Решение по делу № 2-1250/2021 от 21.07.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2021 г.                             г. Зеленогорск.

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Доронина С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Роголевой У.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бут Виталия Ивановича к Видер Ольге Григорьевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Бут В.И. обратился в Зеленогорский городской суд Красноярского края с иском и просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, стайки, теплицы, теплицы от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу Красноярский край гор. Зеленогорск, <адрес> «А». Аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ содержащиеся в ЕГРП и сделок с ним, регистрации недвижимого имущества по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск, <адрес> «А». Прекратить право собственности ответчика на недвижимое имущество, дом - 263,8 кв.м. кадастровый номер 24:59:0404001:161; земельный участок, общей площадью - 1077 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:46, стайка общей площадью - 60,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:159; теплица общей площадью - 63,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:163; теплица общей площадью -18,3 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:158. Признать за истцом право собственности на недвижимое имущество: жилой дом, площадью 263,8 кв.м. кадастровый номер 24:59:0404001:161; земельный участок, общей площадью - 1 077 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:46; стайка общей площадью- 60,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:159; теплица общей площадью - 63,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:163; теплица общей площадью - 18,3 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:158.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 24.02.2021 г. заключен договор купли продажи жилого дома, земельного участка, стайки, теплицы, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес> «А» с использованием заемных средств. Управлением Росреестра по Красноярскому краю в г. Зеленогорске ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ответчику, а так же была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество. По условиям договора ответчик приобрела дом и земельный участок, стайку, теплицу за счет собственных и заемных средств. По условиям спорного договора принадлежащие истцу объекты были проданы за 4 500 000 руб. из которых: жилой дом - 4 120 000 руб., земельный участок - 289 000 руб., стайка - 30 000 руб., теплица - 31 000 руб., теплица - 30 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием Договора. Денежная сумма в размере 1050 000 рублей за объекты недвижимости выплачена ответчиком истцу до подписания спорного договора. Оставшаяся часть средств за объекты недвижимости должна быть выплачена истцу ответчиком в следующем порядке: п. а.3.1.2 с текущего счета «Военная ипотека» на счет истца, в сумме 1 714 901 рублей 10 копеек, согласно п. 3.1.п в течении 10 рабочих дней должна быть перечислена истцу с момента государственной регистрации права собственности ответчика. п. б. договора - с текущего счета «Кредитный» на счет истца - 1 735 098 рублей 90 копеек, открытый в ПАО Сбербанке N9 8646, в течении 7 ( семи) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя. Несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику и ипотеки в силу закона в пользу займодавца (третьих лиц), до настоящего времени денежная сумма в размере 3 450 000 рублей истцу ответчиком не выплачена. Согласно информации с ДОМКЛИК, сделка с недвижимостью отменена, соответственно регистрируя сделку в росреестре ответчик намерено вводила истца в заблуждении относительно наличия у неё заемных денежных средств для выполнения обязательств перед истцом по спорному договору, чем существенно нарушила условия договора. Ответчику было направлено требование о расторжении спорного договора купли - продажи в связи с неоплатой данного договора, однако ответа не последовало. В настоящее время истец снимает в аренду жилое помещение, для проживания неся расходы по выплате арендной плате перед собственником. Ответчик не выплатил по обязательствам согласно условиям договора истцу 3450000 рублей, которые должны быть перечислены после государственной регистрации перехода права собственности в течении 7 и 10 рабочих дней. Переход права собственности на спорные объекты от истца к ответчику, а так же ипотека в силу закона зарегистрированы в Росреестре. Фактически между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. Ответчиком нарушены существенные условия договора купли - продажи, а именно, несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику, им до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствуете возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ. Заключая договор, истец рассчитывал на получение денежной суммы в размере 4 500 000 рублей от продажи спорной недвижимости, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ответчиком. Допущенное нарушение ответчиком имеет существенный характер. Истец продавал спорную недвижимость в силу того, что она имела большую площадь и для него было тяжело в силу возраста содержать её, поэтому он продавая рассчитывал приобрести подходящую недвижимость для себя, но ответчик умышлено не намеревалась уплачивать денежные средства за приобретенное недвижимое имущество. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате, а так же ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли - продажи на основании п.п. 1 п.2 ст. 450 ГК РФ. Поскольку полученная истцом сумма по договору явно меньше половины стоимости товара, то продавец вправе потребовать возврата переданного товара. Регистрация перехода права собственности к покупателю в силу приведенных выше правовых норм не является препятствием для расторжения договора по основаниям предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В судебное заседание истец Бут В.И., его представители Головяшкина М.А., Стешенко Е.В. не явились, уведомлены о времени судебного заседания надлежащим образом, о чем представлено почтовое уведомление.

Представитель истца Листвин В.В., действующий на основании нотариальной доверенности 24АА 3891270 от 20.09.2021 г., в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, продержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Шумков В.А. в судебное заседание не явился, уведомлен о времени рассмотрения дела надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях по обстоятельствам дела пояснял, что обстоятельства заключения договора купли-продажи недвижимости от 24.02.2021 г., подписанного в мае 2021 г., не отрицает, но просит суд принять меры, обеспечивающие обязанность покупателя по возврату полученных по сделке денежных средств в размере 1050000 руб., если будет принято решение о расторжении договора.

Представители третьих лиц Зеленогорского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю, ПАО Сбербанк, ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в суд не явились, извещены о времени судебного заседания надлежащим образом, отношения к заявленным исковым требованиям в суд не направили.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что требования Бут В.И. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Судом установлено, что 29.05.2021 г. между истцом Бут В.И. и ответчиком Видер О.Г. заключен (подписан сторонами) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г., согласно которому продавец Бут В.И. продал, а покупатель Видер О.Г. приобрела в собственность недвижимое имущество по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск, <адрес> «А»: жилой дом общей площадью 263,8 кв.м., кадастровый номер 24:59:0404001:161; земельный участок общей площадью 1077 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:46, стайку общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:159; теплицу общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:163; теплицу общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый номер 24:59:0404001:158.

Стороны определили общую стоимость объектов недвижимости в размере 4500000 рублей. При этом, стороны определили, что оплата приобретаемого недвижимого имущества покупателем будет осуществляться как за счет собственных средств, так и за счет денежных средств, полученных. Денежные средства, полученные в качестве кредита в ПАО Сбербанк (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ), и денежных средств, полученных по счету «Военная ипотека» по целевому жилищному займу (договор № от ДД.ММ.ГГГГ), должны быть зачислены на счет продавца в течение 7 и 10 рабочих дней соответственно с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за покупателем – ответчиком Видер О.Г.

Ответчик выплатил истцу 1050000 рублей, оставшуюся часть суммы 3450000 рублей обязан был выплатить в рассрочку согласно п. 3.1.2, 3.1.5 договора от 24.02.2021 г., однако оставшаяся сумма до настоящего времени не уплачена.

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок право собственности ответчика Видер О.Г. на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г. прошло регистрацию ДД.ММ.ГГГГ за №, 24:59:0404001:161-24/109/2021-3 с регистрацией залога в силу закона в пользу ПАО Сбербанка России и Российской Федерации.

Как указали стороны в судебных заседаниях, кредитные денежные средства и денежные средства целевого жилищного займа по «военной ипотеке» фактически ответчику Видер О.Г. предоставлены не были, поскольку к моменту фактического подписания 29.05.2021 г. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г. закончился срок резервирования денежных средств военной ипотеки, и они 21.05.2021 г. были возвращены в бюджет на счет ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (Ответ ЦБ РФ № Ц0/710291 от 04.10.2021 г.; л.д. 137-138).

Таким образом, судом установлено, что обязательство ответчика Видер О.Г. перед истцом Бут В.И. по оплате оставшейся части суммы 3450000 рублей за приобретаемое по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г. недвижимое имущество не выполнено.

В силу п. 4.3.5 договора продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1.1 настоящего договора в течение 30 календарных дней с даты подписания настоящего договора.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно специальной норме, закрепленной в п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества является договором купли-продажи товара в рассрочку. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 2 ст. 489 ГК РФ.

Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в рассрочку, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или расторжения договора и возврата неоплаченного товара. Бут В.И. заявлено требование о расторжении договора и возврате недвижимого имущества, что является его правом.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Установленный по данному делу факт неисполнения договорных обязательств о полной оплате покупной цены в рассрочку является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса.

Суд полагает, что невыполнение ответчиком Видер О.Г. обязанности по оплате спорного недвижимого имущества является существенным нарушением условий заключенного сторонами договора купли-продажи от 24.02.202021 г., в связи с чем указанный договор подлежит расторжению с возвратом объектов недвижимости истцу.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010).

Решение суда по настоящему делу влечет прекращение права собственности покупателя на спорные земельный участок, жилой дом и постройки.

Полученные истцом Бут И.В. от Видер О.Г. по договору от 24.02.2021 г. денежные средства в размере 1050000 рублей (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2021 г. л.д. 66; дополнительное соглашение к предварительному договору от 05.03.2021 г., л.д. 67) подлежат возврату.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Суд считает, что указанное требование следует применять по аналогии и к искам о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с выплатой продавцом покупателю полученных по сделке денежных средств по основаниям п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 489, ст. 1102, ст. 1104 ГК РФ.

Между тем, доказательств, подтверждающих платежеспособность истца Бут В.И. по возврату ответчику Видер О.Г. денежных средств в размере 1050000 рублей, в суд истцом представлено не было, то есть предоставление указанного возврата не является гарантированным.

С учетом позиции ответчика о готовности заключения соглашения о расторжении договора от 24.02.2021 г. при условии гарантированного возврата полученных истцом по сделке денежных средств, судом неоднократно откладывалось судебное разбирательство по делу с целью предоставления истцу возможности внести денежные средства, необходимые для возврата полученного по сделке, на депозит УСД по Красноярскому краю; однако данные действия истцом предприняты не были, доказательств наличия денежных средств суду не представлено.

Следует также отметить, что удовлетворение требований истца не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем для исполнения решения суда.

При этом с целью соблюдения баланса интересов сторон с учетом разъяснений в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (ч. 5 ст. 198, ст. 204 - 207 ГПК РФ).

С учетом изложенного, руководствуясь положением ст. 204 ГПК РФ, суд приходит к выводу об определении порядка исполнения судебного решения в части государственной регистрации прекращения права собственности ответчика Видер О.Г. и признании права собственности за истцом Бут В.И. на предмет договора от 24.02.2021 г., определив ее после исполнения истцом Бут В.И. решения суда в части возврата полученных им по договору от 24.02.2021 г. денежных средств в размере 1050000 рублей ответчику Видер О.Г.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Бут Виталия Ивановича к Видер Ольге Григорьевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г., заключенный между Бут Виталием Ивановичем и Видер Ольгой Григорьевной, зарегистрированный в ЕГРН 02.07.2021 года.

Прекратить право собственности Видер Ольги Григорьевны на недвижимое имущество по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск, <адрес> «А»: жилой дом общей площадью 263,8 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 1077 кв.м, кадастровый №, стайку общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый №.

Признать за Бут Виталием Ивановичем право собственности на недвижимое имущество по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск, <адрес> «А»: жилой дом общей площадью 263,8 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 1077 кв.м, кадастровый №, стайку общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый №.

Взыскать с Бут Виталия Ивановича в пользу Видер Ольги Григорьевны 1050000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Бут Виталием Ивановичем на вышеуказанные объекты недвижимости.

Определить порядок исполнения судебного решения в части государственной регистрации прекращения права собственности Видер Ольги Григорьевны и признании права собственности за истцом Бут Виталием Ивановичем на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 24.02.2021 г., определив указанную регистрацию после исполнения Бут Виталием Ивановичем решения суда в части возврата полученных им по договору от 24.02.2021 г. денежных средств в размере 1050000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей ответчику Видер Ольге Григорьевне.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Зеленогорский городской суд.

Судья С.В. Доронин

Мотивированное решение изготовлено 26.11.2021 года.