Решение по делу № 3а-44/2020 от 30.10.2019

Дело № 3а-44/2020 (№ 3а-1019/2019)

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Пермь 14 января 2020 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административного истца – Баяндиной К.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Строй» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр строй» (далее по тексту также - ООО «Центр Строй», Общество) обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 11094 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, - равной рыночной стоимости в размере 7481000 рублей по состоянию на 01.01.2013 года.

Требование обоснованы тем, что ООО «Центр Строй», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером ** и плательщиком налога заинтересовано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости как рыночной. Административный истец указал на то, что определенная в отношении данного объекта недвижимости, на основании удельных показателей утвержденных постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года № 1610-п кадастровая стоимость в размере 34796441 рубль 94 копейки существенно превышает рыночную стоимость, права истца на уплату экономически обоснованного размера платежа за пользование земельным участком являются нарушенными. Общество ходатайствовало о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования и ходатайство о восстановлении срока обращения с административным иском в суд.

Представитель административного ответчика Правительство Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, позиция по делу изложена в письменном отзыве.

Представитель административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра») в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в дело в свое отсутствие, позиция по делу изложена в письменном отзыве на иск.

Заинтересованное лицо администрация города Березники Пермского края извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителя не направило.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного и истца, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв административного ответчиков, суд полагает заявленные административным истцом требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Центр Строй» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ** общей площадью 11094 кв.м., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией выписки из ЕГРН.

Учитывая, что ООО «Центр Строй» является собственником земельного участка и земельного налога, при указанных обстоятельствах административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно ч. 3 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 года установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» и составляет – 34796441 рубль 94 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН – 01.01.2014 года.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 11.10.2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении указанных в иске земельных участков. Поскольку на момент обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае установленный пятилетний срок был пропущен, уведомлением от 17.10.2019 года № 444 заявление было возвращено без рассмотрения.

Обращаясь с административным истцом ООО «Центр Строй» ходатайствовало о восстановлении процессуального срока. Разрешая ходатайство административного истца, суд полагает, что имеются основания для его удовлетворения. Из положений пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Пунктом 7 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 360-ФЗ) в части 1 ст. 24.12 Закона слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены. В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием ФЗ № 360-ФЗ положения ч.1 ст.24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, то, что по истечении указанного срока кадастровая стоимость не была пересмотрена, суд признает причины пропуска административным истцом срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия ФЗ № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Административным истцом представлен отчет об оценке от 11.09.2019 № 136-1/19-Т, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Тереза» - Б. Выполнивший отчет оценщик Б. включен в реестр членов саморегулируемой организации Экспертный совет, что подтверждается свидетельством ** от 26.05.2017, обладает необходимой степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Изучив материалы дела, представленный отчет заслушав объяснения представителя административного истца, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость в период на который осуществлена оценка, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и метода оценки. Пунктом 10 ФСО № 3 предусмотрено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Такие документы к отчету об оценке приложены как в бумажном виде, так и на электронном носителе.

Как следует из отчета, при оценке объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 11094 кв.м., расположенного по адресу: ****, оценщик применил сравнительный подход, обосновав причины по которым не могут быть использованы затратный и доходный подходы. Оценщик определил рыночную стоимость участка с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.

В качестве объектов сравнения для земельного участка в отношении которого производилась оценка, использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на несколько сопоставимых с оцениваемыми земельных участков, оценщик мотивировала причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Как следует из приобщенных к отчетам источников, использованных оценщиком при проведении оценки, в качестве аналогов были выбраны земельные участки, предложения по продаже которых и сведения о предложениях/заключенных сделках имели место в периоды приближенные к дате оценке, приведены мотивы по которым оценщик сочла возможным принять указанные сведения для оценки рыночной стоимости. Аналоги подобраны с учетом места нахождения оцениваемых объектов, при этом оценщиком принят во внимание сопоставимый уровень развития районов Пермского края. Оценщик произвел корректировку с учетом имеющихся отличий объектов оценки и сопоставимых объектов-аналогов (в том числе по местоположению, передаваемым правам, условиям продажи, условиям финансирования, условиям рынка).

Итоговым заключением о стоимости оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки как 7481000 рублей (674,3 руб./кв.м.), что сопоставимо с выводами оценщика о диапазоне цен на земельные участки к которым относится оцениваемый объект, сложившемся на дату оценки.

Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объекта оценки, его количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, к отчетам приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключениях изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговые результаты проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; содержание отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. В письменных пояснениях по делу административного ответчика не указано на недостатки отчета, которые могли бы существенного повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

При указанных обстоятельствах, то, что определенная в результате проведения оценки конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость земельных участков отличается от определенной в порядке массовой кадастровой оценки кадастровой стоимости, а также данных аналитической оценки средней стоимости рынка недвижимости на дату оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности выводов оценщика.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, приведенного в отчете об оценке.

С учетом изложенного, заявленное требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка следует установить равной рыночной стоимости. Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления. Установлено, что административный истец обратился в Комиссию – 11.10.2019.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Строй» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 11094 кв.м., расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 7481000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 28.01.2020.

Судья: подпись