Решение от 09.02.2023 по делу № 8Г-27382/2022 [88-2609/2023 - (88-29378/2022)] от 24.11.2022

16RS0050-01-2021-012517-27

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                Дело № 88-2609/2023 - (88-29378/2022)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

9 февраля 2023 г.                                                                       г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шабанова С.Г.,

судей Подгорновой О.С., Николаева И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан кассационную жалобу кассационную жалобу Сазоновой Ольги Николаевны на решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 апреля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 августа 2022 г. по гражданскому делу № 2-138/2022 по иску Сазоновой Ольги Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Латыпову Роману Рустемовичу о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, о признании недействительным (ничтожной сделкой) заключенного договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании незаконными действий по погашению записи о регистрации, договора, возложении обязанности по восстановлению записи о регистрации договора, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Подгорновой О.С., объяснения Сазоновой О.Н. и ее представителя по устному ходатайству Сорвачевой В.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» Билаловой А.И., действующей на основании доверенности от 21 июня 2022 г., выданной сроком на три года, полагавшей, что основания для отмены судебных постановлений по доводам жалобы отсутствуют, судебная коллегия

установила:

Сазонова О.Н. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Жилищная основа», Управлению Росреестра по Республике Татарстан, Латыпову Р.Р. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Жилищная основа» от исполнения договора участия в долевом строительстве № СН2-2 от 19 февраля 2021 г., заключенного между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н., признании недействительным (ничтожной сделкой) заключенный между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» договора № СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома от 3 сентября 2021 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании незаконными действий Управления Росреестра по Республике Татарстан по погашению записи о регистрации договора № СН2-2 от 19 февраля 2021 г. в ЕГРН; возложении обязанности на Управление Росреестра по Республике Татарстан по восстановлению записи о регистрации договора № СН2-2 от 19 февраля 2021 г. в ЕГРН, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.

В обоснование исковых требований указала, что 19 февраля 2021 г. между ООО «Жилищная основа» (застройщик) и Сазоновой О.Н. (дольщик) был заключен Договор № СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома - многоквартирного односекционного 20-этажного (в том числе подземный гараж жилого дома номер 1.2 «Жилого комплекса «Станция Юбилейная», 1-й пусковой комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

По условиям договора застройщик обязался построить и передать ей соответствующий объект долевого строительства, а она обязалась уплатить обусловленную договором цену (п. 3.1 договора) в размере 3 539 250 руб., исходя из стоимости 1 кв. м - 71 500 руб. (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3 договора, перечисление денежных средств дольщиком осуществляется в следующем порядке:

сумма в размере 1 771 250 руб. оплачивается ООО «ПЛАНИНВЕСТ» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Республике Татарстан;

сумму в размере 1 768 000 руб. дольщик оплачивает равными платежами по 442 000 руб. ежемесячно, начиная с марта 2021 г. по июнь 2021 г. включительно в срок не позднее 20-го числа каждого месяца.

Полагая, что крайним сроком оплаты суммы, предусмотренной пунктом 4.3.1 договора, является 12 марта 2021 г., а право застройщика направить истцу предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора возникло не ранее 13 мая 2021 г., тогда как такое предупреждение застройщиком в ее адрес было направлено 14 апреля 2021 г., уведомление застройщика от 14 апреля 2021 г. о необходимости погашения задолженности по договору не соответствующим требованиям закона на основании статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

11 июня 2021 г. третьим лицом (Ивановой Е.Г.) за нее была оплачена задолженность по договору в размере 3 313 400 руб., 18 июня 2021 г. оплачен остаток долга по договору в размере 225 850 руб.

Однако, несмотря на произведенные оплаты, ей стало известно о регистрации расторжения заключенного с ней договора на основании соответствующего уведомления застройщика от 27 мая 2021 г. При этом уведомление об одностороннем расторжении не могло быть направлено в ее адрес ранее 14 июня 2021 г., поскольку 11 июня 2021 г., то есть до истечения срока на оплату задолженности, она произвела оплату 94 % стоимости по договору и спустя семь дней оплатила оставшиеся 6 % от цены договора.

Она не получала уведомление застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора.

Действия Управления Росреестра по Республике Татарстан по погашению записи о регистрации договора № СН2-2 от 19 февраля 2021 года она считает незаконными, поскольку орган государственной регистрации в нарушение подпунктов 13 и 14 пункта 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ внес запись о прекращении действия договора № СН2-2 от 19 февраля 2021 года в отсутствие доказательства направления застройщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в ее адрес.

Также она полагает, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора и заключение 3 сентября 2021 г. договора № СН2-2 в отношении того же объекта недвижимости с Латыповым Р.Р. противоречащим статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Решением Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 апреля 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 августа 2022 г., в удовлетворении исковых требований Сазоновой О.Н. отказано.

    В кассационной жалобе Сазонова О.Н. просит об отмене судебных постановлений, как незаконных и необоснованных, и принятии нового решения об удовлетворении заявленных ею требований.

В обоснование жалобы указано, что ответчиком нарушена процедура расторжения договора участия долевого строительства в одностороннем порядке.

Считает, что только через 2 месяца с момента просрочки, а именно 13 мая 2021 г. застройщик мог направить в письменной форме участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, и лишь затем, не ранее, чем через 30 дней, а именно 13 июня 2022 г. он мог направить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Застройщик же направил уведомление о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования уже 14 апреля 2022 г., что является прямым нарушением порядка, указанного в императивной норме пункта 5 статьи 5 Федерального Закона № 214-ФЗ. На 14 апреля 2022 г. она не нарушала систематически сроков внесения платежей, то есть не нарушила срок внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев и не просрочила внесение платежа в течение более чем два месяца.

Спор в отношении объекта долевого строительства был начат еще в августе 2021 г. с момента подачи искового заявления, однако ООО «Жилищная основа» 3 сентября 2021 г. заключило договор в отношении спорного объекта недвижимости с Латыповым Р.Р., чем нарушило права и законные интересы как сторон договора, так и третьих лиц.

В связи с тем, что застройщиком не были соблюдены сроки для одностороннего отказа от договора, у застройщика не было оснований для одностороннего отказа от договора, а впоследствии и права на расторжение договора, а следовательно, и права на обращение в Управление Росреестра Республики Татарстан. В свою очередь в Управлением Росреестра Республики Татарстан не были предприняты действия по проверке обоснованности обращения ООО «Жилищная основа» по погашению записи о государственной регистрации сделки.

Таким образом застройщиком были представлены документы, не являющиеся основанием для погашения записи о государственной регистрации договора.

Росреестр незаконно на основании уведомления ООО «Жилищная основа» погасил запись о государственной регистрации договора СН2-2 о расторжении Договора СН2-2 участия в долевом строительстве между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н., а также незаконно зарегистрировала Договор СН2-2 участия в долевом строительстве между ООО «Жилищная основа» и Латыповым Р.Р., ввиду того, что данный договор является недействительной сделкой.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены, не возражали рассмотреть дело без их участия.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела судами обеих инстанций.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 февраля 2021 г. между ООО «Жилищная основа» (застройщик) и Сазоновой О.Н. (дольщик) был заключен Договор №СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома - многоквартирного односекционного 20-этажного (в том числе подземный гараж) жилого дома номер 1.2 «Жилого комплекса «Станция Юбилейная», 1-й пусковой комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (Приложения №№, 2 к договору).

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену (п. 3.1 договора) в размере 3 539 250 руб., исходя из стоимости 1 кв. м - 71 500 руб. (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3 договора перечисление денежных средств дольщиком осуществляется в следующем порядке: сумма в размере 1 771 250,00 руб. оплачивается ООО «ПЛАНИНВЕСТ» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Республике Татарстан; сумма в размере 1 768 000 руб. дольщик оплачивает равными платежами по 442 000 руб. ежемесячно, начиная с марта 2021 года по июнь 2021 года включительно в срок не позднее 20-го числа каждого месяца.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Татарстан 9 марта 2021 г.

Исходя из даты регистрации договора и вышеуказанных условий об оплате, сумма в размере 1 771 250 руб. подлежала оплате истцом в срок не позднее 12 марта 2021 г., однако в установленный срок осуществлена не была, ежемесячный платеж в размере 442 000 руб. в установленный срок - 20 марта 2021 г., также не был внесен, в связи с чем 14 апреля 2021 года ООО «Жилищная основа» направило ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении в адрес Сазоновой О.Н. уведомление о необходимости погашения задолженности, письмо получено истицей 14 мая 2021 г.

Очередные ежемесячные платежи в размере 442 000 руб., подлежавшие оплате не позднее 20 апреля 2021 г. и 20 мая 2021 г., Сазоновой О.Н. внесены не были.

28 мая 2021 г. застройщиком в адрес истца ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку на указанную дату денежные средства в счет оплаты цены договора от Саоновой О.Н. не поступили.

1 июня 2021 г. ООО «Жилищная основа» обратилось в Управление Росреестра по Республики Татарстан с заявлением о расторжении заключенного с Сазоновой О.Н. договора, представив для этого в том числе уведомление от 14 апреля 2021 г. о необходимости погашения задолженности с доказательством направления его в адрес истицы ценным письмом и доказательства получения его адресатом, и уведомление от 27 мая 2021 г. об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора с доказательством направления его в адрес истицы ценным письмом.

Регистрация расторжения договора проведена Управлением Росреестра по Республике Татарстан 11 июня 2021 г.

Ссылаясь на незаконность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве и действий по государственной регистрации расторжения данного договора, Сазонова О.Н. обратилась в суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований Сазоновой О.Н. о признании незаконным одностороннего отказа застройщика от исполнения заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что на дату направления застройщиком уведомления в адрес истца об отказе от исполнения договора истек установленный частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» тридцатидневный срок с даты направления уведомления о необходимости погашения задолженности по договору, просрочка исполнения обязательств истицы перед застройщиком составила более 3 месяцев, в связи с чем у застройщика на основании части 5 статьи 9 этого же Федерального закона возникло право на односторонний отказ от исполнения договора. Кроме того, суд сослался на соблюдение застройщиком пункта 7.3 договора, которое предоставляет право на отказ от договора по истечении 10 дней с даты уведомления дольщика о необходимости погашения задолженности по договору. При этом судом принято во внимание, что истица к застройщику с заявлением о предоставлении отсрочки/рассрочки оплаты платежа либо реструктуризации задолженности по договору не обращалась.

Отказывая в удовлетворении требования о признании незаконными действий Управления Росреестра по Республике Татарстан по погашению записи о регистрации договора и возложении обязанности на регистрирующий орган по восстановлению записи о регистрации договора, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав, предусмотренных статьей 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отклонив довод истицы об отсутствии доказательств направления застройщиком в ее адрес уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, как опровергающийся материалами дела.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожной сделкой) договора № СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома от 3 сентября 2021 года, заключенного между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» и применении последствий недействительности ничтожной сделки, как производного от основного требования Сазоновой О.Н. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Жилищная основа» от исполнения заключенного с ней договора участия в долевом строительстве от 19 февраля 2021 г., указав также, что препятствий к заключению сделки в отношении спорного объекта с Латыповым Р.Р. у ООО «Жилищная основа» не имелось, на дату заключения договора с Латыповым Р.Р. договор, заключенный с Сазоновой О.Н., был уже расторгнут, застройщик, будучи собственником нежилого помещения, распорядился им по своему усмотрению, в том числе и в части заключения договора по его отчуждению с иным лицом.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился.

С данными выводами суд кассационной инстанции согласиться не может, поскольку они постановлены с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих норм гражданского права, регулируются с применением положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 5 статьи 5 упомянутого Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован статьей 9 рассматриваемого федерального закона.

Согласно ее положениям, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Вместе с тем, возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена лишь в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора (статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, в силу пункта 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Соглашаясь с тем, что направление ООО «Жилищная основа» в адрес Сазоновой О.Н. уведомления о необходимости погашения задолженности соответствовало положениям части 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, суды не учли, что на эту дату у Сазоновой О.Н. отсутствовало как систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, так и просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, поскольку заключенным сторонами договором в пункте 4.3 определено, что оплата осуществляется единовременным платежом в размере 1 771 250 руб. в срок не позднее 12 марта 2021 г., первый ежемесячный платеж в размере 442 000 руб. должен был быть осуществлен в срок до 20 марта 2021 г., следующий платеж в сумме 442 000 руб. – в срок до 20 апреля 2021 г., однако уже 14 апреля 2021 г. ответчик направил Сазоновой О.Н. уведомление о погашении задолженности, что нельзя признать соответствующим положениям указанного выше Федерального закона № 214-ФЗ.

В рассматриваемом случае, принятие ООО «Жилищная основа» решения об одностороннем отказе от исполнения договора и направление соответствующего уведомления повлекло изменение прав и обязанностей Сазоновой О.Н., с учетом чего правовое регулирование отношений сторон, связанных с данным отказом, осуществляется с применением положений Главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Юридически значимым обстоятельством по настоящему спору являлось установление факта направления в письменной форме Сазоновой О.Н. в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения ею задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Из представленных в материалы дела письменных доказательств не следует, что Сазонова О.Н., как участник долевого строительства, была надлежащим образом предупреждена о необходимости оплаты цены договора и наступлении изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора.

Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

Таким образом, суды, не проверив наличие правовых оснований для одностороннего отказа ООО «Жилищная основа» от исполнения договора, отказали в удовлетворении заявленных исковых требований о признании этого отказа недействительным.

Соответственно, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании незаконными действий Управления Росреестра по Республике Татарстан по погашению записи о регистрации договора и возложении обязанности на регистрирующий орган по восстановлению записи о регистрации договора и о признании недействительным (ничтожной сделкой) договора № СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома от 3 сентября 2021 года, заключенного между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» и применении последствий недействительности ничтожной сделки являются преждевременными.

Суды не дали надлежащей оценки доводам Сазоновой О.Н. об оплате ею 11 июня 2021 г. единовременного платежа в размере 1 771 250 руб., а также трех ежемесячных платежей с 20 марта 2021 г. по 20 мая 2021 г. в размере 1 326 000 руб. и частично четвертого платежа за 20 июня 2021 г., в размере 216 150 руб., впоследствии 18 июня 2021 г., оплаты ею оставшейся части, то есть исполнению ею своих обязательств по договору, а также ее доводам о том, что заключение договора между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа», в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, является злоупотреблением правом, поскольку застройщику с достоверностью было известно о ее обращении в суд с иском в отношении спорного объекта долевого строительства.

Указанные выше обстоятельства с учетом требований действующего законодательства судом не выяснялись, доводы истицы проверены с достаточной полнотой не были, выводы, изложенные в оспариваемом решении, основаны на неверном толковании норм права.

Суд апелляционной инстанции указанные нарушения не устранил.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, установить юридически значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, в том числе доводам истицы о несоответствии пункта 7.3 заключенного между ней и ответчиком договора положениям части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 15 ░░░░░░ 2022 ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 11 ░░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                     ░.░. ░░░░░░░

░░░░░                                ░.░. ░░░░░░░░░░

                                ░.░. ░░░░░░░░