Решение по делу № 2-6823/2021 от 11.08.2021

Дело № 2-6823/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2021 года                    г. Балашиха

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А.,

при секретаре Веденеевой С.Е.,

с участием представителя истца Мартыновой Ю.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "МЕГАПОЛИС" о признании недействительным пункта договора, взыскании неустойки, убытков, судебных расходов,

    установил:

    Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ФИО4 (после заключения брака сменившей фамилию на ФИО7) и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №Люб101-1(кв)-1/7/11(1) (АК) от 28.11.2018г., расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. 3 Почтовое отделение, д. 101, корп. 1, и передаче в собственность участнику долевого строительства однокомнатной квартиры условный номер: 76, этаж расположения: 7, номер подъезда (секции): 1, проектная площадью: 35,70 кв.м. В настоящее время адрес объект долевого строительства - г. Люберцы, ул. Летчика Ларюшина, д. 20, кв. 76. Обязанности участника долевого строительства по оплате истцом были полностью выполнены в соответствии с договором. Срок передачи инвестору объекта долевого строительства предусмотрен п. 5.1 договора, а именно не позднее «31» декабря 2020г. По вине застройщика подписать акт приема-передачи квартиры представилось возможным лишь 07.05.2021г. При этом застройщик не информировал о задержке сроков сдачи объекта строительства, не высылал приглашений на подписания акта приема-передачи объекта или приглашения для составления дополнительного соглашения к договору. Истцом в адрес застройщика была направлена претензия о выплате законной неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. На данную претензию ответчик не ответил. Истец, не имея иного жилья в данном регионе, но имея постоянное место работы в Москва, вынуждена была арендовать жилье по договору аренды с 10.11.2020г., ежемесячная плата за аренду установлена в размере 35 000 руб. Договор аренды заключался между арендодателем и супругом истца ФИО5, однако оплата за аренду осуществлялась непосредственно истцом. Истец была указана в договоре аренды как проживающее лицо. Квартира арендовалась с 10.11.2020г. Таким образом, за период нарушения сроков передачи объекта долевого строительства истец понесла расходы, связанные с арендой жилья в размере 140 000 руб. Проектная площадь квартиры по договору участия в долевом строительств предполагалась 35,70 кв.м. Фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составила 35,60 кв.м. Учитывая, что ответчиком в пользу истца передан объект долевого строитель площадью 35,60 кв.м., что на 0,1 кв.м. меньше площади, предусмотренной п. 3.2 договора с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора подлежат взысканию денежные средства в размере: 121 095,00 (цена за 1 кв.м. площади по п.4.1. Договора)/10 = 12 109,50 руб.

    Истица просит суд признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №Люб101-1(кв)-1/7/11(1) (АК) от 28.11.2018г., заключенного между ней и ООО «МЕГАПОЛИС» в части отказа уменьшения стоимости объекта при уменьшении его фактической площади мене чем на 0,5 кв.м.; взыскать с ответчика неустойку за период с 01.01.2021г. по 07.05.2021г. в размере 197 612, руб.; денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 12 109,50 руб.; компенсацию морального вреда 50 000 руб.; компенсацию судебных издержек по оплате юридических услуг в размер 20 000 руб.; по изготовлению доверенности на представителей 1 900 руб.; возмещение убытков, связанных с наймом жилья, 140 000 руб.; почтовые расходы по отправке копии искового заявления ответчику в размере 213,64 руб.; штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в польз потребителя по ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

     Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о слушании дела извещен, представил письменные возражения на иск, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

    Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Из материалов дела следует, что ФИО8. и ООО «МЕГАПОЛИС» был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №Люб101-1(кв)-1/7/11(1) (АК) от 28.11.2018г., расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. 3 Почтовое отделение, д. 101, корп. 1, и передаче в собственность участнику долевого строительства однокомнатной квартиры условный номер: 76, этаж расположения: 7, номер подъезда (секции): 1, проектная площадью: 35,70 кв.м.

В настоящее время объект долевого строительства имеет адрес: г. Люберцы, ул. Летчика Ларюшина, д. 20, кв. 76. Обязанности участника долевого строительства по оплате истцом были полностью выполнены в соответствии с договором.

Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Срок передачи инвестору объекта долевого строительства предусмотрен п. 5.1 договора, а именно не позднее «31» декабря 2020г.

Как указывает истец, по вине застройщика подписать акт приема-передачи квартиры представилось возможным лишь 07.05.2021г. При этом застройщик не информировал о задержке сроков сдачи объекта строительства, не высылал приглашений на подписания акта приема-передачи объекта или приглашения для составления дополнительного соглашения к договору. Истцом в адрес застройщика была направлена претензия о выплате законной неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. На данную претензию ответчик не ответил.

        Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

        В связи с нарушением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, размер неустойки за период с 01.01.2021 до 07.05.2021г., рассчитанный истцом, составляет 197 612,00 руб. (4 323 091,50 руб. (цена договора) * 0,017/100 = 778 руб. (в один день) * 127 дня = 98 806*2 (т.к. потребитель - в двойном размере) = 197 612,00 руб.

        Учитывая факт нарушения ответчиком прав истца, выразившийся в нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки.

        В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая неуплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

        Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки, как несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в связи с незначительным периодом просрочки, отсутствием последствий для истца, а также действительного ущерба.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, степени вины ответчика, характера и последствий нарушения прав истца, с учетом баланса прав и законных интересов обеих сторон, суд полагает неустойку подлежащей снижению до 150 000 руб., что соответствует последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, при определении размера компенсации вреда принимаются во внимание степень вины нарушителя и иные, заслуживающие внимания обстоятельства, должны учитываться требования разумности и справедливости.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г.№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В обоснование требования о компенсации морального вреда истцом не представлено доказательств причинения ему нравственных и физических страданий, из которых бы усматривалась причинно-следственная связь с действиями ответчика, однако, с учетом положений Закона РФ «О защите прав потребителей» и всех обстоятельств дела, суд оценивает размер компенсации морального вреда в 10 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Также истица указывает, что она, не имея иного жилья в данном регионе, но имея постоянное место работы в г.Москва, вынуждена была арендовать жилье по договору аренды с 10.11.2020г., ежемесячная плата за аренду установлена в размере 35 000 руб.

Договор аренды заключался между арендодателем и супругом истца ФИО5, однако оплата за аренду осуществлялась непосредственно истцом. Истец была указана в договоре аренды как проживающее лицо. Квартира арендовалась с 10.11.2020г.

В материалы дела представлен договор аренды, свидетельство о заключении брака, справка с места работы истца, выписка по счету ПАО Сбербанк, подтверждающая оплату на сумму 140 000 руб. арендодателю (т.е. в течение четырех месяцев просрочки с января 2021г. по апрель 2021г.).

Из материалов дела следует, что объект долевого строительства должен был быть передан до 31.12.2020г., однако фактически передан участнику долевого строительства 07.05.2021г.

ФИО1 зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Москва и Московской области.

ФИО1 была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения в размере 140 000 руб.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 150 000 руб. (150 000 +10 000 +140 000)/2.

Предусмотренный статьей 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть формой предусмотренной законом неустойки.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000г. № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая изложенное, суд полагает сумму штрафа подлежащей уменьшению до 80 000 руб., что соответствует последствиям нарушения обязательств.

Заявленные требования о взыскании с ответчика в пользу истца 12 109,50 руб., в связи с передачей квартиры на 0,1 кв.м. меньше площади, предусмотренной п. 3.2 договора, признании недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрен отказ уменьшения стоимости объекта при уменьшении его фактической площади менее чем на 0,5 кв.м., не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Проектная площадь квартиры по договору участия в долевом строительств предполагалась 35,70 кв.м. Фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составила 35,60 кв.м.

25 ноября 2016 г. Минстроем России принят приказ N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В ходе рассмотрения дела установлено, что стоимость объекта установлена, исходя из цены договора 121 095,00 руб. - за 1 кв.м. площади (п.4.1. договора).

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и общей приведенной площадью не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади – составляет 0,1 кв.м.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Истец, заключив договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ответчиком, и оплатив обусловленную договором цену, приобрел объем прав и обязанностей стороны участника долевого строительства, предусмотренных договором, в том числе относительно цены объекта долевого строительства, и как следует из материалов дела, принял квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве предусмотрена невозможность пересмотра стоимости объекта при уменьшении его фактической площади менее чем на 0,5 кв.м., о чем истцу было достоверно известно при заключении договора.

При этом, следует отметить, что истцом ни технического плана, технического паспорта, экспликации, подтверждающих реальное уменьшение площади объекта долевого строительства, не представлено.

Стороной истца не указано и представлено доказательств того, в какой части Объекта долевого строительства - жилого помещения изменилась площадь в сторону уменьшения (жилое помещение, коридор, санузел либо лоджия/балкон), тогда как в Договоре долевого участия речь идет о взаиморасчетах сторон при условии изменения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства более, чем на 0,5 кв.м, что свидетельствует о необоснованности заявленных исковых требований.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Кроме того, императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Оспариваемый истцом пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразил волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязался их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В данном случае фактическое отклонение по площади, на которое ссылается истец, составляет 0,1 кв.м., законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), в силу чего суд делает вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания п.4.4 договора недействительным и возврате излишне уплаченных денежных средств.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит суд взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг и распиской.

С учетом заявленных требований, объема оказанных юридических услуг, подготовленных процессуальных документов, результата рассмотрения дела, принципа разумности, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг в размере 15000 руб.

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя 1900 руб., т.к. она выдана на ведение конкретного дела и почтовые расходы, связанные с рассмотрение дела, подтвержденные документально в размере 213,64 руб.

На основании ст. 98,103 ГПК РФ, с ответчика в пользу бюджета г/о Балашиха подлежит взысканию госпошлина в размере 6100,00 руб. (5200 руб. + 1 проц. от (290000,00 руб.-200000 руб.).

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «МЕГАПОЛИС» в пользу ФИО1 неустойку за период просрочки обязательств с 01.01.2021г. по 07.05.2021г. в размере 150 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., расходы на юридические услуги 15 000 руб., судебные издержки по изготовлению нотариальной доверенности 1 900 руб., убытки, связанные с наймом жилья, в размере 140 000 руб.; почтовые расходы 213,64 руб., штраф 80 000 руб., всего 397 113 (триста девяносто семь тысяч сто тринадцать) руб. 64 коп.

В иске в части ФИО1 в части признания недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №Люб101-1(кв)-1/7/11(1) (АК) от 28.11.2018 в части отказа уменьшения стоимости объекта при уменьшении его фактической площади менее, чем на 0,5 кв.м., взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере 12 109,50 руб., штрафа в большем размере, отказать.

Взыскать с ООО «МЕГАПОЛИС» госпошлину в доход местного бюджета г/о Балашиха Московской области в размере 6100,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья:                                 Е.А. Беседина

Решение в окончательной форме принято 20.12.2021г.

________________