Решение по делу № 33-6455/2024 от 16.10.2024

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 ноября 2024 г. по делу № 33-6455/2024

Судья Орлова И.В. № 2-247/2024

43RS0042-01-2024-000326-22

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Митяниной И.Л.,

судей Заболотских Е.М., Чинновой М.В.

при секретаре Мочаловой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску некоммерческого садоводческого товарищества «Сосновый бор» к Т.А. о расторжении договора аренды здания,

по апелляционной жалобе Т.А. на решение Юрьянского районного суда Кировской области от 20 августа 2024 года, которым постановлено:

исковые требования некоммерческого садоводческого товарищества «Сосновый бор» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды здания магазина по адресу: <адрес> с кадастровым нмоером № от <дата>, заключенный между некоммерческим садоводческим товариществом «Сосновый бор» и Т.А..

Взыскать с Т.А. (паспорт №) в пользу некоммерческого садоводческого товарищества «Сосновый бор» (ИНН №) в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины 6000 рублей.

Заслушав доклад судьи областного суда Митяниной И.Л., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

УСТАНОВИЛА:

некоммерческое садоводческое товарищество «Сосновый бор» (далее -НСТ «Сосновый Бор») обратилось в суд с иском к Т.А. о расторжении договора аренды здания. В обоснование требований указано, что <дата> между НСТ «Сосновый Бор» и Т.А. был заключен договор аренды здания магазина, площадью 94,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Стороны договорились, что арендатор имеет право передать здание магазина в субаренду третьему лицу <данные изъяты>. Учредителем <данные изъяты> являлась Т.А., что обусловило выбор этого субарендатора. Целью договора являлось ведение в здании магазина арендатором торговой деятельности в интересах членов НСТ «Сосновый Бор». Согласно выписке из ЕГРН <данные изъяты> прекратило деятельность <дата>. О прекращении деятельности Т.А. НСТ «Сосновый бор» не уведомила, передала объект в субаренду <данные изъяты>, ИП С.В. С <дата> ответчик не внес ни одного арендного платежа, то есть обязательство по внесению арендной платы нарушил более двух раз подряд. В начале <дата> правлению НСТ «Сосновый бор» стало известно о несогласованной передаче ответчиком здания магазина в субаренду. <дата> М.Н. внес наличными в кассу НСТ «Сосновый бор» от имени Т.А. 800 руб. по договору от <дата>. <дата> в адрес Т.А. направлено досудебное требование о расторжении договора аренды здания магазина, выразившееся в передаче здания магазина в субаренду третьим лицам без согласия арендатора, указано на длительное нарушение условий по внесению арендной платы и предложено добровольно в тридцатидневный срок заключить соглашение о расторжении договора. <дата> от арендатора поступила заявка от <дата>, в которой он просит изменить условия договора аренды здания магазина, предоставив арендатору право заключать договоры субаренды с третьими лицами. При этом кандидатов на место субарендатора арендатор не указал. <дата> арендодатель ответил письменным отказом на предложение изменить договор. НСТ «Сосновый бор» просило расторгнуть договор аренды здания магазина от <дата>.

В ходе рассмотрения дела изменено основание иска, указано на неосуществление работы магазина, что является основанием для расторжения договора аренды.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Т.А. ставит вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывает, что истцом не выполнены требования закона в части обязательного досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В претензии о возобновлении работы от <дата> предложение расторгнуть договор, в случае неисполнения обязанности по возобновлению работы магазина, не содержалось. Выводы суда о том, что магазин фактически не работал летом 2024 г. и ответчик не имеет намерений осуществлять продажу товаров в магазине, являются необоснованными. В нарушение принципа состязательности сторон, истцом не опровергнуты представленные ответчиком доказательства, подтверждающие факт осуществления торговой деятельности Т.А. Действия по приобретению статуса индивидуального предпринимателя, осуществление закупки товаров, совершены исключительно для исполнения договора аренды – торговля продуктами питания, товарами первой необходимости для обеспечения ими членов НСТ «Сосновый бор». Считает, что представитель истца Ю.В. не обладал полномочиями на предъявление претензий. Указывает, что основания изменения исковых требований должны быть изложены в письменном виде.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель НСТ «Сосновый бор» Ю.В. указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы. Претензионный порядок урегулирования спора был соблюден, доказательств возобновления работы магазина ответчиком представлено не было. Считает, что решение суда не подлежит отмене по доводам жалобы Т.А.

Разрешив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав Т.А., ее представителя Д.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя НСТ «Сосновый бор» Ю.В. возражавшего против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, предусмотренных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что НСТ «Сосновый бор» является собственником нежилого здания магазина по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д. 34, 35-36).

В соответствии с договором аренды здания магазина от <дата> НСТ «Сосновый бор» (арендодатель) передает, а Т.А. (арендатор) принимает в возмездное пользование нежилое здание магазина площадью 94,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Согласно п. 3.1 договора за пользование указанным зданием магазина арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 100 руб. в год до 1 августа текущего года.

Арендатор производит ежемесячную оплату за потребляемую электроэнергию по показаниям электросчетчика (п. 3.2)

Оплата аренды производится арендатором на основании счетов арендодателя (п.3.3).

Срок аренды здания магазина до <дата> (п. 6.1) (л.д. 8-11).

В соответствии с п. 2.4 договора арендатор имеет право передать здание магазина в субаренду третьему лицу <данные изъяты>.

Т.А. являлась учредителем и директором <данные изъяты> (л.д.27-29).

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что <данные изъяты> прекратило деятельность <дата> (ликвидировано).

В соответствии с договором субаренды от <дата> Т.А. передает, а субарендатор ИП С.В. принимает в возмездное пользование нежилое здание магазина.

Пунктом 3.1 договора субаренды предусмотрено, что за пользование указанным в договоре зданием магазина и оборудованием субарендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 7 000 руб. в месяц до 05 числа текущего месяца за период с 01.05 по 15.10.

Субарендатор самостоятельно производит ежемесячную оплату за потребляемую электроэнергию по показаниям электросчетчика, за вывоз ТКО, за интернет (п. 3.2 договора).

Квитанцией от <дата> подтверждается, что Т.А. внесла в кассу НСТ «Сосновый бор» арендную плату 800 руб. (л.д. 64).

Заявкой от <дата> в адрес председателя СНТ «Сосновый бор» Т.А. просила дать согласие на изменение п. 2.4 договора от <дата>, изложить его в следующей редакции: «арендатор имеет право заключать договоры субаренды магазина с иными третьими лицами» (л.д. 12).

Соглашением от <дата> договор субаренды между Т.А. и ИП С.В. расторгнут.

В ответе от <дата> на заявку представитель НСТ «Сосновый бор» Ю.В. указал, что в ходе исполнения договора арендатором Т.А. неоднократно нарушались его условия в части внесения арендной платы и путем передачи предмета аренды третьим лицам без согласия арендодателя, в связи с этим было принято решение о расторжении договора, в удовлетворении требования об изменении условий договора отказано (л.д. 13).

<дата> представитель НСТ «Сосновый бор» Ю.В. направил Т.А. досудебное требование о расторжении договора аренды здания магазина, в котором указал, что заявок с просьбой дать согласие на заключение договоров субаренды с иными лицами от арендатора не поступало. Т.А. неоднократно передавала арендуемое здание магазина в субаренду третьим лицам (<данные изъяты>, ИП С.В.) без получения согласия арендодателя. Указано на неисполненное обязательство по внесению арендной платы, предъявлено требование об освобождении здания магазина в связи с расторжением договора аренды от <дата>, предложено заключить соглашение о расторжении договора (л.д. 14-16).

<дата> представитель НСТ «Сосновый бор» Ю.В. направил Т.А. претензию, в которой требовал погасить задолженность по арендной плате в размере 600 руб., дать ответ на предложение о расторжении договора (л.д. 18).

<дата> представитель НСТ «Сосновый бор» направил в адрес Т.А. претензию, в которой потребовал возобновить работу магазина до <дата>. Претензия получена Т.А. <дата> (л.д. 112-115).

Рассматривая заявленные исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды не может быть расторгнут ввиду нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и передачи арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя. Вместе с тем, учитывая, что передача НСТ «Сосновый бор» здания в аренду Т.А. имела первоочередной целью организацию работы магазина на территории товарищества, обеспечение членов НСТ «Сосновый бор» в летний период продуктами питания, товарами первой необходимости, однако, в 2024 г. магазин не работал, по претензии истца работа магазина не была возобновлена, обстоятельств, препятствующих Т.А. пользоваться зданием, осуществлять торговую деятельность, не установлено, т.е. НСТ лишилось того, на что рассчитывало при заключении договора, следовательно, арендатор пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора, назначением имущества, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу пп. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами районного суда о расторжении договора и отклоняет доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Законом предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора (ст. 619 ГК РФ), о нарушении которого заявлено Т.А. в апелляционной жалобе. Данный довод апеллянта судебная коллегия отклоняет. Обращение в суд последовало после направления ответчику требования о расторжении договора, то есть обязательный досудебный порядок был соблюден.

Изменение основания иска было заявлено <дата> под протокол, в присутствии ответчика Т.А. и ее представителей (л.д.121-122).

После изменения основания иска стороной ответчика в суде первой инстанции соответствующих ходатайств о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не заявлялось, а в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», следует, что если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (ст. 327.1, 328, 330, 379.6 и 379.7 ГПК РФ).

Указание на отсутствие у представителя НСТ «Сосновый бор» Ю.В. полномочий на предъявление претензии арендатору отклоняется.

Как следует из доверенности от <дата>, выданной председателем НСТ «Сосновый бор», Ю.В. предоставлен ряд правомочий товарищества, в том числе на подачу претензий. Указание на то, что такие действия могут совершаться от имени <данные изъяты> является опиской в доверенности, что явно следует из текста документа (л.д.20). Кроме того, в материалы дела представлена доверенность НСТ «Сосновый бор» от <дата>, в которой данные правомочия Ю.В. подтверждены, что свидетельствует о подписании претензии от <дата> уполномоченным представителем истца.

Указанная претензия направлена Ю.В. во исполнение п. 2 решения правления НСТ «Сосновый бор» от <дата> (л.д.116-117). Требование о расторжении договора заявлено во исполнение п.3 решения правления, которое подтверждено решением общего собрания членов НСТ «Сосновый бор» от <дата> (л.д.130).

Мнение апеллянта о том, что основания исковых требований должны быть оформлены истцом в письменной форме основано на неверном понимании норм процессуального права.

Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств, давать объяснения суду в устной и письменной форме, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ст. 35 ГПК РФ).

Истец вправе изменить основание иска (ст. 39 ГПК РФ).

Протокол в письменной форме является дополнительным средством фиксирования данных о ходе судебного заседания. В протоколе указываются в том числе устные заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле (п. 1 ч. 1 ст. 229 ГПК РФ).

Таким образом, дополнительное основание для расторжения договора аренды, заявленное представителем истца в судебном заседании, является реализацией процессуальных прав лица, участвующего в деле, и не требует письменной формы.

Утверждение ответчика о том, что на дату вынесения решения она возобновила деятельность магазина, не может быть принято во внимание.

Из материалов дела следует, что передача в аренду помещения магазина имела своей целью не извлечение прибыли, а организацию работы магазина на территории товарищества, обеспечение членов НСТ «Сосновый бор» в летний период продуктами питания, товарами первой необходимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик сообщала, что не планирует осуществлять торговую деятельность, намерена сдавать помещение в субаренду, каких-либо подготовительных действий, после получения претензии, по возобновлению работы магазина не предпринимала.

Регистрация Т.А. в качестве индивидуального предпринимателя в день вынесения судебного решения, приобретение ею продовольственных товаров, не может являться подтверждением возобновления работы магазина. Из объяснений ответчика следует, что кассового аппарата не имеется, работники не наняты, магазин на время судебного заседания закрыт. Доказательств фактической продажи товара, получения за проданный товар денежных средств ответчиком не представлено, как и доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, препятствующих Т.А. пользоваться зданием и своевременно начать торговлю в начале садового сезона.

Таким образом, в связи с неиспользованием Т.А. помещения для торговой деятельности в 2024 г. члены НСТ «Сосновый бор» в летний период не были обеспечены продуктами питания, товарами первой необходимости, то есть арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Имеет место существенное нарушение условий договора, что влечет его расторжение.

Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не находит, так как изложенные заявителем апелляционной жалобы доводы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения заявленного спора, влияли на законность и обоснованность постановленного судебного акта, либо опровергали выводы суда.

Руководствуясь положениями ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юрьянского районного суда Кировской области от 20 августа 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 ноября 2024 г.