Решение по делу № 33-12036/2019 от 15.08.2019

Судья Лапицкая И.В.              дело № 33-12036/2019

2.209Г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 августа 2019 года                  г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Федоренко В.Б.

судей Тарараевой Т.С., Поповой    Н.Н.

при секретаре Шамбер Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарараевой Т.С.

гражданское дело по иску по иску ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» к Соколовой Галине Федоровне о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, по встречному исковому заявлению Соколовой Галины Федоровны к ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» о взыскании убытков в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе Соколовой Г.Ф.

на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 29 мая 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» к Соколовой Галине Федоровне о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме - удовлетворить.

Взыскать с Соколовой Галины Федоровны в пользу ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г<адрес> в размере 550 098 рублей 24 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 700 рублей 98 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления Соколовой Галины Федоровны к ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» о взыскании убытков в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома - отказать.

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО УК «Жилищные системы Красноярска» обратилось в суд с иском к Соколовой Г.Ф. о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Требования мотивированы тем, что истец на основании договора управления является управляющей компанией многоквартирного дома <адрес>. Соколова Г.Ф. собственник помещений №, а также владеет 37/64 доли в праве собственности на помещение 150 в вышеуказанном доме. В связи с тем, что ответчик не выполняет надлежащим образом обязанность по оплате за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома за период с 25.05.2016 года по 31.04.2018 года образовалась задолженность в размере 550 098, 24 руб., которую истец просил взыскать с ответчика, а также возместить расходы по оплате государственной пошлины 8 700, 98 руб.

Соколова Г.Ф. обратилась в суд со встречным иском к ООО УК «ЖСК» о взыскании убытков в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома.

Требования мотивированы тем, что Соколова Г.Ф. является собственником нежилых помещений № 147, 148, 149,37/64 доли в праве собственности на нежилое помещение № 150 по адресу: <адрес> Указанные нежилые помещения используются по договору аренды от 24.01.18 года АО «Тандер» и ООО «Акула». 12 марта 2018 года арендаторами обнаружены признаки затопления арендуемых нежилых помещений. На осмотре и составлении акта присутствовал представитель ООО ГУК «Жилфонд», монтажник ООО «Ника» ФИО1 который показал удостоверение, подтверждающие его полномочия. В результате осмотра выявлено, что затопление происходит по причине попадания дождевой воды через поврежденную кровлю. АО «Тандер» планировало 25 марта 2018 года торжественно открыть магазин, но из-за регулярного затопления этого невозможно было сделать. Кроме 13 марта 2018 года составлен акт, согласно которого была установлена причина затопления, объем повреждений помещений и объем необходимых работ по текущему ремонту кровли.

Поскольку управляющая компания мер не принимала мер по устранению причин затопления, 15 марта 2018 года Соколова Г.Ф. заключила с ООО «СК Гарант» договор подряда на ремонт кровли. 20 апреля 2018 года был составлен акт о приемке выполненных работ на общую сумму 900 000 рублей, которые полностью оплачены Соколовой Г.Ф. Уплаченные за ремонт кровли денежные средства являются убытками Соколовой Г.Ф. На общем собрании собственников вопрос об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме с учетом долей в праве общей собственности на общее имущество собственника нежилых помещений <адрес> не разрешался. Начисления оплаты по содержанию и текущему ремонту производились без учета площади вышеуказанных нежилых помещений. Управляющая компания исходила из общей площади жилых и нежилых помещений в размере 8 994,7 кв. м, то есть при расчете платы площадь нежилых помещений Соколовой Г.Ф. не учитывалась, поступление платежей за содержание и ремонт общего имущества от собственника нежилых помещений при планировании расходов и доходов не предусматривалось, как и не предусматривались какие-либо расходы по ремонту и содержанию крыши над встроенно-пристроенными помещениями Соколовой Г.Ф. Крыша над указанными встроено-пристроенными нежилыми помещениями управляющей компанией никогда не ремонтировалась.

Просила взыскать с ООО УК «ЖСК» убытки 900 000 рублей, понесенные ею расходы в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома, возникших в результате выполнения работ по ремонту конструктивных элементов крыши.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Соколова Г.Ф. просит отменить решение, ссылаясь на доводы, заявленные в обоснование встречного иска, которым суд по ее мнению не дал должной оценки. Указывает на то, что вывод суда о том, что Мочалов не работал на момент затопления в ООО «Ника» противоречит материалам дела. Фактически была заявка в ООО «Ника» и руководство данного общества направило Мочалова для осмотра. Управляющая компания не принимала мер для надлежащего содержания общего имущества, ни разу не осматривала и не ремонтировала крышу над встроено пристроенными помещениями. При определении размера платы за содержание общего имущества управляющая компания исходила из площади нежилых помещений без учета нежилых помещений Соколовой Г.Ф. и ООО ТД «ВЛАНТ».

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Соколовой Г.В. по доверенности Волкову С.В. поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителей ООО УК «ЖСК» по доверенности Сердюковой И.Е., Гусаровой И.Л., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе помещения в данном доме не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии с ч.1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч.7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 171 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном ч.1.1 настоящей статьи.

В соответствии с пп. «г» п.19 утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25, Правил пользования жилыми помещениями, собственник жилого помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу ч.2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

Согласно ч.1 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из общей площади помещения.

В силу положений ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Как правильно установлено судом, Соколова Г.Ф. является собственником нежилых помещений № <адрес>

В соответствии с договором управления № 132-п от 11.04.2016 года, управление указанным многоквартирным домом осуществляет ООО УК «ЖСК» (ООО ГУК «Жилфонд»).

22 декабря 2017 года между ООО УК «ЖСК» и ООО «Ника» заключен договор на выполнение работ, согласно п. 2.2.21 которого предусмотрено, что в случае получения подрядчиком информации о затоплении жилых или нежилых помещений на объектах обслуживаемого жилого фонда в результате протечек с кровли, чердака, в результате неисправности инженерных систем либо конструктивных элементов здания, в иных аналогичных случаях либо причинении ущерба имуществу граждан и организаций в результате некачественного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества (в том числе при поступлении такой информации от заказчика), подрядчик обязан: а) провести работы по устранению течей и предотвращению дальнейшего затопления помещений дома немедленно либо в срок не более 1 суток либо выполнить иные необходимые для предотвращения наступления или увеличения ущерба меры; б) не позднее чем в течение четырех часов после окончания проведения работ составить акт осмотра по установленной в Приложении № 5 к настоящему договору форме. В акте отражается факт и причина затопления (причинения ущерба), принятые подрядчиком меры по устранению течей и предотвращению дальнейшего затопления помещений дома (иные необходимые для предотвращения наступления или увеличения ущерба меры), либо делается отметка о том, что подобные меры подрядчиком приняты быть не могут с указанием причин невозможности их принятия. Акт заполняется представителем подрядчика. Оригинал акта передается и хранится у заказчика.

Согласно технического паспорта АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по данным технической инвентаризации в состав объекта недвижимости жилого десятиэтажного панельного здания, <адрес> входят в том числе нежилое помещение <данные изъяты>

Согласно протокола от 10 апреля 2016 года решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> в качестве управляющей организации для управления вышеуказанным домом выбрано ООО ГУК «Жилфонд», утверждены условия договора управления многоквартирным домом, согласно приложения к которому установлены тарифы на текущий ремонт общего имущества в размере 24,17 руб. за 1 кв. метр.

Также судом достоверно установлено и ответчиком не оспаривалось, что оплата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственником Соколовой Г.Ф своевременно и в должном размере не вносилась, что привело к образованию задолженности.

Вышеуказанные нежилые помещения Соколовой Г.Ф. сдавались в аренду АО «<данные изъяты>» и ООО <данные изъяты>». 12 марта 2018, 14марта 2018, 15 марта 2018 года арендаторы обратились к Соколовой Г.Ф. с претензиями по вопросу затопления арендуемых ими нежилых помещении.

Согласно акта от 13 марта 2018 года составленного комиссией в составе ИП Соколовой Г.Ф., директора филиала АО «<данные изъяты>» ФИО4., директора ООО «<данные изъяты>» ФИО2 генерального директора ООО «СК Гарант» ФИО3 представителя ООО ГУК «Жилфонд» ФИО1 (монтажник ООО «Ника»), по результатам обследования кровли многоквартирного дома по адресу: <адрес> установлена причина затопления, как невыполнение управляющей компанией обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, определен объем работ по ремонту кровли: разбор и восстановление цементной стяжки 110 кв.м., снятие теплоизоляции на 26,3 кв.м., полностью заменить кровельное покрытие в 2 слоя, заменить водосборные воронки, установить аэраторы на 100 кв.м.

16 марта 2018 года Соколова Г.Ф. заключила договор подряда с ООО СК «Гарант», на проведение кровельных работ на объекте «Нежилое помещение по адресу: г<адрес> Состав и содержание работ определены в приложении № 1 к договору, стоимость услуг согласована сторонами в размере 900 000 руб. В подтверждение исполнения сторонами принятых на себя обязательств по данному договору представлены протокол № 1 согласования объемов строительных работ, акт № 1/04 от 20.04.2018 года, дефектная ведомость, справки о стоимости выполненных работ и затрат, локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ, квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Проанализировав представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о правомерности заявленных ООО УК «ЖСК» требований, отказав во встречном иске Соколовой Г.Ф.

Судебная коллегия соглашается выводами суда, находя доводы апелляционной жалобы Соколовой Г.Ф. об обратном несостоятельными.

В силу прямого указания закона собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в его индивидуальной собственности, и на коммунальные услуги.

Из имеющихся в материалах дела технических документов следует, что принадлежащие Соколовой Г.Ф. нежилые помещения размещены во встроенно пристроенном помещении многоквартирного жилого дома <адрес>. Многоквартирный дом и пристроенное нежилое помещение были построены как один объект недвижимости, что не оспаривалось ответчиком. Одновременно с правом собственности на нежилое помещение первого этажа с пристройкой Соколова Г.Ф. приобрела право собственности на часть приходящейся на ее долю площади общего пользования, а именно: лестницы и лестничные площадки, подвалы, чердаки, инженерные сети. Независимо от наличия отдельного входа, нежилое помещение принадлежащее ответчику, является единым объектом недвижимости с многоквартирным домом, доказательств того, что пристроенное помещение имеет инженерные коммуникации отличные от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома, ответчиком не представлено. Однако Соколова Г.Ф. за спорный период с июня 2016 года по апрель 2018 года ни одного платежа, ни по одному помещению не вносила, в расходах по содержанию общего имущества не участвовала.

С учетом изложенного Соколова Г.Ф. обязана нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, неисполнение данной обязанности в течение длительного времени привело к образованию задолженности, требования о взыскании которой удовлетворены судом правомерно.

Размер задолженности определен правильно, с учетом фактических затрат по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. По помещению №147 Соколова Г.Ф. должна была оплачивать 6322,87 руб. в месяц, задолженность составила 148 180,28 руб., по помещению №148 должна была оплачивать 3 354,79 руб. в месяц, задолженность составила 78 621,55 руб., по помещению № 149 должна была оплачивать 9235,35 руб. в месяц, задолженость составила 216 436,22 руб. по помещению №150 оплата в месяц составляла 4 439,30 руб., задолженность составила 106 860,19 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на общем собрании собственников вопрос об установлении размера платы за содержание общего имущества был разрешен без учета площади принадлежащих Соколовой Г.Ф. нежилых помещений достаточным основанием к освобождению ее от обязанностей по участию в содержании общего имущества многоквартирного дома являться не могут.

Тарифы по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, утверждены общим собранием собственников от 10.04.2016 года, в рамках установленной законом компетенции общего собрания. Указанное решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не оспорено и недействительным не признано. При этом, размер площади многоквартирного дома не влияет на стоимость работ и услуг по договорам на содержание общего имущества данного дома. Основополагающим для формирования тарифа является периодичность выполняемых работ и услуг, объем конструктивных элементов многоквартирного дома, наличие общедомовых приборов учета и другие факторы.

Разрешая заявленные встречные исковые требования Соколовой Г.Ф. к ООО УК «ЖСК» суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований к возложению на Управляющую компанию обязанности по возмещению понесенных Соколовой Г.Ф. убытков.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьями 246 и 247 этого же Кодекса определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляется по соглашению всех ее участников.

Разрешая исковые требования Соколовой Г.Ф. суд верно исходил из того, что кровля встроенно-пристроенной части многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, ее ремонт должен производится за счет средств собственников на содержание общего имущества в многоквартирном доме в рамках текущего ремонта общего имущества собственников, на основании решения общего собрания собственников.

В соответствии с п.4.1.ч.2 ст.44 ЖК РФ принятие решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая, что Управляющая компания связана с собственниками дома договорными отношениями по управлению многоквартирным домом, собственником общего имущества не является, решение общего собрания собственников помещений о ремонте кровли не принималось, ремонтные работы производились истцом по собственной инициативе и в собственных интересах, доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения ремонтных работ с целью сохранения общего имущества, истцом не представлено, оснований к удовлетворению требований о взыскании 900 000 руб., затраченных Соколовой Г.Ф. по договору подряда на ремонт кровли не имеется.

Необходимым условием для взыскания затраченных на ремонт общего имущество денежных средств с Управляющей компании является предоставление собственником нежилого помещения доказательств необходимости и неотложности выполнения произведенных им работ, соблюдения процедурных вопросов, включая уведомление управляющей компании о необходимости проведения такого ремонта, принятие соответствующего решения общим собранием собственником.

Соколовой Г.Ф. необходимой совокупности доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что кровля требовала неотложного текущего ремонта, о чем управляющая компания была поставлена в известность, не представлено. Неотложность работ, их объем, стоимость работ и материалов, подрядная организация ни с Управляющей компанией, ни с собственниками дома не согласовывались. Общее собрание собственников по данному вопросу с согласованием объема и стоимости необходимых работ, не проводилось.

Тот факт, что при составлении акта осмотра от 13.03.2018 года присутствовал работник ООО «Ника» ФИО1 не является доказательством того, что управляющая компания была должным образом уведомлена о протечки кровли, отказалась от принятия мер по ремонту общего имущества. Акт составлен с участием заинтересованных лиц: арендаторов нежилых помещений и подрядчика работ по ремонту кровли.

В отсутствие доказательств того факта, что заявленные Соколовой Г.Ф. к возмещению убытки понесены ею в связи с ненадлежащим содержанием ООО Управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» общего имущества многоквартирного дома, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имелось.

Юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, всем доводам истца, выдвигаемым им в обоснование исковых требований и повторно отраженных в жалобе, судом первой инстанции в решении дана соответствующая правовая оценка, материальный закон применен верно.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 29 мая 2019 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Соколовой Г.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи