Решение по делу № 33-883/2024 от 12.04.2024

                                 УИД 13RS0025-01-2023-001324-21

        Судья Артемьев В.П.                                                                  №№2-1268/2023

Докладчик Елховикова М.С.                                                 Дело №33-883/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе

председательствующего Ганченковой В.А.,

судей Елховиковой М.С., Урявина Д.А.,

при секретаре Галимовой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 мая 2024 года в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к Чуваткиной В.Л. об изъятии путем выкупа объектов недвижимости для муниципальных нужд по апелляционным жалобам истца Администрации городского округа Саранск Республики Мордовия и ответчика Чуваткиной В.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Елховиковой М.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к Чуваткиной В.Л. об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 17,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Ответчику также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под указанным многоквартирным домом. Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года, постановлением Администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 года, вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого помещения были направлены уведомления с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 года Администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 года размер возмещения за изъятие составляет 715 800 рублей. Направленный 19 декабря 2022 года в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени не подписан, необходимые документы не представлены.

Истец просил прекратить право собственности Чуваткиной В.Л. на жилое помещение с кадастровым <№>, площадью 17,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее ей на праве собственности, а также право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под указанным многоквартирным домом с кадастровым номером 13:23:1113254:10, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 715 800 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 декабря 2023 г. исковые требования Администрации городского округа Саранск удовлетворены частично.

Прекращено право собственности Чуваткиной В.Л. на жилое помещение с кадастровым <№>, общей площадью 17,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым <№>, общей площадью 4 308,46 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты выкупной цены в сумме 1 222 720 рубля за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Администрация городского округа Саранск выражает несогласие с решением суда, просит его отменить в части учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в сумме 363 654 рубля, в части размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и принять по делу новое решение в данной части.

Администрация городского округа Саранск выражает несогласие с рассчитанной величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес>, указанной в заключении эксперта, ссылаясь при этом, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно завышена.

Так в части 1 статьи 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако, согласно экспертному заключению в расчет компенсации по конструктивным элементам были взяты (помимо перечня указанного в части 1 статьи 166 ЖК РФ): стены и перегородки, полы, проемы, отделочные работы, однако указанные работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является установление факта нуждаемости/не нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения (2002 г.) Однако, экспертом сделан необоснованный вывод, что дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения, в результате чего, был определен период компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 52 года (с 1971 по 2023 г.), с которым Администрация городского округа Саранск не согласна. Суд ошибочно посчитал, что фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что обязанность производить капительный ремонт дома сохранилась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта. Автор жалобы обращает внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта. В силу части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Касиловой В.А. А.А. в размере 363 654 рубля.

Администрация выражает несогласие с тем, что помимо основных убытков эксперт посчитал убытки, связанные с переездом два раза: первый раз при переезде во временное жилье на время поиска недвижимого имущества взамен изымаемого, второй – при переезде в недвижимость, приобретенную взамен изъятой (из расчета: 3 333 руб. х 2 + 6 666 руб.), убытки, связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой (из расчета 7 697 руб. х 2 мес. = 15394 руб.) Вместе с тем, по заявлению ответчика после предоставления возмещения в силу пункта 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрация городского округа Саранск продлит право пребывания не более чем на 6 месяцев. Следовательно, подлежат взысканию убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в размере 32782 руб. (из расчета 54842 руб. – 22060 руб. (6 666 руб. + 15394 руб.).

В апелляционной жалобе ответчик Чуваткина В.Л. считает решение суда незаконным и необоснованным. Указывает, что частично удовлетворяя иск суд пришел к необоснованному выводу, что размер возмещения за изымаемое у нее жилое помещение должен быть ограничен лишь выкупной ценой и стоимостью непроизведенного капитального ремонта. Суд, принимая решение о принудительном изъятии жилого помещения, в нарушение части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение в размере 1222720 необоснованно признал равноценным. Необоснованно отклоняя ее довод о том, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению все убытки, причиненные незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, суд неправильно применил положения статьи 32 ЖК РФ, сославшись на часть 7 данной нормы.

Многоквартирный дом, в который входит занимаемое ей помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного фонда не был включен исключительно по вине Администрации го Саранск.

Судом не дано оценки техническому отчету, составленному ООО «Научно-строительная компания». Судом не учтено. Что Администрация при всей очевидности аварийного состояния дома и угрозы его обрушения еще в 2016 г., признала данный дом аварийным только в 2018 г.

Стоимость жилого помещения площадью 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м по состоянию на 4 квартал 2023 г. составляет 2339469 руб.

Просит отменить решение суда, в части определения размера возмещения за изымаемое имущество и принять в указанной части новое решение, которым взыскать за счет средств казны муниципального образования го Саранск в ее пользу возмещение в размере 2339469 рублей, в том числе неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 1116749 рублей.

В возражениях на апелляционные жалобы старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия Лапшина О.Г. считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца Администрации городского округа Саранск, ответчик Чуваткина В.Л., представитель ответчика адвокат Емельянов Н.С. не явились по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не усматривается, и судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в соответствии с положениями частей первой и второй статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, с учетом возражений на апелляционную жалобу, заслушав заключение прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Республики Мордовия Немудрякина И.Б., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, с <дата> Чуваткина В.Л. является собственником жилого помещения, площадью 17,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вступившим в законную силу 1 сентября 2016 года, решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 года, признано незаконным бездействие Администрации городского округа Саранск по не рассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного <адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию Администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома.

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год.

16 января 2019 года в адрес ответчика было направлено уведомление №247-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, которое получено ответчиком 21 января 2019 года (л.д.8,10).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249, в связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома, принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> площадью 17,8 кв.м., подлежит изъятию.

20 декабря 2022 года Чуваткиной В.Л. получен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возмещение в размере 715 800 рублей. Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года (л.д.19-45).

Ответчик не подписал соглашение об изъятии недвижимости.

Чуваткина В.Л. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит.

Иных жилых помещений на праве собственности, кроме спорного жилого помещения Чуваткина В.Л. не имеет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24 ноября 2022 года.

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истец ссылается на отчет, подготовленный ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 9 ноября 2022 года, в соответствии с которым размер возмещения за изъятие составляет 715 800 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД, - 555 000 рублей, размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 26 900 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт – 133 900 рублей.

Не оспаривая право Администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности Чуваткина В.Л., сторона ответчика выразила несогласие с рассчитанной величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес>, указанной в заключении эксперта.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно пункту 9 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Для определения юридически значимых обстоятельств по делу, в связи с тем, что собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права».

Согласно заключению эксперта №СУД82-2023 от <дата> рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанной комнаты составляет 701874 рубля.

Рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: г.Саранск, ул.Студенческая, д.11, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах. душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет 43109 рублей.

Рыночная стоимость доли земельного участка с кадастровым <№> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 73017 рублей.

Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 53091 рубль.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящийся на долю ответчика, рассчитанный с учетом общей площади жилого помещения, принадлежащего ответчику и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 351629 рублей.

Размер убытков в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в го Саранск площадью не менее 33 кв.м. исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м., установленной Приказом Минстроя России от 22.12.2022 №1111/пр и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы составляет: 971252 рубля.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ламзин Е.В. полностью поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. Отводов эксперту и каких-либо заявлений о его некомпетентности сторонами, не заявлено.

В ходе допроса эксперта последнему был задан вопрос о возможности расчета рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка и всех убытков включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт исходя из расчета его стоимости как комнаты в коммунальной квартире.

Экспертом было представлено дополнение к заключению эксперта от 25 декабря 2023 года. Эксперт в своих выводах отразил нижеследующее.

Рыночная    стоимость    жилого    помещения,    площадью     17,8    кв.м,    расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальной квартире (комнаты в общежитии), включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. с учетом его доли в праве обшей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам     (комнат в коммунальной квартире) составляет: 854511 (Восемьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот одиннадцать) рублей, в том числе:

    -    рыночная стоимость жилого помещения: 802 000-73017-43109=685874 (Шестьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля;

    -    рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 43109 (Сорок три тысячи сто девять) рублей;

    -    рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей плошали помещений в многоквартирном доме: 73017 (Семьдесят три тысячи семнадцать) рублей;

    -    убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляют: 52511 (Пятьдесят две тысячи пятьсот одиннадцать) рублей.

Поскольку в дополнении к экспертизе применялись аналоги для оценки изымаемого для муниципальных нужд имущества исходя из учета стоимости комнаты в коммунальной квартире, а фактически у ответчика в собственности комната в секционном общежитии суд при принятии решения о взыскании компенсации за изымаемое жилое помещение исходит из аналогов оценки стоимости комнаты в общежитии и компенсация за изымаемые объект недвижимости с учетом всех убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт( окончательная сумма) составит в размере 1 222 720 рублей.

Суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку проведенное по делу заключение эксперта полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено экспертом, квалификация, образование и опыт, которого сомнений у суда не вызывают. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении.

Заключение отражает реальную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, с учетом всех убытков, которые понесет собственник, поскольку заключение выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Указанная в заключении стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной рыночной стоимости.

Выкупная цена, подлежащая уплате ответчику за изымаемые объекты недвижимости путем выкупа, определялась экспертом как рыночная стоимость жилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, убытков, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Доводы представителя истца в части необоснованного включения дважды в состав убытков расходов, связанных с переездом в арендованное помещение и последующим переездом в приобретенное в собственность, суд отклонил, поскольку включение таковых расходов в определяемый размер возмещения прямо предусмотрено положениями пункта 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом суд первой инстанции обоснованно учел, что многоквартирный дом признан аварийным и в текущем его техническом состоянии он непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием в нем, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества не могут быть гарантированы, поскольку существует вероятность внезапного обрушения части конструкции стен или перекрытий.

Довод апелляционной жалобы истца о несогласии с решением суда первой инстанции в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, был предметом проверки суда первой инстанции, и обоснованно отклонен.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Суд первой инстанции, проверяя и оценивая доказательства в подтверждение невыполнения обязанности наймодателем по проведению капитального ремонта, в соответствии с требованиями статей 67, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил наиболее отвечающий интересам истца размер компенсации за невыполненный капитальный ремонт с учетом принудительного изъятия имущества.

При разрешении настоящего требования нарушений норм материального закона судом не допущено, окончательный размер компенсации судом произведен с учетом положений части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, с учетом фактических обстоятельств, пришел к выводу о том, что обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Чуваткиной В.Л. отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 г. постройки, капитальный ремонт в котором, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), никогда не проводился. На дату последнего обследования жилого дома износ уже составлял 67%, несмотря на то, что срок его эксплуатации 100-125 лет.

Как правильно установил суд первой инстанции, неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его износа, равным 67%, привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Судом первой инстанции обоснованно указано в обжалуемом решении, что своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Также суд обоснованно учел, что к моменту первой приватизации жилого помещения в доме по адресу: <адрес> уже имелась потребность в капитальном ремонте данного дома, поскольку к этому времени (31 год после постройки) истекли сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов многоквартирного дома, установленные «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы.

Поскольку наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (21 октября 2002 г.) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не представлены. При этом, сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего компенсация за непроизведенный капительный ремонт существенно завышена, в частности, в расчет включены конструктивные элементы: пункт 2 – стены и перегородки, пункт 5 – полы, пункт 6 – проемы, пункт 7 – отделочные работы, судебная коллегия считает несостоятельными.

В части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Довод истца о том, что суд неверно отнес работы по устранению дефектов стен и перегородок, полов, проемов, отделочных работ, относящихся к общедомовой площади (помещения вспомогательного назначения и помещения общего пользования) к капитальному ремонту, суд апелляционной инстанции считает необоснованным, учитывая, что в результате обследования экспертами общедомового имущества установлена необходимость полного ремонта помещений вспомогательного назначения и помещения общего пользования с заменой покрытия пола, полной заменой лакокрасочных покрытий на стенах и потолке. Такие работы относятся, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от <дата> <№>, к капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.

В силу пункта 1.1 Правил, настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими или организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Приложение №7 указанных Правил содержит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Приложение №8 Правил содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. Пункт 2 Приложения №8 предусматривает ремонтно-строительные работы по смете, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Таким образом, учитывая, что экспертом установлена необходимость полной замены отдельных элементов дома, включая стены, перегородки, полы, проемы, такие работы относятся, в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», именно к капитальному ремонту.

Отклоняя доводы представителя истца о том, что из выкупной стоимости спорного жилого помещения подлежат исключению расходы, связанные с переездом и арендой жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данные убытки непосредственно предусмотрены положениями статьи 32 ЖК РФ, оснований для их исключения не имеется.

При этом суд учел, что сохранение за прежним собственником право пользования изъятым жилым помещением, в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ, носит заявительный характер и является лишь правом, а не обязанностью ответчика и не исключает его право на получение компенсации по этим убыткам.

Кроме того, дальнейшее проживание в спорном жилом доме является не безопасным для жизни и здоровья граждан, с учетом признания жилого дома непригодным для проживания.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы истца несостоятельными.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводами апелляционной жалобы ответчика Чуваткиной В.Л.

Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам стороны ответчика, пришел к выводу, что в расчет не подлежат включению убытки, причиненные собственникам незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода, о чем указывается ответчиком и в апелляционной жалобе.

В соответствии с положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 указанного постановления Пленума).

Согласно пункту 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г., если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

То есть, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть включена в размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку в случае включения спорного жилого помещения в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у ответчика возникло бы право на выбор способа изъятия жилого помещения, а именно, право на предоставление равнозначного жилого помещения, а не на улучшение жилищных условий путем выплаты разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов апелляционной жалобы ответчика.

По мнению суда апелляционной инстанции, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Администрации городского округа Саранск Республики Мордовия и ответчика Чуваткиной В.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий                        В.А. Ганченкова

Судьи                                    М.С. Елховикова                                                    Д.А. Урявин

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 мая 2024 г.

Судья                                                М.С. Елховикова