Решение по делу № 2-219/2018 от 18.01.2018

Дело № 2-219/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Волжск 05 марта 2018 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе: судьи Емельяновой Е.Б., при секретаре судебного заседания Никифоровой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Березняцкой Л. С. о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка,

установил:

Истец Березняцкая Л.С. обратилась с иском в суд, указанным выше, к Муниципальному учреждению «Волжский городской комитет по управлению имуществом, мотивируя свои требования тем, что постановлением главы администрации <адрес> РМЭ № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении Березняцкой Л. С. земельного участка, принадлежащего МО «Город Волжск» (категория земель – земли поселений) в пользование на условиях аренды сроком на три года для размещения гаража предоставлен земельный участок в микрорайоне Машиностроитель в гаражном кооперативе «Юбилейный» №. Площадь земельного участка составляет 24 кв. м.

На основании указанного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

ДД.ММ.ГГГГ Березняцкой Л.С. был заказан межевой план по установлению границ земельного участка в натуре, границы земельного участка согласованы со смежными земельными участками с дальнейшей постановкой на кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера №, местоположение: <адрес>.

Отдел архитектуры и градостроительства администрации ГО «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ дал заключение №, согласно которому вышеуказанный объект не нарушает градостроительный регламент и ограничений прав в использовании земельного участка не имеется.

Кроме этого получено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ГО ЧС и экологической безопасности администрации ГО «<адрес>», что вышеуказанный участок для размещения гаража пригоден для приватизации при соблюдении природоохранного законодательства и правил внешнего благоустройства <адрес>.

Постановлением главы администрации ГО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений и дополнений в постановление № от ДД.ММ.ГГГГ года» п. 1 указанного постановления изложен в следующей редакции: Предоставить Березняцкой Л.С. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> в пользование на условиях аренды сроком на пять лет (с момента выхода данного постановления) для размещения гаража общей площадью 27 кв. м и добавить пункт 4, согласно которому Березняцкой Л.С. разъяснено, что право аренды на земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РМЭ в соответствии с ФЗ № 122-ФЗ.

ДД.ММ.ГГГГ между Березняцкой Л.С. и Волжским городским комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды земельного участка №. Срок действия договора – до ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РМЭ.

ДД.ММ.ГГГГ истец приступила к строительству гаража, а именно был залит бетонный фундамент 6, 36х4, 35 площадью 27, 7 кв. м высотой 1 м, объем 28 куб.м.

Все эти годы истцом своевременно оплачивались налоговые сборы и арендные платежи.

По семейным обстоятельствам в связи с болезнью супруга и необходимости ухода за ним, Березняцкая Л.С. не смогла завершить начатое строительство.

ДД.ММ.ГГГГ Березняцкая Л.С. обратилась в МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» с просьбой о продлении срока аренды земельного участка, на что был получен ответ, что она не имеет права на заключение нового договора без проведения торгов.

Березняцкая Л.С. просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством гараж.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация городского округа «Город Волжск».

ДД.ММ.ГГГГ Березняцкая Л.С. обратилась к мировому судье с дополнением к исковому заявлению, согласно которому ею заявлено требование обязать Муниципальное учреждение «Волжский городской комитет по управлению имуществом заключить с ней договор аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства гаража.

В связи с этим, гражданское дело по иску Березняцкой Л. С. к Муниципальному учреждению «Волжский городской комитет по управлению имуществом, администрации ГО «Город Волжск» о признании права собственности на самовольное строение и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка определением мирового судьи передано по подсудности в Волжский городской суд РМЭ.

В судебном заседании истица исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка поддержала в полном объеме. Суду показала соответствующее изложенному в иске.

От исковых требований о признании права собственности на самовольное строение отказалась, о чем предоставила суду заявление, которое приобщено к материалам дела. По данному заявлению вынесено определение о принятии отказа от иска в этой части.

Представитель МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом Абашева Л.Н., действующая по доверенности поддержала позицию письменного отзыва, в котором комитет просил суд отказать истице в иске. Предоставила суду ответ на обращение истицы, что решение о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства будет принято на основании решения суда.

Представитель ответчика администрации ГО «Город Волжск» на рассмотрение дела не явился, извещался надлежаще, о чем в деле имеются сведения. Предоставили заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя соответчика.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика администрации ГО «Город Волжск» в порядке ст.167 ГК РФ.

Явившиеся в судебное заседание свидетели Д.А.В., З.Э.В. суду подтвердили, что являются соседями истца по гаражу. Им известно, что истица в 2011 году начала строительство гаража на предоставленном ей земельном участке, а именно залила бетонный фундамент.

Выслушав истицу, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 28.12.2013) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 28.12.2013) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 данного кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из пунктов 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1)земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2)земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Материалами дела установлено, что постановлением главы администрации <адрес> РМЭ № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении Березняцкой Л. С. земельного участка, принадлежащего МО «Город Волжск» (категория земель – земли поселений) в пользование на условиях аренды сроком на три года для размещения гаража предоставлен земельный участок в микрорайоне Машиностроитель в гаражном кооперативе «Юбилейный» №. Площадь земельного участка составляет 24 кв. м.

На основании указанного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

ДД.ММ.ГГГГ Березняцкой Л.С. был заказан межевой план по установлению границ земельного участка в натуре, границы земельного участка согласованы со смежными земельными участками с дальнейшей постановкой на кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера №, местоположение: <адрес>.

Отдел архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Волжск» ДД.ММ.ГГГГ дал заключение №, согласно которому вышеуказанный объект не нарушает градостроительный регламент и ограничений прав в использовании земельного участка не имеется. Получено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ГО ЧС и экологической безопасности администрации ГО «<адрес>», что вышеуказанный участок для размещения гаража пригоден для приватизации при соблюдении природоохранного законодательства и правил внешнего благоустройства <адрес>. Постановлением главы администрации ГО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений и дополнений в постановление № от ДД.ММ.ГГГГ года» п. 1 указанного постановления изложен в следующей редакции: Предоставить Березняцкой Л.С. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> в пользование на условиях аренды сроком на пять лет (с момента выхода данного постановления) для размещения гаража общей площадью 27 кв. м и добавить пункт 4, согласно которому Березняцкой Л.С. разъяснено, что право аренды на земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РМЭ в соответствии с ФЗ № 122-ФЗ. 26.01.2011 года между Березняцкой Л.С. и Волжским городским комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды земельного участка №. Срок действия договора – до 25.01.2016 года. Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РМЭ.05.06.2011 года истец приступила к строительству гаража, а именно был залит бетонный фундамент 6, 36х4, 35 площадью 27, 7 кв. м высотой 1 м, объем 28 куб.м. Данные обстоятельства подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели.

ДД.ММ.ГГГГ (т.е. после окончания срока действия договора ) Березняцкая Л.С. обратилась в МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» с просьбой о продлении срока аренды земельного участка, на что был получен ответ, что она не имеет права на заключение нового договора без проведения торгов.

С отказом истица не согласна, считает, что имеет основания для продления договора аренды без проведения торгов.

Истица по семейным обстоятельствам- в связи с болезнью супруга Березняцкая Л.С. не смогла завершить начатое строительство, провести государственную регистрацию объекта и своевременно обратиться с заявлением о продлении срока договора аренды, что нашло свое документальное подтверждение.

Истица должным образом весь срок действия договора аренды оплачивает по договору арендные платежи, не имеет просрочки, что не отрицалось представителем ответчиком.

Судом установлено, что спорный земельный участок замежеван и имеет учтенные границы, которые установлены в соответствии с федеральным законодательством и включены в государственный кадастр недвижимости, пригоден для приватизации так как соблюдает природоохранное законодательство и правила внешнего благоустройства г. Волжска.

Судом на основании предоставленных схем, письменных доказательств, свидетельских показаний, установлено, что на земельном участке истцом возведен недостроенный объект капитального строительства - гараж.

На незавершенный строительством гараж имеется технический паспорт о наличии объекта недвижимости- фундамента по наружному обмеру 6,36х4,35, высотой 1,00м (л.д.38-43).

Данные ситуационного плана, имеющиеся в материалах дела подтверждают наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке на момент окончания договора аренды – 25.01.2016г.

Согласно правилам, установленным пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанными выше нормами закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно по окончании срока действия первоначального договора аренды.

Каких-либо требований от ответчика к истице не поступало.

В ответе Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом от 09.02.2018г. указано, что решение о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства гаража будет принято на основании решения суда.

Суд считает необходимым указать, что пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Истицей на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, который по своей сути является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду истцу до 25.01.2016г. строительных работ на основании выше установленных судом обстоятельств по делу и норм закона, дает право истице претендовать на заключение договора на три года.

Таким образом, применительно к названным выше правовым положениям, а также исходя из обстоятельств по делу, истец имеет исключительное право на предоставление ей спорного земельного участка в аренду на срок 3 года путем заключения договора.

Суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истицей требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Березняцкой Л. С. к администрации городского округа «Город Волжск», МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа «Город Волжск» продлить (заключить) договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №, сроком на 3 года для завершения строительства гаража.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Б.Емельянова

Решение принято в окончательной

форме 07 марта 2018 года.