Решение по делу № 33-3554/2022 от 07.06.2022

Дело № 33-3554/2022

(номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, - 2- 2142/2022)

УИД 72RS0025-01-2021-015955-17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Тюмень           11 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

    председательствующего    Пятанова А.Н.,

        судей    Николаевой И.Н., Глебовой Е.В.,

    при секретаре    Лавровой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Товарищества собственников недвижимости «Торговый дом Центральный» в лице представителя ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 11 марта 2022 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ТСН «ТД Центральный» удовлетворить.

Возложить обязанность на Товарищество собственников недвижимости «Торговый дом Центральный» заключить с ФИО2 типовой договор управления нежилым зданием в отношении нежилого помещения площадью <.......> кв.м., <.......> этаж, номер на поэтажном плане <.......>, кадастровый <.......> по адресу: <.......>

Взыскать с ТСН ТД Торговый дом Центральный в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда ФИО11 об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ТСН «Торговый дом Центральный» о возложении обязанности заключить договор управления нежилым зданием в отношении нежилого помещения площадью <.......> этаж, номер на поэтажном плане <.......>, кадастровый <.......> по адресу: <.......> Требования мотивированы тем, что истец является собственником указанного нежилого помещения. Решением общего собрания собственников ТД «Центральный» от <.......> утвержден способ управления зданием ТД «Центральный» товариществом собственников недвижимости и создано ТСН «Торговый дом Центральный». Имущество ТД «Центральный» принято в управление ответчиком <.......> согласно акту приема-передачи от ООО УК «Центр». ФИО2 не является членом ТСН. Ответчик с момента принятия ТД «Центральный» в управление не проявил инициативы по заключению такого договора. Отсутствие договора в отношении указанного нежилого помещения нарушает права истца, поскольку оплаченные ею коммунальные услуги за конкретное нежилое помещение произвольно распределяются ответчиком в счет оплаты за другие нежилые помещения, принадлежащие истцу. ФИО2, обратившись к ответчику, получила образец договора управления нежилым зданием, заполнила его, однако ответчик уклонился от его подписания.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО5 исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ТСН «Торговый дом Центральный» Вишницкий А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ТСН «Торговый дом центральный» в лице представителя ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение. Ссылается на отсутствие доказательств нарушения прав истца незаключением указанного договора, поскольку с согласия истца часть платежей производят арендаторы напрямую ответчику, при этом истец не лишена возможности самостоятельно контролировать задолженность. Указывает, что отсутствие договора не препятствует выставлению счетов за общее имущество, исходя из общей площади помещений, находящихся в собственности лица. Отмечает, что типовой договор передан ответчиком истцу. Считает, что указание суда на необходимость обязательного наличия договора на содержание общего имущества между собственником нежилого помещения и товариществом противоречит положениям действующего законодательства. Считает постановленное решение неисполнимым, поскольку в решении суда не разрешен вопрос в отношении иных нежилых помещений, принадлежащих истцу. Отмечает, что положения типового договора предусматривают заключение с собственником единого договора, исходя из площади всех помещений собственника. Также обращает внимание, на отсутствие доказательств уплаты государственной пошлины, поскольку в дело представлена незаверенная копия квитанции.                        На апелляционную жалобу поступили письменные возражения ФИО2, в которых просит решение суда оставить без изменения. апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ТСН «Торговый дом «Центральный» - ФИО12., ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Истец ФИО2, ее представитель ФИО5 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как того требуют положения ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником нежилого помещения площадью 21,5 кв.м., 4 этаж, номер на поэтажном плане 48, кадастровый <.......> по адресуФИО13 (л.д.15).

Решением общего собрания собственников ТД «Центральный» от <.......> утвержден способ управления зданием ТД «Центральный» товариществом собственников недвижимости и создано ТСН «Торговый дом Центральный» (л.д.19-29).

Имущество ТД «Центральный» принято в управление ответчиком <.......> согласно акту приема-передачи от ООО УК «Центр» (л.д.30).

ФИО2 не является членом ТСН «Торговый дом Центральный», что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

<.......> ФИО7 обратилась в ТСН «ТДЦ» с заявлением о заключении с нею договора на предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения площадью <.......> этаж, номер на поэтажном плане <.......>, кадастровый <.......> по адресу: ФИО14л.д. 31-34), в ответ на которое ответчик направил типовой договор управления нежилым зданием № <.......>, утвержденный правлением ТСН «ТДЦ» <.......> года, при этом в ответе указано, что общая площадь помещений, принадлежащих Кавалеровой О.Э., составляет <.......> кв.м.; в отношении помещения площадью <.......> кв.м. с кадастровым номером <.......> по устной договоренности с арендатором ФИО8 заключено соглашение, согласно которому арендатор самостоятельно производит расчеты с ТСН «ТДЦ», в связи с чем плата начисляется на площадь <.......> кв.м.; Уставом не предусмотрена обязанность ТСН производить начисления раздельно по каждому помещению собственников (л.д. 36-47).

<.......> ФИО2 направила в адрес ТСН «ТДЦ» заполненный и подписанный ею договор управления нежилым зданием <.......> в отношении нежилого помещения <.......> этаж, номер на поэтажном плане <.......>, кадастровый <.......> по адресу: <.......> (л.д. 48-61), который ответчиком подписан не был.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 135, 155 Жилищного кодекса российской Федерации (далее – ЖК РФ), разъяснениями в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указал, что на товариществе собственников недвижимости лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества путем заключения с собственниками помещений, не являющимися членами ТСН, договоров о содержании и ремонте общего имущества, пришел к выводу об обоснованности требований истца о возложении обязанности на Товарищество собственников недвижимости «Торговый дом Центральный» заключить с ФИО2 типовой договор управления нежилым зданием № <.......> в отношении нежилого помещения площадью 21,5 кв.м., 4 этаж, номер на поэтажном плане 48, кадастровый <.......> по адресу: <.......>.

При этом суд указал, что позиция ответчика о невозможности заключения договора в отношении конкретных нежилых помещений противоречит вышеуказанным правовым нормам, порождает неопределенность при определении задолженности за конкретные нежилые помещения, создает сложности при расчетах с арендаторами и возможность возникновения новых споров между собственником нежилых помещений и ТСН.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного Постановления, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям.

На основании п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.                                            Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно ч.1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

В силу ч. 6 ст.153 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Поскольку из материалов дела следует, что оказание услуг, связанных с содержанием указанных нежилых помещений осуществляет ТСН «Торговый дом Центральный» на основании договоров, содержащих типовые условия и заключаемых с собственниками нежилых помещений, расположенных в данном здании, то такой договор об оказании услуг по содержанию недвижимости имеет признаки публичного договора применительно к собственникам нежилых помещений, расположенных в указанном здании, в связи с чем заключение такого договора с потребителем услуг для общества является обязательным.

При этом, правовой целью заключения указанного договора является установление параметров обязательных правоотношений сторон, вместе с тем из обстоятельств дела следует, что стороны не достигли договоренности по спорному нежилому помещению, принадлежащему истцу.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу приведенной нормы, понудить к заключению договора по решению суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

При таких обстоятельствах, поскольку на ТСН «ТД «Центральный» возложена обязанность по содержанию общего имущества путем заключения с собственниками такого имущества, не являющимися членами ТСН соответствующего договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на ТСН «Торговый дом Центральный» заключить договор управления нежилым зданием в отношении нежилого помещения площадью 21,5 кв.м., 4 этаж, номер на поэтажном плане 48, кадастровый <.......> по адресу: <.......>

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения прав истца, являются несостоятельными, поскольку связаны с неверным толкованием норм материального права.

Довод жалобы о том, что истцу принадлежит несколько нежилых помещений в торговом центре общей площадью <.......> кв.м, в связи с чем оснований для заключения договора в отношении одного нежилого помещения не имеется, поскольку это не предусмотрено ни законодательством, ни решениями общих собраний, ни уставом ТСН, при этом начисления производятся по принципу: «один собственник- один лицевой счет», что является обычаем делового оборота, судебная коллегия признает несостоятельным.

Так, ответчик является организацией, осуществляющей техническое обслуживание и содержание здания ТЦ "Центральный", осуществляет хозяйственную деятельность по управлению, содержанию и эксплуатации общего имущества здания торгового центра и несет расходы, необходимые для осуществления указанной деятельности на основании заключенных договоров.

Истец как собственник нежилых помещений обязана нести расходы по содержанию принадлежащего ей имущества.

Как установлено судом, истица сдает в аренду принадлежащие ей нежилые помещения, при этом отсутствие отдельных договоров в отношении этих нежилых помещений порождает неопределенность при расчетах с арендаторами.

В жалобе ответчик указывает, что ФИО8, арендующий у истца помещение площадью <.......> кв.м, производит оплату за техническую эксплуатацию и обслуживание, а также коммунальные услуги напрямую ТСН «Торговый дом Центральный» на основании соглашения от <.......>, в связи с чем, оплата начисляется истцу из расчета общей площади помещений – <.......> кв.м, а не <.......> кв.м.

Таким образом, позиция ответчика является противоречивой, поскольку, настаивая на отсутствии предусмотренных законом оснований для заключения отдельных договоров в отношении нежилых помещений, принадлежащих истцу, ответчик, тем не менее, заключает соглашение на оплату с ФИО8 (не являющимся собственником помещения) в отношении отдельного помещения.

Кроме того, согласно п.<.......> договора <.......> от <.......> управления нежилым зданием ТСН «Торговый дом Центральный» приняло на себя обязательство производить расчет размеров платежей для каждого собственника (л.д. 88-96).

Пунктом 4.8 данного договора предусмотрено, что плата за содержание и техническое обслуживание нежилого помещения, иные платежи, рассчитываются согласно площади помещения, принадлежащего собственнику.

Таким образом, исходя условий данного договора, на ТСН «Торговый дом Центральный» лежит обязанность производить начисления отдельно по каждому нежилому помещению, в связи с чем, истица вправе требовать заключения договора в отношении каждого нежилого помещения.

При этом позиция ответчика, выраженная в суде апелляционной инстанции, о том, что производить начисления по каждому помещению является затруднительным ввиду того, что в ТСН только один бухгалтер, судебная коллегия признает несостоятельным.

Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Указание апеллянта на отсутствие надлежащих доказательств оплаты истцом государственной пошлины судебной коллегией отклоняются, поскольку как следует из распечатки чека по операции, на нем присутствует отметка банка, перечисленный платеж содержит указание на то, что оплачена именно государственная пошлина, поскольку наименование платежа обозначены как "госпошлина в центральный районный суд". Кроме того, по квитанции плательщиком указана ФИО2, как лицо, на которое возложена обязанность по оплате государственной пошлины (л.д.6).

Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, в связи с чем, оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г.Тюмени от 11 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Товарищества собственников недвижимости «Торговый дом Центральный» в лице представителя ФИО1 – без удовлетворения.

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.07.2022 года.

Председательствующий:                    А.Н.Пятанов

Судьи коллегии:                            И.Н.Николаева

Е.В.Глебова