Решение по делу № 2-76/2018 от 11.01.2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Бодайбо                                                18 июня 2018 г.

                                                                                                Дело № 2-76/2018

Бодайбинский городской суд Иркутской области в составе:

судьи Ермакова Э.С.,

при секретаре Сычевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Козлова Николая Викторовича к Публичному акционерному обществу «Азиатско-Тихоокеанский банк», Симонову Виталию Владимировичу о признании правового статуса объекта недвижимости как квартиры в индивидуальном трехквартирном доме, о восстановлении нарушенных прав путем признания незаконной ипотеки квартиры, признании сделки – договора залога квартиры по ипотечному кредиту недействительной, о применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

Козлов Николай Викторович обратился в Бодайбинский городской суд с иском к Публичному акционерному обществу «Азиатско-Тихоокеанский банк» (ниже по тексту «Азиатско-Тихоокеанский банк») и Симонову Виталию Владимировичу, в котором просил восстановить нарушенные права и признать залог квартиры по ипотечному кредиту от 30 мая 2014 года *, заключенному между ответчиками, расположенной на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2, незаконным.

В обоснование заявленных требований Козлов Н.В. указал, что в соответствии с приведенным выше кредитным договором от 30 мая 2014 года * квартира, находящаяся по указанному адресу, стала предметом залога в силу закона. Решением Бодайбинского городского суда от 05 декабря 2016 года в связи с наличием непогашенной задолженности по кредиту обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде квартиры, находящейся по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2., состоящую из 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метров, кадастровый *, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 888 000 рублей.

На основании выданного Бодайбинским городским судом исполнительного листа от 01 февраля 2017 года серии ФС *, заложенное имущество, подвергнутое аресту, передано судебным приставом-исполнителем на публичные торги, которые назначены на 28 декабря 2017 года.

По мнению Козлова Н.В., ипотека квартиры совершена с нарушением ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в частности, без одновременной ипотеки находящегося под жилым домом, в котором имеется указанная квартира, земельного участка с кадастровым номером *, по адресу: ** д. 24А-2, собственником которого в настоящее время является истец в соответствии договором купли-продажи от 23 сентября 2016 года, заключенного с прежним собственником – Я.

В последующем, Козлов Н.В. дополнил исковые требования и просил: 1) признать правовой статус объекта, расположенного по адресу: ** д. 24а кв. 2, как квартиры в индивидуальном трехквартирном жилом доме; 2) признать недействительной сделку – договор залога квартиры по ипотечному кредиту * от 30 мая 2014 года, заключенный между этим банком и Симоновым Виталием Владимировичем, предметом которой является квартира, расположенная по адресу: ** д. 24А кв. 2, кадастровый *; 3) применить последствия недействительности оспариваемой сделки и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении права – ипотека в силу закона, запись в реестре *.

От ранее заявленных исковых требований Козлов Н.В. не отказался.

В судебное заседание истец – Козлов Н.В. не явился, о времени и месте слушания дела судом извещен, ранее просил о возможности рассмотрения дела с участием своего представителя – адвоката Бекетовой У.Н.

Представитель истца – адвокат Бекетова У.Н., действующая на основании ордера от 31 января 2018 года № 24 уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик – Азиатско-Тихоокеанский банк будучи извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направил, просил рассмотреть дело без его участия.

В письменном возражении на иск представитель ответчика Коновалов А.В., действующий на основании доверенности от 15 августа 2017 года, исковые требования не признал, указав, что решением Бодайбинского городского суда от 05 декабря 2016 года, вступившим в законную силу, обращено взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки в обеспечение исполнения задолженности по кредитному договору от 30 мая 2014 года, - принадлежащую Симонову В,В. квартиру, находящуюся по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2., состоящую из 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метров, кадастровый *,

Указанное решение принято в соответствии с действующим законодательством и не нарушает никаких прав третьих лиц, в том числе Козлова Н.В., который не указал, какое именно его право нарушено, какое именно отношение, возникшее у него с 03 октября 2016 года право собственности на земельный участок, имеет к правоотношениям между Симоновым В.В. и Азиатско-Тихоокеанским банком, возникшим 30 мая 2014 года, а так же и то, каким образом обращение взыскания на квартиру может нарушить право собственности истца на земельный участок.

По мнению представителя ответчика, положения ст. 69 Федерального закона об ипотеке (залоге) недвижимости», на которую ссылается истец, регулируют ипотеку предприятий, зданий, сооружений, а норма ст. 278 ГК РФ устанавливает порядок обращения взыскания на земельный участок, тогда как предметом ипотеки является принадлежащая Симонову В.В. квартира, а не жилой дом.

Более того, истцом не представлено доказательств того, что жилой дом, в котором расположена обремененная ипотекой квартира, находится на земельном участке, функционально обеспечивающем эксплуатацию жилого дома. Согласно данным публично кадастровой карты, земельный участок, как расположенный по адресу: ** д. 24а-2, не зарегистрирован, а границы земельного участка, находящегося по адресу: **, в настоящее время не определены.

В дополнительном возражении на уточненные исковые требования Козлова Н.В., представитель Азиатско-Тихоокеанского банка указал, что в данном уточнении истец изменил исковые требования, что противоречит ст. 39 ГПК РФ, в связи с чем, они не могут быть предметом рассмотрения судом.

По существу требований, представитель ответчика указал, что требование истца о признании правового статуса объекта недвижимости как квартиры в индивидуальном жилом доме, не могут быть удовлетворены, поскольку действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости, равно как и существование у одного и того же объекта различных правовых статусов его частей. Иное приведет к тому, что одна из квартир будет находится в индивидуальном, а две другие – в многоквартирном жилом доме.

С учетом Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, квартира с адресом: ** д. 24а кв. 2, находится в многоквартирном жилом доме, под которым понимается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В части требований о признании сделки – договора залога недействительным, представитель Азиатско-Тихоокеанского банка указал, что такого договора с Симоновым В.В. не заключалось, а ипотека возникла в силу закона в связи с заключением между сторонами кредитного договора от 30 мая 2014 года * вне зависимости от воли и желания сторон. Помимо этого, истец не привел никаких обстоятельств, которые бы давали основания для признания оспариваемой им сделки залога недействительной в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Аналогичные возражения по иску представлены ранее и представителем Азиатско-Тихоокеанского банка – Рычковой О.А., действующей на основании доверенности от 27 декабря 2017 года №638.

Ответчик – Симонов В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела судом был извещен путем почтового извещения, а так же смс-сообщением.

Конверты с почтовой корреспонденцией, адресованные ответчику, были возвращены в суд организацией почтовой связи ввиду истечения срока хранения. При этом на конверте имеется отметка организации почтовой связи об оставлении в почтовых ящиках первичное и повторное извещения о необходимости получения почтовой корреспонденции в соответствии с пунктом 3.4. «Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», утвержденными приказом ФГУП «Почта России» от 05 декабря 2014 года № 423-п.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет сам совершеннолетний дееспособный гражданин.

Принимая во внимание положения пункта 1 ст. 165.1 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, извещения, направленные по этому адресу, считаются доставленными, а ответчик – надлежаще извещенным о времени и месте слушания дела.

О наличии иска Козлова Н.В. в суде, существе заявленных им требований, Симонов В.В. был извещен. Ранее он заявил суду ходатайство, в котором просил рассмотреть дело без его участия, а так же заявил о признании иска Козлова Н.В.

Указал, что приобретенная Симоновым В.В. квартира по адресу: ** д. 24А кв. 2, представляет собой квартиру в частном трехуровневом жилом доме коттеджного типа. В момент приобретения этой квартиры ответчику не была известна судьба земельного участка, находящегося под этим коттеджем, а был лишь осведомлен, что этот участок не был надлежащим образом оформлен, границы его не установлены. В 2016 году Симонову В.В. стало известно о том, что спорный земельный участок с момента его отвода под строительство и до 23 сентября 2016 года был отведен Я., который затем был продан им Козлову Н.В.

В соответствии с архитектурно-планировочным заданием * земельный участок был отведен Я. для строительства 1/3 индивидуального трехквартирного жилого дома, а не многоквартирного жилого дома, что так же подтверждено Постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 04 июля 1994 года *, актом выбора земельного участка от 16 июня 1994 года, заключением от 07 августа 1994 года *, типовым договором о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 21 июля 1994 года, разрешением на производство работ от 18 июля 1994 года и актом об отводе в натуре земельного участка, актом приемки в эксплуатацию жилого дома от 06 июня 1997 года, постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 13 августа 1997 года *, постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 28 марта 2001 года *-пп, постановлением от 28 марта 2001 года *-пп.

Помимо этого, ответчик, ссылаясь на пункт 1 части 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее «ГрК РФ»), полагает, что принадлежащая ему на праве собственности квартира, расположена в жилом доме блокированной застройки, а не в многоквартирном жилом доме. По этим причинам возникает необходимость в приведении правоустанавливающих документов в соответствие с законодательством, а реализация квартиры с публичных торгов нарушит принцип единства судьбы двух объектов: земельного участка, принадлежащего Козлову Н.В. и квартиры, собственником которой является Симонов В.В., в связи с чем, ипотека квартиры в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка нарушает положения закона.

Третье лицо – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте слушания дела судом извещено.

В письменном возражении по иску представитель Управления Россреестра по Иркутской области Томшина Н.А., действующая на основании доверенности от 07 сентября 2017 года № 76, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя этого федерального государственного органа. Дополнительно указала, что Управление Росреестра по Иркутской области не имеет материального интереса в рассматриваемом споре, а постановленное по делу решение не может повлиять на его права и обязанности, в связи с чем, не может рассматриваться в качестве третьего лица в данном деле.

В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Козлова Н.В. на земельный участок с местоположением: **, кадастровый *. Обременения этого участка не зарегистрированы.

Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Симонова В.В. на квартиру, расположенную по адресу: ** д. 24А кв. 2, кадастровый *, с обременением – залог в силу закона в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка с 06 июня 2014 года на 120 месяцев, а так же запреты Бодайбинского районного отдела судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов России по Иркутской области на совершение действий по регистрации.

Решение суда о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества одной из сторон, являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Третье лицо – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и Забайкальском крае в судебное заседание своего представителя для участия в деле не направило, о времени и месте слушания дела судом извещено.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель этого территориального органа федеральной государственной власти в соответствии с доверенностью от 26 февраля 2018 года № 5-38/2952 Вегера А.А., просил рассмотреть дело без его участия.

Дополнительно указал, что данный территориальный орган по управлению федеральным государственным имуществом осуществляет полномочия по реализации объектов недвижимости на открытых торгах в форме аукциона. На основании заявки от 21 сентября 2017 года *-ИП и постановления от 28 августа 2017 года Бодайбинского районного отдела судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов по Иркутской области, на реализацию с торгов было передано имущество – квартира, расположенная по адресу: ** д. 24А кв. 2, с начальной продажной ценой в 3 888 000 рублей. В последующем, торги признавались несостоявшимися, приостанавливались на основании постановления судебного пристава-исполнителя Бодайбинского РОСП, однако в настоящее время процедура реализации возобновлена.

Таким образом, территориальный орган не имеет материальной заинтересованности в деле, действует в рамках полномочий, предоставленных ему законом, и никаких прав истца не нарушает.

Исследовав материалы дела, заслушав принимавших участие в деле лиц, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Козлова Н.В. к Азиатско-Тихоокеанскому банку и Симонову В.В. о признании ипотеки незаконной, признании объекта квартирой в индивидуальном трехквартирном жилом доме, о признании сделки - договора залога недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде исключения записи из реестра недвижимости, признании правового статуса объекта недвижимого имущества как квартиры в индивидуальном трехквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее «Закон об ипотеке») предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона (подпункту 1); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (пункт 2); жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (пункт 3); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (пункт 4).

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 69 указанного закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В силу положений ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Как следует из материалов дела, между «Азиатско-Тихоокеанским Банком», и заемщиком – Симоновым В.В. 30 мая 2014 года был заключен кредитный договор * (при ипотеки в силу закона), по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 4 200 000 рублей сроком на 120 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования, а именно: приобретения жилого недвижимого имущества квартиры по адресу: ** д. 24А кв. 2, состоящую 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метра, расположенной на 1,2,3 этаже трехэтажного дома, кадастровый *, стоимостью 6 000 000 рублей (п.п. 1.1. кредитного договора).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика – Симонова В.В. согласно пункту 1.4.1. кредитного договора является ипотека в силу закона жилого недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: **, д. 24А кв. 2, состоящей из 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метра, расположенной на 1,2,3 этаже трехэтажного дома, кадастровый *, которая была приобретена в частную собственность Симонова В.В. у О. по договору купли-продажи от 30 мая 2014 года *.

Право собственности Симонова В.В. на указанную квартиру, являющуюся предметом ипотеки, как жилого помещения в многоквартирном жилом доме, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06 июня 2016 года, регистрационная запись * (л.д. 9-17 том 2).

Права залогодержателя - «Азиатско-Тихоокеанским Банком» (ОАО) по кредитному договору удостоверены закладной *, составленной в предусмотренном кредитным договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Решением Бодайбинского городского суда от 05 октября 2016 года, вступившим в законную силу, в связи с неисполнением Симоновым В.В. обязательств по кредитному договору * от 30 мая 2014 года обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: **А **, состоящую 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метра, расположенной на 1,2,3 этаже трехэтажного дома, кадастровый *, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 888 000 рублей.

На основании выданного судом исполнительного листа 10 февраля 2017 года судебным приставом-исполнителем Бодайбинского ** отдела Управления федеральной службы судебных приставов по ** от *** на основании исполнительного листа серии ФС * возбуждено исполнительное производство *-ИП, по которому проводились меры по реализации этого имущества с торгов. Постановлением от 09 апреля 2018 года * судебного пристава-исполнителя в связи с отсутствием реализации недвижимого имущества в установленный срок и согласием взыскателя оставить это имущество за собой, указанная квартира, расположенная по адресу: **, д. 24А кв. 2, состоящая из 4-х комнат, общей площадью 172,4 квадратных метра, расположенной на 1,2,3 этаже трехэтажного дома, кадастровый *, передана Азиатско-Тихоокеанскому банку.

Доводы Козлова Н.В., изложенные в исковом заявлении, а так же обстоятельства, указанные ответчиком Симоновым В.В. о недействительности ипотеки квартиры, находящейся по указанному выше адресу, ввиду нарушения запрета, установленного ст. 69 Закона об ипотеке не могут быть признаны обоснованными.

Так, из содержания приведенных выше положений следует, что норма части 2 ст. 69 Закона об ипотеке применяется лишь при установлении залога на здание, сооружение. Соответственно при обременении ипотекой жилое помещение в многоквартирном доме – квартиры, указанные требования не применяются.

При этом пунктом 1 ст. 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее «Закон о регистрации недвижимости»), а так же действовавшим до 1 января 2017 г. абзаца 2 пункта 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В момент установления обременения ипотекой по кредитному договору от 30 мая 2014 года * и по закладной в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ** д. 24А кв. 2, содержатся сведения о кадастровом учете этого объекта права собственности Симонова В.В. как квартиры, то есть жилого помещения в многоквартирном доме.

Заявляя настоящий иск, Козлов Н.В. фактически просит изменить статус объекта недвижимого имущества как квартиры в индивидуальном жилом доме, ссылаясь на наличие обстоятельств для признания такового как жилого дома блокированной застройки, распространив на него положения части 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Однако таких оснований по делу не имеется.

Так, из материалов дела следует, что Постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 04 июня 1994 года * Я. отведен земельный участок площадью 600 квадратных метров для строительства 1/3 трехквартирного жилого дома по адресу: **, в трех уровнях в кирпичном исполнении площадью 197,1 квадратных метров.

18 июля 1994 года составлен акт об отводе в натуре земельного участка площадью 600 квадратных метров с размером застройки под зданием 14,7 * 9,0 метров, а 21 июля 1994 года между Я. и Мэрией Бодайбинского района был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на отведенном земельном участке, выдано архитектурно-планировочное задание от 22 декабря 1994 года.

16 марта 1995 года Комитетом по земельной реформе и землеустройству Я. выдано свидетельство серии *, подтверждающим его право собственности на земельный участок площадью 600 квадратных метров по адресу: **, с назначением: для индивидуального приусадебного земельного участка (л.д. 80-84 том 2).

06 июня 1997 года составлен акт ввода Я. в эксплуатацию 1/3 жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: ** д. 24 «А». Данный акт утвержден Постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 13 августа 1997 года *, с последующим изменением Постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 28 марта 2001 года *-пп в части площади объекта и определением номера принадлежащей Я. квартиры - № 2.

По договору купли-продажи от 04 мая 2001 года Я. в лице поверенного Я., продал Г. квартиру в трех уровнях со встроенным гаражом и подвалом в трехэтажном кирпичном жилом доме, расположенную по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2. При этом в качестве оснований возникновения права собственности Я. на данный объект указаны: постановление Мэра г. Бодайбо и района от 04 июля 1994 года *, разрешение на производство работ от 18 июля 1994 года *, акт ввода в эксплуатацию 1/3 жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: ** д. 24 «А». Данный акт утвержден постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 13 августа 1997 года *, постановление Мэра г. Бодайбо и района от 13 августа 1997 года *, постановлением Мэра г. Бодайбо и района от 28 марта 2001 года *-пп, а так же договор о разделе долей с Б., Б.С. от 17 марта 2001 года.

Согласно действовавшему в момент совершения сделки пункту 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

18 мая 2001 года произведены государственная регистрация права собственности на указанный объект как на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ** «А» кв. 2, за Я., а так же государственная регистрация приведенной выше сделки и переход права собственности на квартиру к Г., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (л.д. 6 том 2).

В последующем, Г. продала указанную квартиру, расположенную на 1,2 и 3-м этажах трехэтажного кирпичного жилого дома, по адресу: ** «А» **, О., а последняя – по договору купли-продажи от 06 июня 2014 года – Симонову В.В. (номер государственной регистрации права * (л.д. 6 оборот т.2), а так же произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Таким образом, именно в качестве жилого помещения в многоквартирном доме квартира, расположенная по адресу: ** д. 24 «А» **, поставлена на кадастровый учет при регистрации права собственности на первого собственника – Я., а так же регистрировался переход права собственности к другим правообладателям – Г., О., а в последующем – Симонову В.В.

Именно в этом качестве произведена регистрация ипотеки в силу закона в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость от 25 апреля 2018 года (л.д. 10 том 2).

По договору купли-продажи от 23 сентября 2016 года Я., действующий в лице представителя С., продал Козлову Н.В. земельный участок площадью 600 квадратных метров, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ** на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуальной застройки (л.д. 35-36 том 2).

Постановлением Главы Администрации Бодайбинского городского поселения от 24 ноября 2017 года *-к изменен адрес земельного участка с кадастровым номером * на адрес: ** д. 24а-2.

Суждения истца Козлова Н.В., ответчика Симонова В.В. о том, что принадлежащая ему квартира, находящаяся по указанному адресу является индивидуальным жилым домом блокированной застройки, соответствующим части 2 ст. 49 ГрК РФ, неразрывно связан с земельным участком, принадлежащем истцу, а, следовательно, ипотека не могла быть установлена без прав на соответствующий земельный участок, принадлежащий в настоящее время истцу, не являются основанием для изменения соответствующих отношений сторон.

Так, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Козлова Н.В. на земельный участок с местоположением: **, кадастровый *. Изменения нахождения данного объекта по адресу: ** д. 24А-2 в данные кадастрового учета и в реестр недвижимости не внесены, что, принимая во внимание положения части 1 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости не дает возможности признать Козлова Н.В. собственником земельного участка под квартирой в многоквартирном жилым домом, доме, находящимся в г. Бодайбо ** д. 24А кв. 2, принадлежащей Симонову В.В..

Помимо этого, по правилам пункта 14 части 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Часть здания представляет собой помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его частью); отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такого и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Частями 2 и 3 ст. 16 ЖК РФ предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирным жилым домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В силу строительных норм и правил «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. № 725/пр, блокированными жилыми домами признаются дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

С учетом этих положений, одно лишь отсутствие общего выхода из части дома на земельный участок, не является единственным критерием для признания жилого дома индивидуальным жилым домом блокированной застройки.

Из материалов дела следует, что в соответствии с утвержденной проектной документацией по строительству трехквартирного жилого дома, он имеет единую крышу, чердачное помещение, общие межквартирные стены.

Кроме того, застройщику – ООО «Артель старателей «Север» выдано единое разрешение на подключение трехквартирного жилого дома, расположенного ** (в последующем адрес: ул. ** д. 24 «А») к коммунальным сетям энергоснабжения.

В архитектурно-планировочном задании указано, что Я. при строительстве выполнить инженерные сети согласно техническим условиям.

Доказательств наличия индивидуальных вводов к сетям энергоснабжения, разделения крыши и чердачного помещения на соответствующие блоки, которые бы давали основание для отнесения указанного дома к индивидуальному жилому дому блокированной застройки, ни Козловым Н.В., ни Симоновым В.В. в судебное заседание не представлено.

Согласно разъяснениям, указанным в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 26 августа 2016 года № 14-07394/16, изменение назначения вида здания с многоквартирного жилого дома на «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки» возможно лишь путем соответствующих изменений в государственном кадастре недвижимости, которое осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома имеют разный правовой режим и их размещение возможно на земельных участках, относящихся к разным видам разрешенного использования. Поэтому если правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение жилых домов блокированной застройки, а сам объект соответствует требованиям технических регламентов, изменение статуса недвижимого имущества в объект блокированной застройки возможно с соблюдением требований градостроительного законодательства, с последующим изменением кадастровых сведений об объекте недвижимости.

Однако каких-либо доказательств, подтверждающих факт обращения как Симонова В.В., так и Козлова Н.В. с заявлением в федеральный государственный орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, об изменении назначения вида жилого помещения – с квартиры в многоквартирном доме, расположенной по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2, на жилой дом блокированной застройки, а равно об отказе в таких изменениях, суду не представлено.

Суд не является органом технического учета, он не вправе в рамках рассмотрения дела о признании ипотеки незаконной, недействительности сделок, решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду, вносить изменения в зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости статус объекта, подменяя тем самым уполномоченные на это государственные органы.

Более того, исходя смысла приведенных выше определений терминов «квартира», «многоквартирный жилой дом», «индивидуальный жилой дом», постановка на государственный кадастровый учет жилого помещения в индивидуальном жилом доме, как самостоятельного объекта недвижимости недопустима.

Поэтому требования истца о признании правового статуса объекта, расположенного по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2, - как квартиры в индивидуальном трехквартирном жилом доме, не подлежат удовлетворению.

При таких условиях, учитывая, что в силу положений пункта 1 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и такая регистрация в отношении квартиры, расположенной по адресу: ** д. 24 «а» кв. 2, как жилого помещения в многоквартирном доме, в установленном законом порядке не изменена, не оспорена, то правовых оснований для признания в настоящем судебном заседании этой квартиры в качестве индивидуального жилого дома блокированной застройки, а, следовательно, о распространении на ипотеку этого объекта недвижимости в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка положений части 2 ст. 69 Закона об ипотеке, у суда так не имеется.

Поэтому в удовлетворении исковых требований о восстановлении нарушенных прав и признании залога квартиры по ипотечному кредиту от 30 мая 2014 года *, заключенного между Азиатско-Тихоокеанским банком и Симоновым В.В., расположенной на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке по адресу: ** д. 24 «А» кв. 2, незаконным; о признании недействительной сделки – договора залога квартиры по ипотечному кредиту * от 30 мая 2014 года, заключенного между этим банком и Симоновым В.В., предметом которой является квартира, расположенная по адресу: ** д. 24А кв. 2, кадастровый *; о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении права – ипотеки в силу закона, запись в реестре *, Козлову Н.В. должно быть отказано.

Оснований для возврата уплаченной государственной пошлины по иску, не имеется. О взыскании в пользу сторон издержек в связи с рассмотрением дела, сторонами по настоящему делу не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 30 ░░░ 2014 ░░░░ *, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ «░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ** ░. 24 «░» ░░. 2, ░░░░░░░░░░;

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ** ░. 24 «░» ░░. 2, - ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░;

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ * ░░ 30 ░░░ 2014 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ «░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ** ░. 24░ ░░. 2, ░░░░░░░░░░░ *;

░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ *, ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░:                                          ░.░. ░░░░░░░