Решение по делу № 2-317/2022 от 14.06.2022

Дело №2-317/2022

61RS0031-01-2022-000691-95

РЕШЕНИЕ.

Именем Российской Федерации

18 июля 2022 года станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

с участием представителя Кисель Л.В. – Стародубцева И.М.,

при секретаре Трегубовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кисель Людмилы Васильевны к СПК «Колос» о признании заключенным и исполненным договора от 10.03.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и признании права собственности на данный земельный участок, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратилась Кисель Л.В. с иском к СПК «Колос» о признании заключенным и исполненным договора от 10.03.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и признании права собственности на данный земельный участок, ссылаясь на то, что 10.03.2022 купила у СПК данный объект недвижимости, уплатив за него покупную стоимость, однако регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду уклонения продавца от таковой.

СПК «Колос» иск признал, о чем подал в суд письменное заявление (л.д. 46).

Кисель Л.В., СПК «Колос», Управление Росреестра РО в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. При этом Кисель Л.В. просила рассмотреть дело без ее участия. Поэтому дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ (л.д.82-84, 86).

В заседании суда представитель Кисель Л.В. – Стародубцев И.М. требования своего доверителя поддержал.

Выслушав представителя Кисель Л.В. – Стародубцева И.М., исследовав материалы дела, обсудив все доводы, суд приходит к следующим выводам.

Из выписок, договора, претензии, кассового ордера, протоколов общих собраний, постановлений, заявлений, свидетельств, межевого плана (л.д. 6-29, 41-63, 66-78, 85) следует, что СПК «Колос» являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, имеющий местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Егорлыкский, СПК «Русь».

10.03.2022 кооператив продал данный земельный участок Кисель Л.В.

Регистрация перехода права собственности на данный участок к истцу не произведена ввиду уклонения продавца от таковой.

Истцом подан иск о признании права собственности на земельный участок по мотиву покупки его у кооператива.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По смыслу ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

По смыслу ч. 1-4 ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в совокупности с положениями ч. 1-3 ст. 19.1 ФЗ РФ «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» следует, что при продаже земельного участка поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны в письменной форме известить орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать такой земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Из договора купли-продажи от 10.03.2022 следует, что в данный день СПК продал Кисель Л.В. вышеуказанный принадлежащий ему земельный участок за 2 264 800р. При этом покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом – уплатил продавцу договорную стоимость. Согласно п. 1 договора купли-продажи земельный участок передан покупателю, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ.

Из заявления от 01.12.2021 (л.д. 85) следует, что до заключения договора купли-продажи продавец известил Администрацию Ильинского сельского поселения, на территории которой находится спорный земельный участок, о своем намерении продать участок за цену, за которую впоследствии участок был продан истцу в течение года с момента извещения. Однако Администрация своим правом преимущественной покупки не воспользовалась.

Из указанного усматривается, что процедура извещения органа местного самоуправления о наличии преимущественного права покупки данного участка, которая существовала на момент принятия продавцом решения о купле-продаже участка и заключения договора его купли-продажи, продавцом была соблюдена.

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). Согласно ч. 4 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ч. 1-2 ст. 69 указанного Закона права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав) либо до введения в действие закона о госрегистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей.

По смыслу указанных правовых норм в их совокупности следует, что перед отчуждением недвижимого имущества собственник, чьи права на недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) не зарегистрированы, обязан произвести государственную регистрацию своих прав на данное имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) для последующей возможности регистрации перехода права собственности на данную недвижимость от него к покупателю. Отсутствие зарегистрированного в ЕГРН за продавцом права является препятствием для удовлетворения требований покупателя о государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленный объект недвижимости.

Как следует из совокупности вышеизложенных доказательств право собственности СПК на спорный объект недвижимости возникло еще 28.03.2000 на основании акта органа местного самоуправления – постановления Администрации Егорлыкского района от 28.03.2000 №231 «О предоставлении земельного участка СПК «Колос» и в силу ч. 1-3 ст. 34 ФЗ РФ «О сельскохозяйственной кооперации», поскольку данный земельный участок был внесен в состав имущества кооператива его членами в качестве паевых взносов.

Произвести регистрацию перехода права собственности на купленную недвижимость к истцу не возможно ввиду того, что продавец перед продажей не произвел регистрацию своих прав в ЕГРН на спорный земельный участок.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Учитывая изложенное, а также то, что право собственности продавца возникло в силу закона и нормативно-правого акта органа местного самоуправления, то предъявленный к СПК иск покупателя, который в качестве способа защиты своих прав избрал требования о признании права собственности (ст. 12 ГК), подлежит удовлетворению по изложенным выше правовым основаниям.

При этом суд принимает признание СПК «Колос» данных исковых требований, поскольку его действия не противоречат закону и не нарушают прав и охраняемых законом интересы других лиц, и удовлетворяет исковые требования Кисель Л.А. о признании права собственности на земельный участок по изложенным выше правовым основаниям.

Вместе с тем, истцом также заявлены требования о признании заключенным и исполненным заключенного им с СПК договора от 10.03.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Как указано выше переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав. Согласно данной правовой норме защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу данных правовых норм в их совокупности способ защиты права должен обеспечивать восстановление нарушенного права истца. Неверно избранный способ защиты права является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Вместе с тем, причиной обращения истца в суд явилась невозможность осуществления государственной регистрации своего права собственности на купленную недвижимость. Поэтому надлежащим способом защиты права являются требования о признании права собственности на купленную недвижимость.

Удовлетворение требований о признании заключенным и исполненным договора от 10.03.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не обеспечивает восстановление нарушенных прав истца, так как решение суда об удовлетворении данных исковых требований не является основанием для регистрации права собственности на купленную недвижимость. Поэтому требования истца в данной части являются не верным способом защиты права, в связи с чем в удовлетворении данных исковых требований следует отказать.

При этом суд не принимает признание СПК данных исковых требований, поскольку оно противоречит закону, а именно положениям ст. 12, 223 ГК РФ.

Понесенные истцом судебные расходы распределению не подлежат согласно поданному истцом заявлению (л.д. 86).

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Кисель Людмилы Васильевны удовлетворить частично.

Признать за Кисель Людмилой Васильевной право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, имеющий местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Егорлыкский, СПК «Русь».

В остальном исковые требования Кисель Людмилы Васильевны оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 22.07.2022.