Решение по делу № 3га-562/2021 от 29.12.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № 3га -562/2021

07 апреля 2021 года г. Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО27

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Заболотнего ФИО14 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Заболотний С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ФИО16, общей площадью ФИО24 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью 870 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения открытого склада, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО17 по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 790 916,79 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 504 769,96 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 113 186,50 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 272 931,80 руб..

Вместе с тем, согласно отчету об оценке ООО «Центр оценки и права» №390-20 от 23 декабря 2020 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО18 по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 336 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 646 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 904 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 542 000 руб.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

С учетом изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании выводов, изложенных в отчете об оценке ООО «Центр оценки и права» №390-20 от 23 декабря 2020 года.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 января 2021 года в связи с характером спорного правоотношения к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Заболотняя В.Г., Гайсин А.Ф., Гайсина А.К., являющиеся соарендаторами вышеуказанных земельных участков.

Представитель административного Заболотнего С.В. – Галиханов Д.Р., действующий по доверенности от 30 декабря 2020 года, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Гайсина И.Г., действующая на основании доверенностей от 17 декабря 2020 года, 11 января 2021 года, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление о рассмотрении дела без их участия, просила в удовлетворении требований административного истца отказать по тем основаниям, что экспертом при проведении судебной экспертизы были некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельных участков.

Административный истец Заболотний С.В., заинтересованные лица Заболотняя В.Г., Гайсин А.Ф., Гайсина А.К. в судебное заседание не явились, представили суду заявления с просьбой о рассмотрении дела без их участия.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1, 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.    

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень (часть 4 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Установлено, что Заболотний С.В. является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ФИО19, общей площадью ФИО25 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., общей площадью 870 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения открытого склада, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: адрес.

Также соарендаторами данных земельных участков являются заинтересованные лица по делу Гайсин А.Ф., Гайсина А.К., Заболотняя В.Г. Указанные обстоятельства подтверждаются Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 декабря 2020 года, 22 декабря 2020 года, Договорами аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №М192-11 от 28 ноября 2011 года, №М193-11 от 28 ноября 2011 года, №М194-11 от 28 ноября 2011 года, Договором аренды земельного участка №244-09 от 06 марта 2009 года и другими документами. Расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года».

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО20 по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 790 916,79 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 504 769,96 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 113 186,50 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 272 931,80 руб.

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Административным истцом Заболотним С.В. в обоснование заявленных требований предоставлен отчет об оценке ООО «Центр оценки и права» №390-20 от 23 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО21 по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 336 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 646 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 904 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 542 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «РегионЗемОценка».

Согласно заключению эксперта ООО «РегионЗемОценка» ... №03/02/21-ЗЭ от 04 марта 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО22 составила 4 079 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 790 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 1 105 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 663 000 руб.

Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Довод представителя административных ответчиков о том, что экспертом при проведении экспертизы некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельных участков, суд находит не обоснованным в связи со следующим.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельных участков была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 13 ФСО №1 предусмотрено, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО № 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценивая заключение экспертизы, выполненной экспертом ООО «РегионЗемОценка» ...., суд приходит к выводу о том, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, как их арендатора, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО «РегионЗемОценка» ... №03/02/21-ЗЭ от 04 марта 2021 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Заболотнего ФИО15 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 28 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ФИО23, общей площадью ФИО26 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 4 079 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 790 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1 105 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ..., общей площадью 870 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения открытого склада, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 663 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова