Решение по делу № 2-4957/2023 от 03.07.2023

07RS0001-02-2023-003746-44

Дело № 2-4957/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 августа 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе председательствующего судьи - Тхазаплижевой Б.М., при секретаре судебного заседания – Аттоевой А.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таубулатовой ФИО6 к ООО «Строй-Гарант» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявлениеТаубулатовой ФИО7 к ООО «Строй-Гарант», в котором она просила суд признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения от 15.07.2021, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" и истцом, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

В обоснование заявленных исковых требований Таубулатова З.З. указала, что между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» (далее – Продавец) и ею (далее – Покупатель) 26.01.2021 заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – договор), по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора.

Согласно положениям п 1.3. договора Продавец обязуется заключить с Покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является 2-х комнатная квартира с проектным (строительным) номером 99, общей площадью 58,27 кв.м., расположенная на 10 этаже в 3 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кирова, б/н.

При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 15.07.2021 на сумму 290000 руб. и актом от 21.07.2021 на сумму 1516370 руб., а всего 1806 370 руб.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

При этом истец указал, что ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15.07.2021, заключённый с ответчиком по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебное заседание Таубулатовой З.З. не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебное заседание ответчик своего представителя не направил, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования Таубулатовой Зухуры Зубеировны подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 15.07.2021 между сторонами был заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

В материалы дела представлено Разрешение на строительство №07-30100-39-2020 от 01.04.2020, выданное ООО «Строй-Гарант» на строительство группы жилых многоквартирных домов по ул. Кирова, б/н, на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458. Действие разрешения продлено до 30.09.2023.

По условиям договора ответчик обязан был передать истцу в собственность квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Согласно положениям п 1.3. договора Продавец обязан заключить с Покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

В суд представлено доказательство исполнения истцом обязательств по оплате квартиры в полном объеме, а именно актом приема-передачи денежных средств от 15.07.2021 на сумму 290000 руб. и актом от 21.07.2021 на сумму 1516370 руб., а всего 1806 370 руб.

Судом установлено, что до дня разрешения дела ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч.2. ст.421 ГК РФ стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа договора о намерениях купли-продажи жилого помещения следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.1.1. 1.2., 2.1. договора. Также положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года. В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, а также в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 г.

Тот факт, что в договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15.07.2021, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и Таубулатовой Зухурой Зубеировной по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное, от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Таубулатовой ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15.07.2021, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" и Таубулатовой ФИО9 договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня изготовления окончательного решения через Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2023 года.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева

копия верна:

Судья Нальчикского городского суда Б.М.Тхазаплижева