Решение по делу № 2-2734/2021 от 22.07.2021

К делу №

УИД 23RS0№-39

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Геленджик                                                                         28 декабря 2021 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи: Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания: Артеменко Е.С.,

с участием истца Боевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Боевой Н.С. к Капралову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным, проведении государственной регистрации договора купли-продажи и по встречному исковому заявлению Капралова В.В. к Боевой Н.С. о признании договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Боева Н.С. обратилась в суд с иском к Капралову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи, заключенным между Капраловым В.В. и Боевой Н.С., ? части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, проведении государственной регистрации договора купли-продажи ? части жилого дома по адресу: <адрес>, обязании продавца исполнить обязательство по передаче Боевой Н.С. ? части жилого дома по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований истец указала, что между Капраловым В.В. в лице ФИО1, действующей на основании доверенности, и Боевой Н.С. заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 части жилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил часть жилого дома № по <адрес>, принадлежащий Продавцу на основании решения Геленджикского городского суда от 27.06.2017, в связи с чем, Истец полагает, что обязательства по оплате стоимости ? части жилого дома в соответствии с и.3.2 Договора считаются выполненными в день подписания настоящего договора.

В момент, подписания договора Покупатель оплатил путем наличного расчета, согласованную п.3.1. Договора, стоимость ? части дома в размере 400000 (четыреста тысяч) рублей. Вместе с тем Продавцом Покупателю были переданы все оригиналы правовых документов.

На основании решения Геленджикского городского суда от 27.06.2017, вступившего в законную силу 28.07.2017. Капралову В.В. на праве собственности в счет 526/1000 долей выделена часть жилого дома блокированной застройки в виде здания, назначение: жилое, общей площадью 14,9 кв.м., этажность 1, подземная этажность: 0, состоящего из помещений: в литере А — гостиной №3, площадью 14, 9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес>.

Однако, истец указывает, что часть жилого дома так и не была передана, от заключения и регистрации основного договора купли-продажи ответчик уклоняется, что и явилось основанием для обращения в суд с иском.

Капралов В.В. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Боевой Н.С. в котором просит суд признать предварительный договор купли-продажи ? части дома незаключенным.

В обоснование требований указал, что определением Геленжикского городского суда Краснодарского края от 25.08.2021 судом принято в производство гражданское дело №2-2734/2021 по иску Боевой Н.С. к Капралову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным, государственной регистрации договора купли-продажи. Считает, представленный суду предварительный договор купли-продажи 1/2 части дома, незаключенным, поскольку из предмета договора следует, что Продавец (Истец) продал, а Покупатель (Ответчик) приобрел в собственность часть жилого дома № по улице <адрес> Краснодарского края, который на момент заключения настоящего договора принадлежал Продавцу на основании решения Геленджикского городского суда. При этом, указывает, что в договоре не указана, какая именно часть подлежит продаже, а также, какое именно решение Геленджикского городского суда Краснодарского края является правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности Продавца, а объектом купли-продажи является некая часть жилого дома, при этом земельный участок (его часть), на котором находится часть жилого дома, объектом купли-продажи не является, что, по мнению Капралова В.В. противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, указывает, что из текста Договора невозможно установить, на каком именно земельном участке находится Жилой дом, а также невозможно установить момент заключения договора, поскольку в договоре отсутствует дата его заключения и из его содержания неизвестно, когда договор был подписан сторонами. Считает, что в материалах дела отсутствует подтверждение соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, что также является нарушением действующего законодательства РФ. В Договоре отсутствует согласование условия о цене, стороны оценили ? часть жилого дома, но не определили цену Договора, так как из предмета Договора не ясно, какая именно часть подлежит продаже. Согласно п. 3.2. Договора, Покупатель оплачивает Продавцу стоимость 1/2 части жилого дома наличными деньгами путем наличного расчета, одномоментно со дня подписания настоящего договора, но до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Обязательства Покупателя по оплате ? части жилого дома считаются выполненными в день подписания настоящего договора. Из содержания данного пункта Капраловым В.В. сделан вывод, что на оплату отводится промежуток времени с момента подписания Договора, но до государственной регистрации перехода права собственности. При этом день выполнения обязательства Покупателя по оплате ? части жилого дома определяется днем подписания Договора, который определить не представляется возможным. Кроме того, считает, что из договора не ясно произведена ли оплата Договора полностью и имеются ли взаимные финансовые и/или имущественные претензии Сторон по его исполнению. Кроме того, ответчик заявил ходатайство о применении к первоначальному иску срока исковой давности, в связи с чем, по данному основанию просит в иске отказать.

В судебное заседание истец по первоначальным требования и ответчик по встречным Боева Н.С. явилась, просила удовлетворить свои исковые требования, против удовлетворения встречного иска возражала.

Ответчик по первоначальным требования и истец по встречным Капралов В.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки в судебное заседание не представлено.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд приходит к выводу о том, что требования истца, а также встречный иск, не подлежат удовлетворению, в силу следующего.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Судом установлено, что из представленного истцом, в обоснование своих требований, предварительного договора купли-продажи 1/2 части жилого дома невозможно установить дату его заключения, но в его содержании имеется ссылки на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края, на основании которого спорный объект принадлежит ответчику на праве собственности.

Поскольку, ни даты Решения, ни номера дела, по которому оно было принято, в тексте договора не содержится, на момент подписания Договора реквизиты Решения сторонам не были известны.

Следовательно, договор был подписан сторонами до вынесения решения Геленджикского городского суда Краснодарского края, то есть до 27 июня 2017 года.

Из этого следует, что истец знал о нарушении его прав уже более одного года, следовательно, истцом пропущен установленный законом срок исковой давности. Указанный срок истек, как минимум, 3 года назад. Доказательств обратного суду и в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, следовательно, первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Капралов В.В. в рамках настоящего гражданского дела обратился со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи ? части дома незаключенным.

Основаниями для признания предварительного договора незаключенным считает отсутствие соглашения о предмете договора, так как не указана, какая именно часть подлежит продаже. Считает, что объектом купли-продажи является некая часть жилого дома.

Предварительный договор не противоречит требованиям ст. 420 ГК РФ, предусматривающей, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, и ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца, на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было в соответствии с решением Геленджикского городского суда от 27 июня 2017 года, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Согласно п.3.2.Обязательства Покупателя по оплате стоимости ? части жилого дома выполнены в день подписания договора наличными деньгами, путем наличного расчета одномоментно с подписанием договора. Обязательства Покупателя по оплате считаются выполненными в день подписания настоящего договора.

Более того, согласно п. 6.Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п.4 того же Пленума в частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

Заявляя о недействительности сделки, в силу ст. 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности Сделки не предусмотрены законом.

Истец по встречному иску, заявляя о признании договора незаключенным, между тем удерживает денежные средства в размере 400 000 рублей. В случае признания предварительного договора незаключенным, у истца по встречному иску возникает неосновательное обогащение. Однако удерживаемые денежные средства истец по встречному иску не возвращает, имущество предложено к продаже третьим лицам, что также не характеризует сторону как добросовестную. Подлинность указанной расписки, принятие денежных средств за проданное имущество и факт ее подписания расписки истец по встречному иску не оспаривает.

Согласно п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В данном случае содержание предварительного договора купли-продажи ? части жилого дома, подписанного сторонами, позволяет установить предмет договора, а также недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Также указанный договор содержит сведения о цене имущества.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что между Боевой Н.С. и Капраловым В.В. в установленной законом форме был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в обеспечение которого мог быть передан задаток, следовательно, в удовлетворении встречных исковых требованиях Капралова В.В. к Боевой Н.С. о признании предварительного договора купли продажа незаключенным, необходимо отказать.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требованиях Боевой Н.С. к Капралову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным, проведении государственной регистрации договора купли-продажи, встречных исковых требованиях Капралова В.В. к Боевой Н.С. о признании договора купли-продажи незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 30.12.2021г.