Решение по делу № 2-2704/2023 от 26.01.2023

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГ            г.о. Люберцы, Московская область

    Люберецкий городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Шиткова А.В.,

    при секретаре судебного заседания Филатовой С.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кузнецовой Н. А. к Кузнецову В. Ю., Н.П.А. о признании преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов,

    установил:

Истец Кузнецова Н.А. обратился в суд к Кузнецову В.Ю., Новожёну П.А. с вышеуказанными требованиями, в рамках которых, уточнив требования, просила признать за Кузнецовой Н.А. преимущественное право покупки ? доли, принадлежавшей Кузнецову В.Ю. в праве общей долевой собственности в квартире, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; перевести на Кузнецову Н.А. права и обязанности покупателя Новожёна П.А. в праве общей долевой собственности ? доли в квартире, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>, дата государственной регистрации - 06.06.2022г. с внесением указанной информации в ЕГРП.

Ссылаясь в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГ. между Кузнецовой (до брака Бажиковой) Н.А. и Кузнецовым В.Ю. был заключен брак. Решением мирового судьи судебного участка № района Богородское <адрес> от ДД.ММ.ГГ. брак был расторгнут.

Согласно решению Люберецкого городского суда Московской области от 08.04.2019г. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ. об исправлении описок в решении суда, между бывшими супругами произведён раздел совместно нажитого имущества.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости от № Кузнецов В.Ю. продал Новожёну П.А. ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГ.

Вторым сособственником указанного объекта недвижимости по настоящее время является истец на основании решения Люберецкого городского суда Московской области от №. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от 26.09.2019г. об исправлении описок в решении суда.

№. между бывшими супругами велись переговоры о возможности совместно продать вышеуказанные объекты недвижимости. При этом, о намерении продать отдельно доли вышеуказанных объектов, об их цене и условиях продажи, Кузнецов В.Ю. Кузнецову Н.А. не уведомлял.

12.07.2022г. Кузнецовой Н.А. в адрес Кузнецова В.Ю. направлена досудебная претензия (номер почтового отправления ПАО Почта Росси №, вручено адресату №).

Из ответа Кузнецова В.Ю. от ДД.ММ.ГГг. (номер почтового отправления ПАО Почта России №, получено адресатом 03.08.2022г.) на указанную досудебную претензию Кузнецовой Н.А. стало известно, что перед продажей вышеуказанных объектов недвижимости, по ненадлежащему для юридически значимых почтовых отправлений адресу для Кузнецовой Н.А. нотариусом Люберецкого нотариального округа Московской области Рождественской К.Ю. были направлены заявления о продаже объектов недвижимости, что подтверждается: свидетельством о направлении документов о намерении продать ? долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>.

Ответчик Кузнецов В.Ю. как продавец действовал недобросовестно, поскольку, находясь с истцом в браке в период с 1977г. по 2016г., достоверно знал, что Кузнецова Н.А. зарегистрирована по адресу: <адрес>, с 27.04.2004г.

    Истец никогда не уведомляла Кузнецова В.Ю., длительное время проживающего в другом регионе РФ, о смене своего места регистрации и места жительства на какое-либо другое место жительства. По состоянию на 28.07.2022г. Кузнецов В.Ю. знал, что адрес регистрации Кузнецовой Н.А. не изменился и по-прежнему является: <адрес>, что подтверждается Требованием № от 28.07.2022г., в котором Кузнецов В.Ю. верно указывает адрес регистрации Кузнецовой Н.А.;

    Адрес, по которому нотариусом направлялись уведомления о намерении продать объект недвижимости - <адрес>, район Люберецкий. <адрес>, являлся и по настоящее время является адресом регистрации Кузнецова В.Ю., который один зарегистрирован по указанному адресу.

В результате недобросовестных действий ответчика Кузнецова В.Ю. истец лишилась преимущественного права покупки вышеуказанного объекта недвижимости, который реализован Кузнецовым В.Ю. с нарушением установленного законом порядка (ст. 250 ГК ФР) третьим лицам.

Истец Кузнецова Н.А. - в лице представителя Трайдакало Г.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчики Кузнецов В.Ю., Новожён П.А. и их представители в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено и из материалов дела следует, что что №. между Кузнецовой (до брака Бажиковой) Н.А. и Кузнецовым В.Ю. был заключен брак. Решением мирового судьи судебного участка № района Богородское <адрес> от ДД.ММ.ГГ. брак был расторгнут.

Согласно решению Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от 26.09.2019г. об исправлении описок в решении суда, между бывшими супругами произведён раздел совместно нажитого имущества.

Кузнецов В.Ю. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>. Собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру является Кузнецова Н.А.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГ. между Кузнецовым В.Ю. и Новожён П.А. (ответчиками по делу) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в нарушение действующего законодательства (ст. 250 ГК РФ) ответчик Кузнецов В.Ю. осуществил продажу своей доли третьему лицу Новожён П.А. без надлежащего извещения истца о предстоящей продаже доли, который не отказывался от преимущественного права покупки указанной доли квартиры.

Материалами дела подтверждается, что Кузнецова Н.А. не зарегистрирована и не проживает по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>. Однако уведомление о намерении продать ? долю в праве общей собственности на квартиру было направлено истцу по указанному выше адресу, то есть по адресу, не являющемуся местом жительства истца, поскольку истец зарегистрирована с 27.04.2004г. по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются ответом на судебный запрос нотариуса и представленными документами о направлении уведомления, а также сведениями о регистрации истца и ответчика и иными представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании сам ответчик Кузнецов В.Ю., он знал о регистрации истца по иному адресу: <адрес>, однако направил сообщение о продаже доли, полагая, что истец проживает фактически в спорной квартире. Указал также, что сам проживал в квартире до 2016 года. В этой связи доказательств фактического проживания истца в спорной квартире в материалы дела не представлено. Напротив, имеются сведения о расходах по коммунальным платежам в СНТ «Мечта-1», уч. №, где истец фактически проживала в спорный период. В свидетельстве нотариуса о направлении документов от ДД.ММ.ГГ указано на направление сообщения по адресу регистрации истца: <адрес>, что противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку истец зарегистрирована по иному адресу о чем было известно ответчику Кузнецову В.Ю.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Таким образом, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников (аналогичная правовая позиция изложена в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 5-КГ14-136 и Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 5-КГ13-109).

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГ N 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Пунктом 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Разрешая заявленный спор, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установил, что надлежащим образом оформленное уведомление о продаже своей доли в квартире Кузнецовым В.Ю. в адрес Кузнецовой Н.А. не направлялось; представленное в материалы дела заявление Кузнецова В.Ю. было направлено по месту нахождения спорной доли, где Кузнецова В.Ю. не зарегистрирована и не проживает, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ №) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Согласно договору купли-продажи от 03.06.2022г. ? доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>, Новожён П.А. приобрел у Кузнецова В.Ю. ? долю указанной квартиры за 2 550 000 рублей, в связи с чем, учитывая, что исковые требования удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с Кузнецовой Н.А. в пользу Новожёна П.А. денежные средства, уплаченные по договору в размере 2 550 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT Кузнецовой Н. А. к Кузнецову В. Ю., Новожёну П. А. о признании преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов– удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя Новожёна П. А. по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>-интернационалистов, <адрес> № от ДД.ММ.ГГ, заключенному между Кузнецовым В. Ю. и Новожёном П. А..

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности Новожёна П. А. на 1/2 долю квартиры и регистрации права Кузнецовой Н. А. на 1/2 долю квартиры с КН №

Взыскать с Кузнецовой Н. А. (паспорт №) в пользу Новожёна П. А. (паспорт №) денежные средства в сумме 2 550 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято ДД.ММ.ГГ

    Судья    А.В. Шитков