Решение по делу № 2-2728/2019 от 04.12.2019

УИД 23RS0№-27

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

№

12 декабря 2019 года                                  Лазаревский районный суд <адрес>

<адрес> в составе:

судьи                                                            Даракчяна А.А.

при секретаре                                 ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, третье лицо – Лазаревский отдел <адрес> Росреестра по <адрес> об устранении препятствий в пользовании жилым домом путем признания договора купли-продажи жилого дома заключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в Лазаревский районный суд <адрес> с иском к ФИО2, в котором просит считать договор купли-продажи жилого дома общей площадью 220,1 кв.м., количеством этажей - 2, расположенного на земельном участке № в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края, заключенный между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель), заключенным на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес>) осуществить государственную регистрацию права собственности и государственный кадастровый учет за ФИО4 объекта капитального строительства - жилого дома общей площадью 220,1 кв.м., количеством этажей - 2, расположенного на земельном участке № в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края.

В обоснование исковых требований истица ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта капитального строительства. Поскольку право собственности ответчика на спорный жилой дом на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано, то до заключения основного договора купли-продажи ответчик взял на себя обязательство зарегистрировать указанное право в установленном законом порядке. При этом истцом полная стоимость жилого дома оплачена до подписания предварительного договора. Однако, ответчик так и не исполнил своих обязательств по предварительному договору, а именно: не зарегистрировал право собственности на жилой дом и не передал его истцу, чем нарушил договорные обязательства.

Истица ФИО4 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени слушания дела, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени слушания дела, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Представитель третьего лица Лазаревского отдела <адрес> Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени слушания дела, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращался.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО4 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, на каждой стороне лежит обязанность доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

    Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит земельный участок №, находящийся в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края площадью 900 кв. м.

    На вышеуказанном земельном участке расположен возведенный ответчиком объект капитального строительства - жилой дом общей площадью 220,1 кв. м., количеством этажей - 2, что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный №, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по настоящему делу заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик, выступающий в качестве продавца, обязался заключить с истцом в будущем основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома.

    Пунктом 2 вышеуказанного предварительного договора стороны согласовали, что до заключения основного договора купли-продажи продавец обязан зарегистрировать за собой право собственности на спорный жилой дом в установленном законом порядке.

    Согласно п. 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ полная оплата за спорный объект капитального строительства составила 3 500 000 рублей, которые были оплачены истцом полностью до его подписания.

    Вместе с тем, как установлено материалами дела и не оспаривается ответчиком, последний так и не исполнил своих обязательств по предварительному договору, а именно: не зарегистрировал право собственности на спорный объект капитального строительства и не заключил с истцом договор купли-продажи, чем нарушил свои обязательства по указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора.

    Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (ч. 2 ст. 421 ГК РФ).

    В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Из ч. 1 ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. ч. 2, 3 ст. 429 ГК РФ).

    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

    В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, из которой в свою очередь следует, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

    В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Вместе с тем, из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

    В соответствии с ч. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

    В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ч. 3 ст. 487 ГК РФ).

    В силу ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

    Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

    В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

    Исследовав в судебном заседании представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи жилого дома, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что характеристики спорного жилого дома, указанные в данном предварительном договоре, позволяют его идентифицировать в качестве индивидуально определенной вещи.

    Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных положений закона следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи двухэтажного жилого дома общей площадью 220,1 кв. м., расположенного на земельном участке № в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края, с условием о предварительной оплате. При этом истцом обязательства по данному договору исполнены полностью, в то время как ответчик от исполнения своих обязательств уклоняется.

    Вместе с тем, поскольку право собственности ответчика на спорный объект капитального строительства на момент заключения предварительного договора зарегистрировано не было, суду надлежит исследовать оборотоспособность данного недвижимого имущества.

    Так, частью 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции 2013 года (период строительства спорного объекта капитального строительства), следует, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

    Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период строительства спорного жилого дома, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

    Иными словами, из системной взаимосвязи статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что наличие у ответчика права на земельный участок в 2013 году было достаточным основанием для регистрации права собственности на спорное здание.

    В настоящий же момент у ответчика отсутствует такая возможность, поскольку законодательство, регулирующее спорное правоотношение, изменилось. В частности, для регистрации права собственности на жилой дом теперь требуется предоставление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (ст. 51.1 ГрК РФ).

    Таким образом, в настоящий момент истец по вине ответчика оказалась лишена возможности в административном порядке зарегистрировать свое право собственности на спорный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости.

    По смыслу ч. 5 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при осуществлении участниками гражданских правоотношений своих прав предполагается их добросовестность.

    Из правовой позиции Верховного Суда, изложенной в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

    В данном случае вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора ответчик действовал недобросовестно, поскольку не предпринимал действия, направленные на его исполнение.

    В то же время в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Частью 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (ч. 1 ст. 314 ГК РФ).

    В соответствии с ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

    Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

    Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (ч. 2 ст. 401 ГК РФ).

    Таким образом, доводы истца находят подтверждение в материалах дела, документов, опровергающих данные доводы, суду не представлено.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО2, третье лицо – Лазаревский отдел <адрес> Росреестра по <адрес> об устранении препятствий в пользовании жилым домом путем признания договора купли-продажи жилого дома заключенным - удовлетворить.

Считать договор купли-продажи жилого дома общей площадью 220,1 кв. м., количеством этажей - 2, расположенного на земельном участке № в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края, заключенный между ФИО4 (покупатель) и ФИО3 (продавец), заключенным на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес>) осуществить государственную регистрацию права собственности и государственный кадастровый учет за ФИО4 объекта капитального строительства - жилого дома общей площадью 220,1 кв. м., количеством этажей — 2, расположенного на земельном участке № в квартале «I Холодный» ЖСТ «Чаевод» <адрес> края.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

            Судья Лазаревского

            районного суда <адрес>        А.А. Даракчян

             Копия верна судья                                                          А.А. Даракчян