Решение по делу № 2-641/2021 от 18.05.2021

Дело № 2-641/2021

(УИД 25RS0015-01-2019-001680-89)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    город Дальнегорск                                                               30 сентября 2021 года

    Дальнегорский районный суд Приморского края в составе:

    председательствующего судьи Салминой Е.С.,

    при секретаре судебного заседания Долгаевой В.Ю.,

    с участием: истца Рогожиной Н.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рогожиной Н. А. к Фаворскому А. Е., Фаворской Д. Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д. Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

    УСТАНОВИЛ:

Рогожина Н.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что 22.01.2021 года она заключила с ответчиками договор купли-продажи, по которому продала Фаворскому А.Е., Фаворской Д.Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д.Е. квартиру по <адрес>.

Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке. Стоимость отчуждаемого имущества составила 500 000 руб., которую покупатели должны были передать продавцу после регистрации перехода права собственности. Однако до настоящего времени ответчики не уплатили истцу стоимость имущества, чем существенно нарушили условия договора купли-продажи. Просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 22.01.2021 года.

    В судебном заседании истец уточнила заявленные требования, просила расторгнуть договор купли-продажи, привести стороны в первоначальное положение, возвратить переданное покупателю имущество - квартиру по <адрес> и прекратить существующие ограничения (обременения) прав в виде ипотеки (залога). Дополнила, что сумма в размере 500 000 руб. выплачивается после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ПК, за счет собственных средств в размере 16 118,17 руб. и за счет заемных средств в размере 483 881,83 руб., предоставленных КПК «Траст Эвент Клаб» на приобретение вышеуказанной квартиры, по договору займа № 20.01.2021 г., заключенному между КПК «Траст Эвент Клаб» и Фаворской Д.Е., безналичным путем.

Ответчики надлежащим образом извещенные о слушании дела по последнему известному месту жительства (месту регистрации) в судебное заседание не явились.

Судом направлялись ответчикам неоднократно извещения о рассмотрении иска по существу по адресу, указанному в иске, и данным миграционной службы МО МВД России «Дальнегорский» сведениям, а именно: <адрес>, которые вернулись в адрес суда с отметкой на конверте «истек срок хранения». В соответствии со ст. 119 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Определением судьи Дальнегорского районного суда от 23 августа 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), Кредитный потребительский кооператив «Траст Эвент Клаб» (далее - КПК «Траст Эвент Клаб»).

    Третье лицо, Управление Росреестра по Приморскому краю, в судебное заседание не явилось, было извещено надлежащим образом. От Управления Росреестра по Приморскому краю поступило письменное ходатайство с просьбой рассмотреть дело без его участия; суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Приморскому краю. Из содержания письменного отзыва Управления Росреестра по Приморскому краю от <дата> следует, что в силу положений действующего законодательства государственная регистрация прав носит заявительный порядок.

    Третье лицо КПК «Траст Эвент Клаб» в судебное заседание не явилось, было извещено надлежащим образом. От КПК «Траст Эвент Клаб» поступило письменное ходатайство с просьбой рассмотреть дело без его участия; суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя. Из содержания письменного отзыва КПК «Траст Эвент Клаб» от 16.09.2021 года следует, что Фаворской Д.Е. был предоставлен договор купли-продажи квартиры по <адрес> и кооператив одобрил ей заём. Выплаты должны были быть проведены 3 траншами. После перечисления 01.09.2020 года второго транша в сумме 226 000 руб. возникли обстоятельства, которые повлияли на изменение решения по данному займу о прекращении перечислений последующих траншей. Договор займа, заключенный между кооперативом и Фаворской Д.Е., не расторгнут. Задолженность на сегодняшний день не погашена. Кооператив является залогодержателем квартиры по <адрес>, приобретенной Фаворской Д.Е. за счёт заемных средств компании, и в случае удовлетворения заявленных требований кооператив теряет свое право на удовлетворение неисполненных Фаворской Д.Е. перед кооперативом обязательств. Кредитный кооператив возражает против удовлетворения заявленных истцом требований.

    Выслушав истца, письменные пояснения третьих лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему:

    Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

    Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Положениями ст. ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

    В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

        Как установлено судом, 22.01.2021 года между Рогожиной Н.А. (Продавец) и Фаворским А.Е., Фаворской Д.Е., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына - ФИО (Покупатель), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стороны оценили указанную квартиру в 500 000 руб.

        В соответствии с п. 5 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

        покупатель передает Продавцу указанную денежную сумму после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ПК, за счет собственных средств в размере 16 118,17 руб. и за счет заемных средств в размере 483 881,83 руб., предоставленных КПК «Траст Эвент Клаб» на приобретение вышеуказанной квартиры, по договору займа № от 20.01.2021 г., заключенному между КПК «Траст Эвент Клаб» и Фаворской Д.Е., безналичным путем на расчетный счет Фаворской Д.Е. несколькими траншами.

        Таким образом, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой письменной форме.

              Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произведена государственная регистрация указанного договора купли-продажи и права общей долевой собственности ответчиков и несовершеннолетнего ребёнка ФИО с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Траст Эвент Клаб». Договор и права по нему, а также ипотека в силу закона прошли государственную регистрацию.

        Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывала на то, что ответчики (Покупатель) свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнили, согласованную сторонами стоимость недвижимого имущества продавцу не уплатили, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на вышеуказанное жилое помещение.

        В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

        Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

        Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

        Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

        Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статей 450 ГК РФ.

        В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 ГК РФ.

        Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

        В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

        Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

        В нарушение п. 5 Договора, ответчики после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела денежные средства в размере 500 000 руб. истцу не передали, доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ответчиками не представлено.

        Из пояснений истца к судебном заседании следует, что фактически договор купли-продажи не исполнялся, денежные средства от последних истцу не поступали, квартира фактически в пользование ответчикам не передавалась

        Таким образом, в судебном заседании установлено, что ввиду отсутствия оплаты покупателями стоимости приобретенной квартиры у продавца возникло право на расторжение договора купли-продажи и возврат недвижимого имущества, в связи с неисполнением первыми существенного условия договора по оплате приобретаемой недвижимости.

         Из Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателям на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

        Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости продавца.

        По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

        Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

             Учитывая изложенное, суд признает выявленные нарушения условий договора купли-продажи недвижимости существенными, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи от 22.01.2021 года.

        Поскольку ответчики не исполнили своих обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры, а также с учетом того, что квартира фактически находится в распоряжении истца, суд полагает необходимым расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, так как истец (Рогожина Н.А.) в результате действий ответчиков в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        Данное расторжение договора в силу закона служит прекращением обязательств сторон по сделке и восстановлению прав на спорное имущество.

        Учитывая изложенное, квартира кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, подлежит возврату собственнику Рогожиной Н.А., не получившей оплаты по договору.

        Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (статья 42 Закона об ипотеке).

    Согласно представленным сведениям от КПК «Траст Эвент Клаб», поскольку ответчики надлежащим образом не исполнили обязательства по договору займа, кооператив, на основании п. 1п.2 ст. 450.1 ГК РФ – 22.01.2021 года отказался от исполнения обязательств по договору и в одностороннем порядке расторг договор.

    При расторжении договора купли-продажи от 22.01.2021 года каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, таким образом, наличие обременения на спорной квартире нарушает права и законные интересы истца Рогожиной Н.А. как собственника жилого помещения (квартиры), в связи с чем подлежат удовлетворению требования истца, о прекращении существующих ограничений (обременений) прав в виде ипотеки (залога).

        На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    исковые требования Рогожиной Н. А. к Фаворскому А. Е., Фаворской Д. Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д. Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 января 2021 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Рогожиной Н. А. и Фаворским А. Е., Фаворской Д. Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д. Е..

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на указанную квартиру от Рогожиной Н. А. к Фаворскому А. Е., Фаворской Д. Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д. Е..

Возвратить в первоначальное состояние в собственность Рогожиной Н. А. квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

Отменить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности Фаворским А. Е., Фаворской Д. Е., ФИО в лице законного представителя Фаворской Д. Е. на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

    Прекратить ограничение (обременение) прав в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 09.02.2021 года №; 09.02.2021 года №; 09.02.2021 года № в отношении жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер №.

    Принятые обеспечительные меры определением Дальнегорского районного суда от 21 мая 2021 года отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                     Е.С. Салмина

(мотивированное решение изготовлено 01.10.2021 года)