Решение от 27.06.2023 по делу № 33-3255/2023 от 05.06.2023

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июня 2023 г. по делу № 33-3255/2023

Судья Бармин Д.Ю. Дело № 2-86/2022 (2-3685/2021)

УИД 43RS0003-01-2021-005609-63

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Дубровиной И.Л.

судей Маркина В.А., Митяниной И.Л.,

при секретаре Страбыкине Д.И

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску С.Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права» о признании отчета об оценке, торгов недействительными, расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства,

по апелляционным жалобам администрации г. Кирова, С.А.А. на решение Первомайского районного суда г. Кирова от <дата>, которым с учетом дополнительного решения того же суда от <дата> постановлено:

исковые требования С.Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права» о признании отчета об оценке, торгов недействительными, расторжении договора купли - продажи объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Признать отчет об определении рыночной стоимости, выполненный ООО «Компания оценки и права», в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, от <дата> №, недействительным.

Признать недействительными торги, проведенные <дата> по продаже объекта незавершенного строительства площадью 90,2 кв.м., степень готовности 4%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от <дата> №, заключенный между администрацией г. Кирова, действующей от имени С.Е.Г., и С.А.А..

Перечислить <данные изъяты> денежные средства в размере 25 000 руб., внесенные С.Е.Г. на счет УСД в Кировской области в счет возмещения расходов на производство судебной экспертизы.

В удовлетворении исковых требований С.Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства отказать.

Заслушав доклад судьи областного суда Митяниной И.Л., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

УСТАНОВИЛА:

С.Е.Г. обратилась в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова о признании отчета об оценке, торгов недействительными, расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. В обоснование указала, что решением Ленинского районного суда г. Кирова от <дата> удовлетворены исковые требования департамента муниципальной собственности об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащего С.Е.Г., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов. Решением суда установлено, что на указанном земельном участке имеется иная постройка хозяйственного назначения (одноэтажный деревянный сруб 4*6 на фундаменте), сарай, обшитый профлистом. Данная постройка имеет функциональное назначение – баня и имеет все признаки капитального строения (прочно связана с землей). <дата> истцу стало известно о том, что торги по продаже объекта незавершенного строительства состоялись, результаты размещены на официальном сайте ответчика. Вместе с тем ее никто не известил о результатах оценки объекта незавершенного строительства. Полагает, что начальная цена предмета аукциона - объекта недвижимости занижена.

С учетом уточненных исковых требований, окончательно просила признать оценку по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № недействительной; признать торги по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> недействительными; расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № между С.Е.Г. в лице департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова и С.А.А.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.С.А.

Судом постановлено решение и дополнительное решение, резолютивные части которых приведены выше.

В апелляционной жалобе администрация города Кирова просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что на момент заключения договора аренды между С.Е.Г. и департаментом муниципальной собственности на земельном участке был обнаружен только один объект незавершенного строительства. Считает, что в понятие «завершение строительства» конкретного объекта с кадастровым номером нельзя включать возведение бани, даже несмотря на то, что на ее строительство не требуется разрешения. Утверждает, что вопрос о регистрации прав на баню, как объект незавершенного строительства, и включении ее в подлежащий изъятию объект незавершенного строительства истцом при рассмотрении дела в Ленинском районном суде г. Кирова Кировской области об изъятии не поднимался. Действующим законодательством на организатора торгов не возложена обязанность уведомления о результатах рыночной оценки и о назначенных торгах. Полагает, что итоговая цена аукциона превысила стоимость объекта незавершенного строительства, которая была рассчитана экспертами Ш.В.В., Д.М.Р., Г.С.А. При этом итоговая цена является фактической стоимостью, отражающей заинтересованность покупателей в приобретении спорного объекта.

В апелляционной жалобе С.А.А. просит отменить решение суда, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указано, что в резолютивной части имеются два взаимоисключающих положения – в первом абзаце суд признал подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора, а в четвертом – признал этот же договор недействительным. Считает, что суд признал отчет об оценке недействительным при отсутствии в законодательстве такого способа защиты права. Утверждает, что при назначении экспертизы судом перед экспертом был поставлен вопрос права, а не вопрос из области специальных познаний. Считает вывод суда о том, что определенная на торгах цена не соответствует рыночной стоимости, противоречит обстоятельствам дела, так как рыночная стоимость объекта, определенная экспертом, ниже той, по которой дом был приобретен. Полагает, что судом проигнорированы доводы о том, что экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения. Не основан на доказательствах вывод суда о том, что от начальной цены предложения зависит шаг аукциона. Считает, что определению и доказыванию по настоящему делу подлежало обстоятельство того, были ли нарушены чьи-либо интересы и способ их восстановления, а не формальное определение стоимости продаваемого объекта. Полагает, что нахождение на земельном участке в момент продажи иного имущества не может являться основанием недействительности торгов по продаже дома.

В отзыве представитель С.Е.Г. по доверенности – З.В.С. просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда оставить в силе.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 06.10.2022 решение Первомайского районного суда г. Кирова от <дата>, с учетом дополнительного решения того же суда от <дата>, изменено. Исключено из первого абзаца резолютивной части решения Первомайского районного суда г. Кирова Кировской области от <дата> указание на удовлетворение исковых требований С.Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. В остальной части судебный акт оставлен без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

С.А.А., администрацией г. Кирова на указанные судебные постановления поданы кассационные жалобы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 06.10.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов первой и второй инстанции основаны на верном применении норм материального права. Вместе с тем, судами при признании недействительным договора купли-продажи не применены последствия недействительности сделки, не указано каким образом должно быть восстановлено первоначальное положение, что свидетельствует о нарушении требования п.2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Разрешив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, заслушав С.А.А., представителя администрации г.Кирова, департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова Б.Е.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя С.Е.Г. З.В.С., возражавшей против доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, проверив материалы дела и решение суда, дополнительное решение суда первой инстанции в пределах, предусмотренных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кирова от 12.03.2021 удовлетворены исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к С.Е.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Согласно отчету № ООО «Компания оценки и права» по состоянию на дату оценки 04.08.2021 величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности объекта 4%, составляет 479 000 руб., в том числе сумма НДС (20 %) составляет 79 833,33 руб., без учета НДС – 399 166,67 руб.

07.10.2021 состоялись публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства. Организатором аукциона являлся департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова.

Согласно протоколу № от 07.10.2021 об итогах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, площадью 90,2 кв.м, степень готовности 4%, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, победителем аукциона признан С.А.А., который сделал последнее предложение о цене в размере 1125 650,01 руб. при этом начальная цена продаваемого имущества составила 399 166,67 руб.

12.10.2021 между администрацией г. Кирова (продавец), действующей от имени С.Е.Г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» и на основании решения Ленинского районного суда г. Кирова от 12.03.2021 и С.А.А. (покупатель) заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 2.1 Договора установленная по результатам продажи имущества на аукционе цена составляет 1125 650,01 руб.

Не согласившись со стоимостью изъятого и реализованного на торгах имущества, в том числе по причине того, что при оценке не учтена стоимость еще одного объекта – бани, С.Е.Г. обратилась в суд с настоящим иском.

С целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу, производство которой поручил <адрес>

Из заключения экспертов следует, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположено два объекта недвижимости, а именно: объект незавершенного строительства (жилой дом), являющийся предметом оспариваемых торгов и объект незавершенного строительства (баня), со следующими характеристиками: общая площадь - 32,3 кв.м; год постройки – 2018; фундамент – железобетонный; стены и их наружная отделка – деревянные (рубленое бревно диаметром 170 мм), физическое состояние здания – хорошее; инженерные коммуникации – не подключены и которое в силу конструктивных особенностей является объектом капитального строительства (недвижимым имуществом).

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (жилого дома), с учетом уточнений данных экспертами Вятской торгово-промышленной палаты Д.М.Р., Ш.В.В. в судебном заседании суда первой инстанции, определена на дату проведения экспертизы, с учетом НДС – 1305 000 руб., на 04.08.2021 – 1206 000 руб.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (бани) определена на дату проведения экспертизы - 424 000 руб., на 04.08.2021 – 383 000 руб.

Также эксперты Вятской торгово-промышленной палаты при оценке отчета №, выполненного оценщиком ООО «Компания оценки и права» и послужившего основанием установления начальной цены продаваемого на торгах объекта незавершенного строительства (жилой дом) – 399166 руб., пришли к выводу, что многочисленные нарушения методологии оценки в рамках проведения расчетов привели к существенному искажению рыночной стоимости указанного объекта.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 449, 449.1 ГК РФ пришел к выводу, что определенная на торгах начальная (продажная) цена подлежащего реализации имущества не соответствует его рыночной стоимости, что свидетельствует о допущенных нарушениях при проведении торгов, которые являются существенными, повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, в связи с чем признал отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, торги от 07.10.2021 и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.10.2021 недействительными. В удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства отказано.

Оснований не согласиться указанными выводами у судебной коллегии не имеется.

При новом рассмотрении дела в порядке апелляционного производства судебная коллегия проверяет доводы апелляционных жалоб с учетом выводов, изложенных в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд первой инстанции, оценив заключение экспертов в совокупности с иными доказательствами по делу, обоснованно принял его в качестве относимого и допустимого доказательства. Выводы экспертов являются полными, последовательными, обоснованными, согласуются с иными доказательствами по делу. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При таких обстоятельствах у суда вопреки доводам жалоб не имелось оснований сомневаться в вышеприведенных выводах экспертов.

Из материалов дела также усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 43:40:002830:258 помимо объекта незавершенного строительства – жилого дома, находится еще один объект незавершенного строительства – баня, который не был предметом торгов и оценки.

Учитывая изложенное обстоятельство, принимая во внимание положения п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, суд апелляционной инстанции отмечает, что объектом права собственности является недвижимое имущество – объект незавершенного строительства (жилой дом), вспомогательный объект незавершенного строительства (баня) является принадлежностью к нему и составляют с домом единое целое, в связи с чем проведение торгов по продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома) без продажи вспомогательного объекта незавершенного строительства (бани), расположенного на этом же земельном участке, является существенным нарушением, поскольку по результатам этих торгов истец без каких-либо законных оснований была лишена как права собственности на недвижимое имущество, так и денежной компенсации за объект недвижимого имущества, что привело к ущемлению ее прав и законных интересов.

Вместе с тем, признав недействительным спорный договор купли-продажи, суд первой инстанции не учел, что признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, в силу которых, по общему правилу, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Поскольку в обжалуемом решении не указано, каким образом должно быть восстановлено первоначальное положение, что свидетельствует о нарушении требования п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда, с учетом дополнительного решения в связи с нарушением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), дополнить указанием на применение последствий недействительности сделки, обязав С.А.А. возвратить С.Е.Г. объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и обязав администрацию города Кирова возвратить С.А.А. денежные средства в размере 1125650,01 руб.

Возврат объекта производится С.Е.Г., поскольку при вынесении судебного акта в порядке ст. 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в муниципальную собственность, а продолжает оставаться в собственности лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Поскольку платежным поручением № от <дата> денежные средства в размере 1125650,01 руб. возвращены администрацией города Кирова С.А.А., в части обязания возврата денежных средств решение суда следует считать исполненным.

Также судебная коллегия считает необходимым изменить резолютивную часть решения суда, исключив из абзаца первого резолютивной части решения суда указание на удовлетворение исковых требований С.Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, С.А.А., ООО «Компания оценки и права» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Доводы апелляционных жалоб судебная коллегия находит необоснованными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и переоценку выводов суда, а потому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░.░.░., ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░.░.░. (░░░ №) ░░░░░░░░░░ ░.░.░. (░░░ №) ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░ (░░░ №) ░░░░░░░░░░ ░.░.░. (░░░ №) ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1125650 ░░░.

░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 4 ░░░░ 2023 ░.