Решение по делу № 3а-252/2020 от 04.06.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000237-86

Дело № 3а-252/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 августа 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе:

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Папенко Елены Валентиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Папенко Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что ей на праве собственности до 19 апреля 2018 принадлежал объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 59,3 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости жилого помещения, административный истец ссылалась на то, что завышенная кадастровая стоимость (2 540 353,89 руб.) ведет к необоснованному увеличению размера налога от продажи принадлежащего ей объекта недвижимого имущества. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость жилого помещения по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости в размере 1 342 000 руб.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Папенко Е.В. просит суд установить кадастровую стоимость жилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 1 357 614 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация города Ростова-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Худына Виталий Эдуардович.

В судебном заседании административный истец и представитель административного истца Хаишева О.А., допущенная судом в качестве представителя Папенко Е.В. по устному ходатайству, просили суд установить кадастровую стоимость жилого помещения, равной его рыночной стоимости в сумме 1 357 614 руб.

Правительство Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет оценщика не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке. По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем Правительства Ростовской области Ковачевой Е.А. поданы возражения на заключение эксперта.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Усачева А.В. выразила согласие с экспертным заключением и результатами судебной экспертизы, не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований административного истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения.

От Худына В.Э. отзывы и ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения административного истца, представителя административного истца, представителя административного ответчика Правительства Ростовской области, допросив эксперта ФИО1., суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 59,3 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являлся собственностью административного истца до 19 апреля 2018 года.

Согласно договору купли-продажи от 19 апреля 2018 года Папенко Е.В. продала жилое строение и земельный участок Худына В.Э. за 2 650 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 1 650 000 рублей, а стоимость дома – 1 000 000 руб. (л.д.82-85 том 1).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881. Перечень объектов недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость жилого помещения, является 1 января 2016 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 2 540 353, 89 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.     

Абзацем 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Папенко Е.В. как бывшего собственника объекта недвижимости, являющейся плательщиком налога на имущество физических лиц в налоговых периодах 2016 - 2018 г.г., размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оспариваемая кадастровая стоимость влияет также на реализацию прав бывшего собственника в налоговых правоотношениях за 2018 г. в связи с отчуждением объекта по цене, ниже, чем указана в статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости жилого дома в размере, равном его рыночной стоимости.

В связи с этим, суд полагает, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 4 июня 2020 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об оценке рыночной стоимости жилого помещения от №05/05НР20 от 13 мая 2020 года, подготовленный оценщиком ООО Консалтинговая компания «Аргус» ФИО2, в котором рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 342 000 руб.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2020 года № 6 рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 1 357 614 руб.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости в г. Ростове-на-Дону, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости жилого дома эксперт использовал метод сравнения продаж, поскольку рынок продаж является активным.

Произведен анализ предложений по продаже подобных объектов недвижимости из открытых источников, экспертом была выполнена выборка объектов-аналогов с учётом их схожести с исследуемым объектом (дата предложения, местоположение, назначение, размер общей площади). В качестве элементов сравнения, по которым производился отбор, определены элементы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта исследования.

Для расчета стоимости в качестве единицы сравнения оцениваемого объекта и аналогов эксперт использовал стоимость 1 кв.м. общей площади жилого дома. Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах. Величины корректировок, введённых экспертом, подтверждены источниками, ссылки на которые приведены в заключении.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд также учитывает, что экспертом в судебном заседании даны письменные исчерпывающие пояснения на первоначальные возражения Правительства Ростовской области относительно заключения, которые в ходе судебного разбирательства представителем административного ответчика поддержаны не были.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае представленный административным истцом отчёт об оценке не может быть принят в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Возражения Правительства Ростовской области были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение от 29 июля 2020 года № 6, составленное экспертом ООО ОК «Золотая цифра» ФИО1 по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая уточнение административным истцом требований с учетом выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 4 июня 2020 года.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик жилого помещения. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Материалами дела подтверждается, что расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости (2 540 353,89 руб.) и его рыночной стоимостью (1 357 614 руб.) составляет 46,5%. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

Из представленных ООО ОК «Золотая цифра» счёта на оплату от 28 июля 2020 года № 6-6-2020 и финансово-экономического обоснования стоимости услуг по экспертизе усматривается, что стоимость экспертизы в размере 25 000 руб. соответствует объёму проделанной экспертом работы. Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 59,3 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 357 614 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома считать 4 июня 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Папенко Елены Валентиновны в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 25000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2020 года

Судья Е.В. Шикуля