Решение по делу № 2-2837/2015 от 03.03.2015

Дело № 2-2837/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 мая 2015 года                       город Архангельск

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе:

председательствующего судьи Калашниковой А.В.,

при секретаре Коптеловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Топорова Д. В. к закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» о возложении обязанности устранить недостатки строительно-монтажных работ,

установил:

Топоров Д.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Желдорипотека» о возложении обязанности на ответчика безвозмездно установить металлические козырьки (фартуки из оцинкованной стали) на карнизных свесах по периметру <адрес>, а также произвести ремонт лицевой поверхности наружных кирпичных стен многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно которому истец принял участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Договором и приложением к нему определены технические характеристики жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ квартира в указанном доме передана истцу. В 2013-2014 годах в период гарантийного срока началось обрушение кирпича с фасада здания. Привлеченным специалистом было установлено, что на фасаде здания отсутствуют металлические козырьки, защищающие наружные стены здания, вследствие чего кирпичная стена растрескалась и разрушилась от увлажнения в связи с периодическим замораживанием и оттаиванием. Недостатки строительно-монтажных работ возникли по вине ответчика, в период гарантийного срока, в связи с чем именно ответчик обязан их устранить.

В судебное заседание истец не явился, представитель истца Воронина С.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что именно отсутствие металлических козырьков, предусмотренных П. строительства дома, привело к увлажнению стены с последующим ее растрескиванием. За невыполненные при строительстве работы отвечает именно подрядчик, а не управляющая компания, принявшая дом на обслуживание.

Представитель ответчика в суд не явился, направил в суд техническое заключение по определению причин образования дефектов на лицевой поверхности парапетов по периметру наружных стен дома, которым установлено отсутствие металлических козырьков и повреждение лицевой поверхности наружных стен дома именно по причине их отсутствия. Ссылается на то, что недостаток является очевидным, который мог был быть обнаружен при сдаче дома в эксплуатацию, управляющая компания приняла дом на обслуживание без ограничений, в связи с чем за возникшие последствия должна нести ответственности она.

Представитель третьего лица ТСЖ «Обводный Девять Корпус Три» Вешняков К.П. исковые требования поддержал, указав на наличие многочисленных недостатков, допущенных при строительстве дома. В связи с отсутствием металлических козырьков на карнизных свесах кирпичная стена постоянно увлажняется и разрушается, осколки кирпичей падают с высоты дома и могут причинить вред жизни и здоровью людей.

Представитель ООО «Архстройпроект» Зуев В.П. представил в суд выдержки из проектной документации, также указал, что наличие металлических козырьков на карнизных свесах является обязательным при строительстве дома, прямо предусмотрено проектной документацией и, безусловно, защищает стены от влаги. Установка козырьков допустима после завершения строительства дома в рамках выполнения ремонтных работ. Также указал на возможность ремонта кладки лицевой поверхности кирпича, которая пострадала вследствие увлажнения кирпичной стены.

Третьи лица ООО «Городская управляющая компания-1», ООО «Севертранссервис» в суд не явились, просили рассмотреть дело без своего участия.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Закона).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно ст. 2 Закона объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, истец вправе ставить вопрос о качестве общего имущества многоквартирного жилого дома.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Топоровым Д.В. (участник) и ЗАО «Желдорипотека» (застройщик) заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенное в объекте жилое помещение в соответствии с характеристиками, указанными в Приложении № к договору (квартиру), а участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

Топоровым Д.В. обязательства по оплате цены квартиры по договору выполнены в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 7.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ качество квартиры, которая будет передана застройщиком участнику по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на объект, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства.

Пунктом 7.2 договора установлен гарантийный срок - 5 лет с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно акту приема-передачи <адрес> квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление в суд подано им ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах гарантийного срока.

Заключением эксперта ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» Завьяловым С.Б. от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что над наружными стенами здания со стороны крыши отсутствуют металлические козырьки. При этом из имеющих в деле фотоматериалов видно, что на стенах всего здания следы крепления крепежных элементов для установки козырьков отсутствуют. На части наружной стены корпуса Г жилого дома установлены крепежные элементы в количестве 12 шт. При этом имеющиеся 12 креплений выполнены поверх ковра кровельного покрытия крыши жилого дома, в то время как крепление должно быть выполнено под ним.

Экспертом сделан вывод о том, что указанные элементы (крепежные элементы, металлические козырьки) отсутствовали и при сдаче дома в эксплуатацию. Отсутствие металлического козырька над стеной ведет к увлажнению кирпичной стены с последующим растрескиванием и разрушением в результате периодического замораживания и оттаивания.

Кроме того, актом обследования кровли здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленным специалистом в строительной сфере Бааль С.П., помимо прочих недостатков также выявлено, что на кирпичных столбах и парапетах происходит разрушение кирпича (в большей степени дом А), обломки кирпичной кладки осыпаются как на кровлю, так и падают в зону прохода пешеходов и жильцов дома. Причиной дефекта является отсутствие кровельного оцинкованного карнизного свеса - защиты кирпичной кладки от прямого попадания осадков и некачественное ведение работ по устройству кирпичной кладки - «пустошовка» с возможностью попадания осадков в пустоты кирпича. По периметру здания на участках кровли, где установлены металлические ограждения, не выполнен карнизный свес по костылям из оцинкованной кровельной стали для отвода воды от наружной поверхности кирпичных стен здания, в связи с чем воды стекает прямо по стене здания, что также привело к разрушению кирпича в верхней части здания. Причиной дефекта является несоблюдение проектных решений и СНиП по защите наружной грани стены здания.

Опрошенный в судебном заседании специалист Бааль С.П. пояснил, что действительно на наружных стенах здания со стороны крыши отсутствуют металлические козырьки для защиты стен от влаги, их наличие прямо предусмотрено проектной документаций и техническими требованиями к строительству жилых домов, разрушение кирпичной кладки произошло именно по причине отсутствия защиты стен от влаги. Имеющиеся костыли в количестве 12 штук не свидетельствуют о том, что козырьки имелись на момент сдачи дома в эксплуатацию, напротив, даже имеющиеся крепления выполнены не в соответствии с требованиями, над ковром кровельного покрытия, в то время как должны быть закреплены под ним.

Представленными материалами из проектной документации по строительству спорного дома подтверждается необходимость защиты наружных стен здания от влаги путем изготовления карнизного свеса, покрытого оцинкованной сталью толщиной 0,5 + 0,8 мм. Представленный чертеж детали карнизного свеса содержит все необходимые реквизиты, а также условия выполнения определенных работ застройщиком, материалы и технологию защиты кровли посредством установки оцинкованных козырьков по всему периметру здания.

Главный инженер проекта указал на необходимость защиты стен от влаги указанным способом, а также на возможность устранения выявленного дефекта, а также ремонта разрушенной вследствие отсутствия козырьков кладки лицевого кирпича.

Отсутствие металлических козырьков из оцинкованной стали, необходимость их установки ответчиком не опровергнута, напротив, подтверждается представленными ответчиком доказательствами, в том числе неким техническим заключением ООО «Регион Эксперт Проект».

Ответчик также не опроверг допустимыми доказательствами тот факт, что причиной разрушения облицовочного кирпича кирпичной кладки парапетов явилось именно отсутствие фартука из оцинкованной стали. Более того, на это прямо указано в представленном ответчиком заключении.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств того, что дом введен в эксплуатацию при отсутствии металлического козырька над стеной, несостоятелен и опровергается материалами дела.

Доводы ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу является управляющая компания - ООО «Городская Управляющая компания-1», принявшая дом в управление без каких-либо замечаний и претензий, также не свидетельствуют о необоснованности заявленным участником долевого строительства требований к застройщику.

Действительно, договором управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность управляющей компании по выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно приведенному перечню (п. 3.3), а также текущего и планового капительного ремонта дома (п. 5.3).

Вместе с тем, в данном случае необходимые для выполнения работы не являются работами планового характера, необходимость их выполнения связана с недостатками строительства жилого дома, за которые отвечает застройщик в силу заключенного с ним договора об участии в долевом строительстве.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что при сдаче дома в эксплуатацию контролирующими органами не было выявлено нарушений в части отсутствия металлических козырьков на крыше здания, не свидетельствует об отсутствии права у истца требовать устранения указанных недостатков, выявленных им гораздо позднее. За действия комиссии по вводу дома в эксплуатацию, управляющей компании истец не отвечает. Более того, выявленный недостаток не относится к тем дефектам, которые не позволяют ввести дом в эксплуатацию, а является устранимым и не свидетельствующим о нарушении безопасности здания.

Тот факт, что фактически работы по строительству жилого дома выполнены с привлечением сторонних организаций, генерального подрядчика ООО «Севертранссервис», не влияет на существо предъявленных к ответчику требований со стороны участника долевого строительства. Правоотношений у участника долевого строительств с генеральным подрядчиком не возникло.

Ответчик вправе предъявить требования о возмещении убытков непосредственно к лицу, допустившему нарушения при строительстве дома, путем подачи самостоятельного иска.

Указание ответчика на то, что указанный недостаток является явным и мог быть обнаружен при подписании акта приема-передачи, также не принимается судом во внимание, поскольку истец - участник долевого участия, подписывая акт приема-передачи, принимал квартиру, расположенную в многоквартирном доме, и не обязан в силу заключенного с ним договора долевого участия осматривать все имеющееся в доме общее имущество (в данном случае, кровлю дома). Более того, специалистом в области строительства истец не является, недостаток для него очевидным не является.

Также учитывая неоднократные обращения жильцов дома к застройщику по поводу различных недостатков, выявленных в процессе эксплуатации жилого дома, а также непосредственное участие представителей застройщика при осмотре кровли жилого дома, суд приходит к выводу, что еще в 2013 году застройщику было известно об имеющихся недостатках, однако никаких мер по их устранению им предпринято не было, что повлекло увеличение негативных последствий в виде разрушения лицевой поверхности кирпичных стен.

Так, актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленным с участием заместителя директора по безопасности ЗАО «Желдорипотека», установлен объем работ по устранению протечек кровли, среди работ указано, в том числе, устройство покрытия парапета оцинкованной сталью.

Доказательств выполнения указанных работ ответчиком не представлено.

Кроме того, ч. 8 ст. 7 Закона прямо предусмотрены основания освобождения застройщика от ответственности за недостатки. Так, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Предусмотренных законом оснований для освобождения застройщика от ответственности за недостатки по данному делу не установлено.

Поскольку по делу установлена причинно-следственная связь между отсутствием металлических козырьков и разрушением наружных стен здания, ответчиком она не опровергнута, устранение негативных последствий возможно в настоящее время путем проведения соответствующих ремонтных работ, на ответчика подлежит возложению обязанность как по приведению карнизного свеса по всему периметру жилого дома в соответствие в требованиями проектной документации, так и по устранению последствий выявленного недостатка.

Перечень конкретных необходимых к выполнению ремонтных работ, выбор ремонтной организации суд оставляет на усмотрение ответчика.

С учетом характера дела, а также действий, которые следует совершить в целях устранения допущенного нарушения, мнения сторон по делу, а также того обстоятельства, что необходимые ремонтные работы следует выполнять в надлежащие погодные условия, суд считает необходимым установить ответчику срок для устранения нарушений - в течение трех месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в сумме <данные изъяты> руб., от уплаты которой истец был освобожден.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Топорова Д. В. к закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» о возложении обязанности устранить недостатки строительно-монтажных работ удовлетворить.

Обязать закрытое акционерное общество «Желдорипотека» привести карнизный свес кровли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствие с требованиями проектной документации, покрыть карнизный свес фартуком из оцинкованной стали по всему периметру здания в течение трех месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Обязать закрытое акционерное общество «Желдорипотека» произвести ремонт лицевой поверхности кирпича наружных кирпичных стен со стороны крыши жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение трех месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Желдорипотека» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2015 года

Председательствующий                                                               А.В. Калашникова