приставов, нет сведений о заключении договора. Проведение торгов на площадке <данные изъяты> ограничивает право на участие в торгах. К моменту проведения торгов и заключения договора с ФИО1 ФИО3 погасил задолженность по исполнительному производству.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 и ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, также указал, что в своем решении суд не решил вопрос о возврате истцам денежных средств.

Представитель ответчика ФИО1 просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановила определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив дело, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2021 года с ФИО3 в пользу ФИО10 взыскана задолженность по договору займа с одновременным залогом квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 540 000 руб., проценты за пользование займом 777 600 руб., неустойка 540 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 17 788 руб., обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, площадью 56.8 кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес> реализацией с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 2 570 000 руб.

Тосненским РОСП УФССП России по Ленинградской области 13 сентября 2021 года было возбуждено исполнительное производство №-ИП о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО10 задолженности по договору займа.

27 декабря 2021 года судебным приставом-исполнителем произведен арест жилого помещения по адресу: <адрес>. В тот же день квартира была передана на торги в Межрегиональное территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

3 февраля 2022 года МТУ Росимущества в г.Санкт-Петербурге и Ленинградской области поручило ООО «Центральный блок» реализовать на торгах имущество, принадлежащее ФИО3

Информация о проводимых торгах была размещена на сайте, определенном Постановлением Правительства РФ от 10 сентября 2012 года № 909, www. torgi.gov.ru., а также в газете «Вести» от 8 апреля 2022 года № 25(4796).

27 апреля 2022 года состоялись открытые торги в электронной форме, проведенные ООО «Центральный блок», количество участников - 3. По результатам торгов победителем была признана ФИО1

29 апреля 2022 года ФИО1 полностью оплатила стоимость квартиры.

4 мая 2022 года между ООО «Центральный блок» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества № квартиры по адресу: <адрес>.

19 мая 2022 года вырученные в результате торгов денежные средства в размере 2 620 000 рублей были перечислены МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Тосненскому РОСП УФССП России по Ленинградской области.

27 апреля 2022 между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

28 апреля 2022 года ФИО2 в счет полного погашения задолженности ФИО3 по исполнительному производству перечислил 1 875 388 рублей Тосненскому РОСП УФССП России по Ленинградской области.

5 мая 2022 года постановлением судебного пристава-исполнителя квартира была отозвана с реализации.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Тосненского РОСП УФССП России по Ленинградской области от 11 мая 2022 года прекращено исполнительное производство №-ИП в связи с выполнением требования исполнительного документа в полном объеме.

18 мая 2022 года ФИО2 Управлением Росреестра по Ленинградской области отправлено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ООО «Центральный Блок», ФИО1 о признании публичных торгов, извещения, договора купли-продажи недействительными, суд пришел к выводу, что сделка купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 была совершена после проведения торгов, указанные действия являются злоупотреблением правом при наличии осведомленности о наличии обременений (аресте) в рамках исполнительных действий и назначенных торгах. С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к обоснованности заявленных встречных исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договор купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В таком случае договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на торгах договора, влекущая приведение сторон в первоначальное положение.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК РФ), и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Ст. 449 ГК РФ установлено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе, об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество (п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").В соответствии со статьей 90 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (часть 1). Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации (часть 2). Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (часть 3).

На основании ч. 3 ст. 57 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Публикация извещения о дате и времени проведения торгов выполнена организатором торгов в соответствии с вышеуказанными положениями закона в Интернете на сайте www. torgi.gov.ru. и в газете «Вести» от 8 апреля 2022 года. Действующее законодательство не регламентирует порядок выбора специализированной организацией электронной торговой площадки, оно предоставляет организатору торгов свободу выбора данной площадки.

На торгах участвовало трое человек ФИО11, ФИО12 и ФИО1, которая выиграла торги, как предложившая наибольшую цену за квартиру.

В соответствии с пунктами 7-8 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

ФИО1 29 апреля 2022 года, то есть через два дня после торгов оплатила стоимость продажи имущества, и на пятый день после оплаты 4 мая 2022 года с ней был заключен договор купли-продажи, что соответствует Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, нарушений в организации, проведении торгов, определения победителя торгов, получении оплаты и заключении договора купли-продажи не имеется.

Тот факт, что ФИО3, и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры, перевели полученные ФИО3 денежные средства в счет погашения задолженности до производства оплаты ФИО1 цены имущества по результатам торгов, исполнительное производство было прекращено в связи с добровольным погашением задолженности, не влечет недействительность торгов, договора купли-продажи от 4 мая 2022 года.

При указанных обстоятельствах ссылка в подателя жалобы на положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части, устанавливающей срок заключения договора по результатам торгов, не опубликование результатов проведения торгов на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов России не может рассматриваться в качестве существенного нарушения норм материального права и не умаляет выводов суда по существу спора.

Судом первой инстанции не установлено наличие каких-либо существенных нарушений порядка проведения торгов в ходе исполнительного производства, установленного Федеральным законом, повлекших неправильное определение цены имущества на которое обращено взыскание, учитывая, что доводы истца об ограничении доступа для участия в торгах в виду размещения уведомления в Интернете, не нашли своего подтверждения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований у суда первой инстанции для признания торгов, извещения о торгах и договора купли-продажи с ФИО1 недействительными.

Согласно разъяснениям п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Договор между ФИО3 и ФИО2 был заключен, когда на жилое помещение был наложен арест во исполнение решения суда, квартира была передана на реализацию на торгах, о чем не мог не знать собственник имущества ФИО3, торги были объявлены, назначено время и место их проведение. Указанные действия судом первой инстанции обоснованно расценены как злоупотребление правом. Суд правомерно пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение на имя ФИО1 подлежит государственной регистрации на основании договора купли-продажи от 4 мая 2022 года. Договор заключен в соответствии с требованиями закона об ипотеке, проведении торгов и заключения такого вида сделок.

ФИО3 и ФИО2 не лишены возможности обратиться в службу судебных приставов о возврате денежных средств, полученных по договору от 27 апреля 2022 года и перечисленных в счет погашения задолженности.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

    Председательствующий

Судьи