Решение по делу № 33-240/2018 (33-10063/2017;) от 14.12.2017

Дело № 33-240/2018 (33-10063/2017)

В суде первой инстанции дело слушал судья Юдакова Ю.Ю.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 января 2018 года город Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего     Хуснутдиновой И.И.,

судей                  Галенко В.А., Ющенко И.К.,

при секретаре     Арабаджи М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Техпромстрой» на решение Кировского районного суда города Хабаровска от 04 сентября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Головко Д. В. к ООО «Техпромстрой» о расторжении договора купли-продажи, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Хуснутдиновой И.И., пояснения представителя истца Головко Д.В. Головизиной Н.К., судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Головко Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Техпромстрой» о расторжении договора купли-продажи, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований указал, что 02.05.2017 года между ним и ООО «Техпромстрой» заключен договор купли-продажи 51/100 доли в квартире под <адрес>, по условиям которого ответчик обязался в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя перечислить на его расчетный счет остаток денежных средств в размере 3 851 400 руб. (абз. 3 п. 7 договора). Государственная регистрация права общей долевой собственности состоялась 15.05.2017г.

    02.06.2017 года ООО «Стройбыт» в его пользу были перечислены денежные средства в сумме 1 000 000 руб. за ООО «Техпромстрой». Оставшаяся часть денежных средств до настоящего времени не перечислена. Нарушение предусмотренных договором сроков окончательного расчета между сторонами лишает его возможности выбрать и приобрести новое жилье взамен приобретенного ответчиком. Учитывая, что расчеты по договору производятся не самим ответчиком, а третьим лицом, полагает, что ООО «Техпромстрой» не имеет финансовой возможности исполнить взятые на себя обязательства. Направленная в адрес ответчика претензия от 02.06.2017 года оставлена без рассмотрения. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи 51/100 доли спорной квартиры; аннулировать регистрационные записи о государственной регистрации права общей долевой собственности от 15.05.2017 года, о государственной регистрации ипотеки в силу закона от 15.05.2017 года; взыскать с ответчика в его пользу убытки в сумме 15 598 руб.; судебные расходы на оплату государственной пошлины - 923 руб. 92 коп.

Решением Кировского районного суда города Хабаровска от 04 сентября 2017 года исковые требования Головко Д.В. удовлетворены, судом постановлено:

Расторгнуть договор купли-продажи 51/100 доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>, кадастровый (или условный) № от 02.05.2017г., заключенный между Головизиной Н. К., действующей по доверенности от имени Головко Д. В., и ООО «Техпромстрой».

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи № о государственной

регистрации права общей долевой собственности от15.05.2017г., № о государственной регистрации ипотеки в силу закона от 15.05.2017г.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации 51/100 доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>, кадастровый (или условный) № от 02.05.2017г. за Головко Д. В..

Взыскать с ООО «Техпромстрой» в пользу Головко Д. В. убытки в сумме 15 598 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 923 руб. 92 коп.

В апелляционной жалобе и дополнениям к ней представитель ООО «Техпромстрой» Дьячковская А.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что у суда отсутствовали законные основания для расторжения договора купли-продажи 51/100 доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>, в связи с неуплатой покупной цены.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель истца Головко Д.В. Головизина Н.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о явке были извещены по правилам ст.113 ГПК РФ, истец, Управление Росреестра по Хабаровскому краю по заявлениям просили о рассмотрение дела в их отсутствие, остальные участники процесса сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных надлежащим образом и своевременно о месте и времени рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.05.2017 года между Головизиной Н.К., действующей от имени Головко Д.В. (продавец), и ООО «Техпромстрой» в лице Дьячковской А. В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 51/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>, общей площадью 99,3 кв.м, этаж 1, кадастровый (или условный) №, стоимостью 4 051 400 руб. (п.5 договора); денежные средства в размере 20 000 руб. покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора безналичным путем на расчетный счет, открытый на имя Головко Д.В. Денежные средства в размере 3 851 400 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу безналичным путем на расчетный счет, открытый на имя Головко Д.В. в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя (п. 7 договора); по соглашению сторон настоящего договора до полного расчета между сторонами объект недвижимого имущества находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по полной оплате

стоимости объекта недвижимого имущества продавцу. Продавец до момента передачи объекта недвижимого имущества покупателю вправе пользоваться и проживать в отчуждаемом объекте недвижимого имущества (п.10 договора).

Государственная регистрация договора купли продажи произведена 15.05.2017 года.

Согласно платежному поручению № от 02.06.2017 года ООО «Стройторгсбыт» произвело оплату за ООО «Техпромстрой» по договору купли-продажи квартиры от 02.05.2017г. в размере 1 00 0000 руб. (л.д.6).

Оставшаяся сумма оплаты по договору в размере 2 851 400 руб. ответчиком до настоящего времени не получена.

02.06.2017 года представитель Головко Д.В. – Головизина Н.К. направила ответчику

претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением его условий и неисполнения обязанности по выплате стоимости объекта недвижимости, которая оставлена без рассмотрения (л.д.7).

    Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ответчик не исполнил условия договора купли-продажи 51/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в части его оплаты в установленный договором срок, договор купли-продажи подлежит расторжению.

Судебная коллегия признает такой вывод суда первой инстанции ошибочным.

В силу ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, в редакции от 23 июня 2015 года, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями п.п. 1,2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Из условий договора купли-продажи от 02.05.2017 года следует, что расчет между сторонами при подписании договора полностью произведен не был. Порядок расчетов между сторонами определен в п. 7 договора купли-продажи от 02.05.2017 года, согласно которого сумма в размере 200 000 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора безналичным путем на расчетный счет, открытый на имя Головко Д.В.; денежные средства в размере 3 851 400 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу безналичным путем на расчетный счет, открытый на имя Головко Д.В. в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя. В случае нарушения сроков оплаты, покупатель обязуется оплатить комиссию на неоплаченную часть из расчета 10 % годовых (п.9).

Представленный суду договор купли-продажи 51/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный между сторонами 02.05.2017 года не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем. Иных каких-либо специальных оснований для его расторжения данный договор не содержит, наличие общих оснований, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Головко Д.В. не доказано, каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении со стороны ООО «Техпромстрой» условий договора купли-продажи, повлекших ущерб для Головко Д.В., не имеется, что также усматривается из изложенных выше документов и пояснений сторон, цены договора, а также сведений о расчете по договору купли-продажи. Несвоевременная оплата покупателем переданного ему продавцом товара влечет иные правовые последствия: право продавца потребовать оплаты товара со штрафной неустойкой.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку при принятии решения судом неверно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Кировского районного суда города Хабаровска от 04 сентября 2017 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Головко Д. В. к ООО «Техпромстрой» о расторжении договора купли-продажи, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании убытков отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий                        И.И. Хуснутдинова

Судьи             В.А. Галенко

                                    И.К. Ющенко