Решение по делу № 2-1931/2019 от 14.03.2019

Дело № 2-1931/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2019 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Ивковой А.В.

при секретаре Мироновой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурчак ФИО12, Захаровой ФИО14 к Бурчак ФИО15, Архипову ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с земельным участком,

установил:

Бурчак А.И., Захарова Н.В. обратились в суд с исковым заявлением, в обоснование иска указали, что им на праве собственности принадлежат доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> Истцам стало известно о заключении ответчицей Бурчак Д.И. договора купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности 16/100 доли в жилом доме по адресу: <адрес> (приложение выписка ЕГРН) с ответчиком Архиповым А. В. Истцы и ответчица Бурчак Д.И. состоят в родственных отношениях. Принадлежащие им доли в праве собственности жилого дома, представляют собой изолированное жилое помещение (квартира №) площадью 44,7 кв.м. Согласно ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д. Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение, однако это не означает, что при выявлении явных нарушений требований закона к уведомлению с продаже доли, с учетом не указания в нем существенных условий договора, нотариус не должен принимать соответствующих мер предупреждающих незаконность удостоверения им сделки противоречащей ГК РФ. Вопреки, установленных требований ответчица Бурчак Д.И., не уведомила истцов о своем намерении продать 16/100 доли в праве собственности жилого дома по указанному адресу с правами на земельный участок, цене договора по каждому объекту указанному в договоре, адресе направления ответа, и иных условиях. Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 55- ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме). Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам. Фактически ответчицей Бурчак Д.И. нарушены права истцов на преимущественную покупку (отдельной части занимаемого ими с 1999 года жилого помещения) доли, что противоречит закону. Ссылаются на п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 3 ст. 250 ГК РФ, просят признать нарушенными принадлежащие истцам права преимущественной покупки, продаваемой доли в праве общей долевой собственности жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>; перевести на Бурчак А.И. права и обязанности покупателя 16/100 долей в праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

По ходатайству стороны истцов судом к участию в деле привлечено Управление опеки и попечительства Администрации г. Костромы, нотариус Кузьмицкая И.Н.

В судебном заседании истцы Захарова Н.В., Бурчак А.И. не присутствуют, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов Малеева А.Н. исковые требования поддержала по доводам иска.

Ответчик Бурчак Д.И. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что до заключения договора купли-продажи направляла извещения истцам о намерении продать долю в праве, неоднократно предлагала им выкупить долю.

Ответчик Архипов А.В., представитель ответчика Долгодворова Н.В. в судебном заседании не присутствуют, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судном заседании полагала, что порядок продажи доли в праве собственности не был нарушен.

Третье лицо Архипова О.Н. в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо Соловьев В.Б. полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению. Поддержал доводы представителя истцов.

Третьи лица нотариус Кузьмицкая И.Н., Управление Росреестра по Костромской области, привлеченное к участию в деле Управление опеки и попечительства Администрации г. Костромы явку в судебное заседание не обеспечили, представили письменные отзывы, в которых полагали заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности; на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспариваемое право. Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих решениях (определения от 16 апреля 2009 года № 329-0-0, от 25 января 2012 года № 125-0-0, от 24 сентября 2013 года № 1315-0, от 24 марта 2015 года № 559-0 и др.), закрепленные в данной норме предписания направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, не препятствуют им по своему усмотрению распоряжаться своей долей.

Как следует из материалов дела, 31.01.2019 года нотариусом Кузьмицкой И.Н. удостоверен договор купли-продажи между Бурчак ФИО22, <дата> года рождения, и Архиповым ФИО23, <дата> года рождения. Предмет договора купли-продажи - 16/100 долей земельного участка и 16/100 долей жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> (семьдесят три «а»).

На момент заключения договора купли-продажи Архипов ФИО24 являлся сособственником отчуждаемой недвижимости, о чем указано в договоре.

Кроме Бурчак Д.И., Архипова А.В. сособственниками домовладения на дату заключения договора являлись Захарова Н.В., Бурчак А.И., Архипова О.Н.

Размер долей сособственников домовладения в праве на жилой дом установлен решением Свердловского районного суда г. Костромы от 03.10.2017 года по делу № 2-5907/2016 (№ 2-843/2017), которым удовлетворены встречные исковые требования Архиповой О. Н., Архипова А. В. Сохранен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, инв. №, общей площадью 151,7 кв.м., в том числе жилой площадью 80,6 кв.м., литера A, Al, А2. АЗ, А4а, А5, в реконструированном виде. Перераспределены доли Архипова А. В., Архиповой О. Н., Захаровой Н. В., Бурчак Д. И., Бурчак А. И. в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Признано за Архиповым А. В. право собственности на 34/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, за Архиповой О. Н. - на 34/100 долей, за Захаровой Н.В. - на 8/100 долей, за Бурчак Д. И. - на 16/100 долей, за Бурчак А. И. - на 8/100 долей.

Как установлено решением Свердловского районного суда г. Костромы от 03.10.2017 года по делу № 2-5907/2016 (№ 2-843/2017) в доме имеются две квартиры. Каждая из квартир имеет отдельный обособленный выход на придомовой земельный участок. Между собственниками сложился порядок пользования домовладением и земельным участком. Квартирой № 8 (литер А: помещения №3 площадью 11,8 кв.м., №1 площадью 12 кв.м., №2 площадью 11,4 кв.м., литер А1) пользуются Захарова Н.В., Бурчак А.И., Бурчак Д.И., квартирой № 9 (литер А: помещения №3 площадью 16,5 кв.м., №2 площадью 6,6 кв.м., №7 площадью 10,5 кв.м., №8 площадью 15,1 кв.м. литер А2, литер АЗ, литер А4) пользуются Архипов А.В., Архипова О.Н. Земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью 910 кв.м., принадлежал на праве общей долевой собственности Архиповой О.Н. (3/10 доли в праве собственности), Архипову А.В. (3/10 доли в праве собственности), Бурчак Д.И. (2/10 доли в праве собственности), Бурчак А.И (1/10 доли в праве собственности), Захаровой Н.В. (1/10 доли в праве собственности).

Полагая, что договором купли-продажи от 31.01.2019 года нарушены их права, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них, именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю, продавец может остановить свой выбор на любом из них.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца - участника долевой собственности на объект недвижимости извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей, поскольку 16/100 долей Бурчак Д.И. были проданы одному из сособственников жилого дома и земельного участка, то уведомление других сособственников не требовалось.

Кроме того, в материалах дела имеются уведомления о вручении истцам телеграмм с информацией о намерении Бурчак Д.И. продать свои доли в праве собственности на спорное жилое помещение, в котором содержится информация о стоимости и порядке оплаты. В судебном заседании ответчик Бурчак Д.И. также поясняла, что до заключения договора купли-продажи неоднократно ставила в известность истцов о намерении продать свою долю и предлагала им выкупить ее. Пояснения ответчика стороной истца не опровергнуты.

Учитывая изложенное исковые требования Бурчак А. И., Захаровой Н.В. к Бурчак Д.И., Архипову А.В. о признании нарушенным права преимущественной покупки, переводе на Бурчак ФИО25 права и обязанности покупателя 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бурчак ФИО17, Захаровой ФИО18 к Бурчак ФИО19, Архипову ФИО20 о признании нарушенным права преимущественной покупки, переводе на Бурчак ФИО21 права и обязанности покупателя 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.В. Ивкова