Решение по делу № 2-212/2023 от 21.02.2023

    Дело № 2-212/2023

    УИД 91RS0015-01-2023-000164-44

    Р Е Ш Е Н И Е

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2023 года                                                           пгт. Нижнегорский

Нижнегорский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи                          Брынди М.А.,

при секретаре                                                       Яновой Г.В.,

с участием представителя: истца                      ФИО8

                     ответчика                                          ФИО1,

                     представителя ответчика                ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КФХ «<данные изъяты>» к ФИО1, ООО «<данные изъяты>», третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты>, ФИО2, администрация <данные изъяты> сельского поселения <данные изъяты> Республики Крым, о признании права аренды, расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, через представителя, обратился в суд с иском, с учетом его уточнения, в котором просит признать за ним право аренды земельного участка площадью <данные изъяты>.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №№, возникшее на основании договора №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года; перевести права и обязанности покупателя ФИО1 на указанный земельный участок, указав, что решение суда является основанием для погашения записи о регистрации за ФИО1 права собственности №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Иск мотивирован тем, что между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>», ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор №№ аренды вышеуказанного земельного участка, который на момент заключения договора находился в собственности ФИО2, что подтверждалось государственным актом серии <данные изъяты> №№, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Обременение земельного участка в виде права аренды в пользу К(Ф)Х «<данные изъяты>» зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г., запись регистрации №№. В ходе проверки договоров аренды земельных участков на действительность и соответствие требованиям действующего законодательства было установлено, что согласно открытым данным ЕГРН запись об обременении земельного участка в виде права аренды в пользу КФХ «<данные изъяты>», от ДД.ММ.ГГГГ г. №№, - погашена. В связи с изложенным, была истребована выписка из ЕГРН в виде сведений о зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок кадастровый №№. Из вышеуказанной выписки было установлено, что право собственности на данный участок с ДД.ММ.ГГГГ перешло к ФИО1, запись регистрации №№. При этом ДД.ММ.ГГГГ. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> зарегистрировано обременение земельного участка в виде права аренды в пользу ООО «<данные изъяты>» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№. Согласно платежным ведомостям КФХ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получена арендная плата за пользование земельным участком за ДД.ММ.ГГГГ г. соответственно. По условиям п.п.6.2,6.3,6.6 договора №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, кадастровый номер №№ он может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения, либо неполучения ответа в срок 30 дней, заинтересованная сторона вправе предъявить требования о расторжении договора в суд. Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому физическому или юридическому лицу, а также реорганизация юридического лица не является основанием для изменения условий договора или его расторжения. Переход права собственности на земельный участок, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ. не является основанием для изменения или расторжения указанного договора и прекращения права аренды. Какие либо соглашения о расторжении договора КФХ «<данные изъяты>» не заключались, решения суда о расторжении договора также не выносились. Согласно п. 5.3 заключенного между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ года договора №№ аренды земельного участка Арендатор имеет право выкупить земельный участок, в случае если государство, имеющее в соответствии с законом преимущественное право покупки земельного участка, откажется от покупки, либо письменно не уведомит Арендодателя о намерении приобрести земельный участок. Считают, что перевод на Крестьянское (фермерское) хозяйство «<данные изъяты>» прав и обязанностей покупателя ФИО1 на земельный участок площадью <данные изъяты>.м. является надлежащим способом защиты преимущественного права покупки, предусмотренного ранее заключенным договором аренды земельного участка.

    Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, сославшись на изложенные в нем мотивы, просит удовлетворить в полном объеме с учетом их уточнения, также показал, что из регистрационного дела усматривается, что соглашение о расторжении договора аренды заключенного с его доверителем, который подала ФИО2 на регистрацию, датирован ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды, заключённый с «<данные изъяты>» датирован ДД.ММ.ГГГГ, эти два документа сданы на регистрацию в один день - ДД.ММ.ГГГГ, то есть больше чем через год. Соглашение о расторжении договора аренды не содержит ни подписи, ни печати КФХ «<данные изъяты>». При этом согласно описи принятых документов на оказание государственных услуг оказывалась государственная услуга по регистрации и погашению сделки об ограничении обременении права. Любая сделка предусматривает свободную волю обеих сторон; какая-либо воля ее доверителя на расторжение договора аренды, заключенного и зарегистрированного в законом порядке, по которому исполнялось обязательство по выплате арендной платы, не заключалась. Регистрация прекращения права на аренду производилось не на основании судебного акта, а на основании соглашения о расторжении; решение суда о расторжении договора аренды не выносилось, в связи с неисполнением ее доверителем каких-то обязательств. Кроме того, весь текст договора «<данные изъяты>» идентичен договору КФХ «<данные изъяты>», условия расторжения договора идентичны, на основании судебного акта. В прошлом судебном заседании ответчик пояснял, что ему не было известно, что с ФИО2 заключались договоры аренды с КФХ «<данные изъяты>», но это не соответствует действительности, так как от «<данные изъяты>» так и от ФИО1 действовал один и тот же человек - ФИО6, который о наличии этих договоров знал, в ЕГРН эти сведения содержались, более того, они содержались еще до ДД.ММ.ГГГГ. Также, огласно платежной ведомости, предоставленной стороной ответчика, ФИО2 получила арендную плату в декабре ДД.ММ.ГГГГ. При этом представитель ответчика пояснил, что арендная плата в ДД.ММ.ГГГГ не выплачивалась в силу того, что право перешло к ФИО1, при этом следует отметить, что договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 датирован ДД.ММ.ГГГГ. Если договор действительно был заключён, земля обрабатывалась, то арендная плата должна была выплачиваться еще год как минимум; доказательств этого не предоставлено.

    Относительно преимущественного права покупки отметила, что специальной нормой регулирующей преимущественное право покупки, если оно по соглашению сторон включено в договор аренды в ГК не имеется, и, соответственно, действие стороны при его нарушении. Однако ГК предусмотрена возможность применения аналогии закона, и, соответственно, применение норм регулирующих сходное правоотношения. В Пленуме Верховного Суда, разъясняется, что, действительно, отсутствует норма, регулирующая отношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества, в случае если одна из сторон умерла или ликвидирована, в данном случае также применяется аналогия закона, регулирующая действия суда в случае если одна из сторон уклоняется.

ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что земельный участок купил в ДД.ММ.ГГГГ, оформил в ДД.ММ.ГГГГ, потому ФИО2 болела, она очень старенькая бабушка, она сказала, что ей нужно покупать лекарства, что она предлагала ФИО7 купить его, но он постоянно отказывал, два года не платил ей арендную плату; он пошёл на уступки, дал ей деньги, а сделку провели в <данные изъяты>; он часто людям дает деньги наперед, а оформляет через год или два; ФИО2 по состоянию здоровья не могла приехать в МФЦ.

    Представитель ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что истцом не предоставлены доказательства; в предоставленных стороной истца ведомостям, не видно, по каким земельным участкам, по каким договорам, выплачивалась арендная плата, не указаны кадастровые номера земельных участков. Владелец земельного участка увидел, что нарушаются условия договора, касаемо оплаты; по его волеизъявлению, направил уведомление о расторжении договора; потом владелец земельного участка заключил договор с «<данные изъяты>», а в последующем - договор купли-продажи с ФИО1 Также показал, что с момента подписания договора аренды между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>», истец не вступил в фактическое использование по договору аренды, а «<данные изъяты>» засеял и начал обрабатывать, поэтому считают исковые требования необоснованными.

    Кроме того, в представленных возражениях на исковое заявление просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, мотивировав тем, что на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, никаких сведений о наличии данного договора в ЕГРН не содержалось; между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, кадастровый номер №№, расположенного по адресу: <адрес>. На основании этого в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на данный земельный участок (регистрационная запись №№ от ДД.ММ.ГГГГ.). На момент заключения вышеназванного договора, между ФИО2 и ООО «<данные изъяты>», был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, о чем, ДД.ММ.ГГГГ. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> зарегистрировано обременение земельного участка в виде права аренды в пользу ООО «<данные изъяты>» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№. На сегодняшний день, спорный земельный участок находится в аренде у ООО <данные изъяты>». С ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время, спорный земельный участок обрабатывается, засевается (в настоящее время подсолнечником) ООО «<данные изъяты>», и ни разу со стороны истца не было никаких обращений, почему земельный участок обрабатывается и засевается и кем; истец не интересовался земельным участком, а ФИО2 не получала арендную плату по спорному договору №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности от ДД.ММ.ГГГГ., что говорит о том, что, не смотря, на наличие подписанного договора, стороны не приступили к фактическому исполнению своих обязательств по нему. Предоставленные истцом платежные ведомости от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., о получении ФИО2 арендной платы за пользование земельным участком за ДД.ММ.ГГГГ. соответственно, вызывают определенные вопросы; между истцом и ФИО2, ранее заключались договоры аренды земельных участков из земель сельхозназначения (у нее их несколько) и у истца имелась задолженность перед ней; он уговорил подписать договор №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности от ДД.ММ.ГГГГ., обещая, что до ДД.ММ.ГГГГ. полностью закроет вопросы с задолженностью. Однако, в связи с тем, что вопрос по выплате ранее образовавшейся арендной платы так и не был решен, ФИО2 обратилась с заявлением о расторжении данного договора и заключила договор аренды спорного земельного участка с ООО <данные изъяты>». Согласно п.4.1 вышеуказанного договора аренды земельного участка, арендная плата за год составляла <данные изъяты>; исходя из предоставленных истцом ведомостей, ФИО2 было оплачено трижды по <данные изъяты> рублей, что не совсем соответствует размеру арендной платы, указанному в договоре аренды земельного участка. Также, истцом скрыт факт, что у ФИО2 имеется в собственности еще земельные участки, которые находятся в аренде у истца. Считает, что предоставленные ведомости не могут являться доказательством факта оплаты арендной платы именно по договору №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности от ДД.ММ.ГГГГ.; визуальный осмотр предоставленных документов, вызывает сомнение, что подписи на них были сделаны одним лицом и именно ФИО2

    Представители ООО <данные изъяты>», Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты>, администрации <данные изъяты> сельского поселения <данные изъяты> Республики Крым, а также ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне слушания уведомлялись, причину неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

    Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

    В силу статьи 11 ГК РФ, судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

    Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    Пункту 2 этой же статьи предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Вместе с тем, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

    В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 ГК РФ).

    Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>» заключен договор №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, площадью <данные изъяты> с КН №№, расположенный на территории <данные изъяты> сельского совета РК, сроком на 15 лет; с выплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. один раз в год, в срок до ДД.ММ.ГГГГ каждого гола. Обременение указанного земельного участка в виде права аренды в пользу КФХ «<данные изъяты>» зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№ (л.д.13-19).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>» заключен договор №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, площадью <данные изъяты> с КН №№, расположенный на территории <данные изъяты> сельского совета РК, сроком на 15 лет; с выплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. один раз в год, в срок до ДД.ММ.ГГГГ каждого гола. Обременение указанного земельного участка в виде права аренды в пользу КФХ «<данные изъяты>» зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и КФХ «<данные изъяты>» заключен договор №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, площадью <данные изъяты> с КН №№, расположенный на территории <данные изъяты> сельского совета <данные изъяты>, сроком на 15 лет; с выплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. один раз в год, в срок до ДД.ММ.ГГГГ каждого гола. Обременение указанного земельного участка в виде права аренды в пользу КФХ «<данные изъяты>» зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№.

    Актами №№ от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждается передача указанных земельных участков ФИО2 КФХ «<данные изъяты>».

    В соответствии с данными государственного акта на право собственности на земельный участок серии <данные изъяты> №№ земельный участок площадью <данные изъяты>, который состоит из земельных участков площадью: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> (л.д.18).

    Из платежных ведомостей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 получила денежные средства в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> рублей, однако из платежных ведомостей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ невозможно установить за что были получены ФИО2 денежные средства, а из платежной ведомости от ДД.ММ.ГГГГ невозможно установить за пользование какими земельными участками, были получены ФИО2 денежные средства.

    В соответствии с данными договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «<данные изъяты>», в аренду предан земельный участок общей площадью <данные изъяты> с КН №№, расположенный <адрес>, сроком на 15 лет, с выплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. один раз в год с рок до ДД.ММ.ГГГГ каждого года. Обременение указанного земельного участка в виде права аренды в пользу КФХ «<данные изъяты>» зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №№ (л.д.25-27).

    Актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передача указанного земельного участка ФИО2 ООО «<данные изъяты>».

    Ведомостью №№ на выдачу арендной платы за земельные доли от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждается выплата арендной платы ООО «<данные изъяты>» ФИО2, в том числе в размере <данные изъяты> руб.

    Пунктом 6 договора аренды №№ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО2 и КФХ <данные изъяты>», следует, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения, либо неполучения ответа в срок 30 дней, заинтересованная сторона вправе предъявить требования о расторжении договора в суд. Расторжение договора оформляется путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

    В нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ ответная сторона не представила допустимых и достоверных доказательств того, что при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ были соблюдены условия расторжения договора, указанные в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.

    Учитывая вышеизложенное, суд находит требования в части признания за истцом права аренды земельного участка площадью <данные изъяты>.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер №№, возникшее на основании договора №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

    По правилу пунктов 1 - 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

    Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

    В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    В соответствии с данными договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 продала ФИО1 земельный участок с КН №№, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: РК, <данные изъяты> район, <данные изъяты>.

    Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается регистрация права собственности за ФИО1 на земельный участок площадью <данные изъяты>.м., номер государственной регистрации №№.

    В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    Условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, предусмотренную статьей 421 ГК РФ, а потому не может служить основанием для защиты нарушенных прав истца в судебном порядке.

    Как разъяснено в абзаце 2 пункта 91 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25, последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

    В силу пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

    Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

    Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

    Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

    Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

    Оценив условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, суд исходит из того, что из абзаца 5 пункта 5.3 раздела 5 договора содержится право Арендатора на выкуп земельного участка, в случае если государство, имеющее в соответствии с законом преимущественное право выкупа земельного участка, откажется от покупки, либо письменно не уведомит Арендодателя о намерении приобрести земельный участок.

    При заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

    Довод истца о том, что ответчиками нарушено его преимущественное право на выкуп земельного участка, переданного по договору аренды, является несостоятельным.

    Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

    В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Правило о преимущественном праве покупки при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности, по аналогии не применяется; согласно правовой позиции, приведенной в Постановление Президиума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19пв-04, статья 250 ГК РФ не применима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

    Также, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-51 сформулирован правовой подход, согласно которому перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, находившегося в единоличной собственности продавца, не соответствует требованиям статьи 250 ГК РФ.

    Особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются.

    В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

    Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (пункт 1 ст. 8), которое от его реализации отказалось.

    Довод представителя истца о применении аналогии закона к правоотношениям сторон о преимущественном праве выкупа, отклоняется судом, поскольку применение аналогии закона приведет к возложению на ответчиков ограничений по распоряжению собственным имуществом, не предусмотренных законом.

     Учитывая вышеизложенное требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО1 на спорный земельный участок подлежит оставлению без удовлетворения.

        Руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 195-198 ГПК РФ, суд

        Р Е Ш И Л:

    иск удовлетворить частично. Признать за Крестьянским (фермерским) хозяйством «<данные изъяты>» право аренды земельного участка площадью <данные изъяты>.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №№, возникшего на основании договора №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года.

    Решение суда является основанием для восстановления записи о регистрации договора аренды и регистрации обременения в виде аренды в пользу Крестьянского (фермерского) хозяйства «<данные изъяты>», ИНН №№, на основании договора №№ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года. В остальной части иска отказать.

    Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым, через Нижнегорский районный суд, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Мотивированное решение изготовлено 22.06.2023 года.

Председательствующий: