Решение по делу № 33АП-3194/2019 от 10.07.2019

    Дело № 33АП-3194/2019                                 Судья первой инстанции

    Докладчик Палатова Т.В.                          Чигарева Т.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 августа 2019 года                                            г. Благовещенск

    Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Грибовой Н.А.,

судей коллегии Исаченко М.В., Палатовой Т.В.,

при секретаре Залевской Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Буреягэсстрой» к Борисовой А.М. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества по апелляционной жалобе представителя истца АО «Буреягэсстрой» – Шаранда А.В. на решение Бурейского районного суда Амурской области от 20 мая 2019 года.

Заслушав дело по докладу судьи Палатовой Т.В., пояснения представителя ответчика Борисовой А.М. – адвоката Армаевой В.В., действующей на основании ордера № 314 от 16 августа 2019 года и по доверенности от 14 августа 2019 года; изучив апелляционную жалобу, письменные возражения на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «Буреягэсстрой» обратилось в суд с иском к Борисовой А.М., в обоснование указав, что между истцом АО «Буреягэссстрой» и ответчиком Борисовой А.М. 10 мая 2016 года был заключен договор № <номер> аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование производственную базу, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из ряда производственных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <номер>. Объекты недвижимости были переданы ответчику 10 мая 2016 года по акту приема-передачи. Размер арендной платы согласован сторонами и составил согласно договору 11 800 рублей, в том числе НДС. Срок действия договора определен с 10 мая 2016 года по 09 апреля 2017 года. За время действия договора ответчик вносил оплату только единожды согласно приходному кассовому ордеру от 12 июля 2016 года № О0000298 в размере 11 800 рублей. По истечению срока действия договора переданные в аренду объекты недвижимости ответчиком возвращены не были, несмотря на неоднократные предупреждения. Ответчик продолжает пользоваться указанными объектами недвижимости. По состоянию на 15 марта 2019 года задолженность ответчика перед истцом по договору составляет 389 400 рублей. Направленная в адрес ответчика претензия от 24 сентября 2018 года исх. № 01-132 с требованием оплаты имеющейся задолженности, получена ответчиком не была.

Просил взыскать с ответчика Борисовой А.М. в пользу АО «Буреягэссстрой» задолженность по договору № <номер> от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10 июня 2016 года по 09 марта 2019 года в сумме 389 400 рублей, а также взыскать с ответчика Борисовой А.М. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 094 рубля.

Определением Бурейского районного суда от 18 апреля 2019 года требование АО «Буреягэссстрой» к ответчику Борисовой А.М. в части взыскания с ответчика Борисовой А.М. в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 7 094 рубля оставлено без рассмотрения.

Представитель истца Шаранда А.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Борисова А.М. в иск не признала. Указала, что арендуемые по спорному договору объекты недвижимости она планировала использовать для открытия пейнтбольного клуба. Однако при оформлении документов на открытие клуба истец не представил ей необходимых копий документов, подтверждающих право собственности АО «Буреягэсстрой» на предмет договора аренды, в силу чего КУМИ Бурейского района отказал ей в согласовании разрешения на открытие указанного клуба. Тогда она лично сообщила сотруднику АО «Буреягэсстрой» Ф.И.О.7, через которого происходило заключение указанного договора аренды и поддерживалась связь с истцом, находившимся уже в то время в <адрес>, что она не может пользоваться указанным арендованным имуществом, отказывается от пользования им и передает имущество обратно арендатору. Ф.И.О.7 сообщил, что оплату за месяц по договору нужно произвести, и он оформит акт приема-передачи и предоставит его ей на подпись. В указанные в договоре здания Ф.И.О.7 пустил иных лиц, которые пользуются ими. Оплату по договору за один месяц она произвела. Никаких документов, в том числе актов, уведомлений, извещений ей от истца не поступало и не вручалось, в том числе и почтовой связью, в данной связи она полагала, что с 10 июня 2016 года она не имеет никакого отношения к указанным объектам недвижимости и задолженности перед истцом не имеет. Просила суд в удовлетворении иска АО «Буреягэссстрой» отказать за недоказанностью.

Представитель ответчика – адвокат Армаева В.В. привела те же доводы, что и ответчик Борисова А.М. Дополнительно указала, что истец не вправе был распоряжаться земельным участком, расположенным под арендованным имуществом, не имел право сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка, без изменения его целевого использования. Право собственности на указанные в договоре № <номер> от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в установленном законном порядке, сведений о собственнике не имеется. Считала договор аренды № <номер> от 10 мая 2016 года, заключенный между истцом и ответчиком, ничтожным в соответствии со ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, а указанные в договоре аренды объекты недвижимости – самовольными постройками.

Решением Бурейского районного суда Амурской области от 20 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований АО «Буреягэсстрой» отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца АО «Буреягэсстрой» в лице своего представителя Шаранда А.В. не соглашается с принятым решением, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы приводит доводы о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что истец является законным владельцем имущества, переданного ответчику в аренду спорным договором, а соответственно, был вправе распоряжаться данным имуществом путем передачи его в аренду. Считает действия ответчика, который без возражений принял от истца имущество и начал пользоваться им, а затем при взыскании в судебном порядке арендной платы заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условий о предмете, недобросовестным поведением с целью избежать ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Указывает, что передача в аренду имущества на арендуемом истцом земельном участке не противоречила условиям пользования данным участком и не нарушала прав собственника данного земельного участка, в силу чего отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу находящегося на участке имущества в аренду не может являться основанием для признания договора аренды недвижимости незаключенным или недействительным. Ответчик не принимал никаких действий для расторжения договора аренды недвижимого имущества и продолжал пользоваться данным имуществом после истечения срока договора. При этом истец неоднократно направлял в адрес ответчика акты оказанных услуг, счета-фактуры, счета на оплату, требования об оплате задолженности. Представленным в материалы дела доказательствам такого направления корреспонденции в адрес ответчика надлежащей оценки не дано. Кроме того, ответчик Борисова А.М. в судебном заседании также не отрицала получения в 2016 году актов выполненных работ, пояснив, что не стала их подписывать.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Борисова А.М. не соглашается с доводами апелляционной жалобы, полагая их необоснованными. Считает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права собственности на объекты, переданные по договору аренды, а также на земельный участок, переданный истцу на основании договора аренды, разрешенное использование которого допускает его эксплуатацию только под объекты энергетики. Просит решение Бурейского районного суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Борисовой А.М. – адвокат Армаева В.В. возражала относительно приведенных в апелляционной жалобе доводов, полагала решение суда законным, обоснованным, не подлежащим отмене. Просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в силу чего судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.ст. 167,327 ГПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ – в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 10 мая 2016 года между истцом АО «Буреягэсстрой» (арендодатель) и Борисовой А.М. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование производственную базу, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из следующих объектов недвижимости: нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв.м.; гараж на двое ворот - площадью 180,00 кв. м.; столярная - площадью 240 кв. м.; нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.; гараж на семь ворот -720, 00 кв. м., расположенных на земельном участке площадью 13 910 кв. м. с кадастровым номером <номер>, с разрешенным использованием под участок энергосервиса. Размер арендной платы в месяц согласован сторонами в 11 800 рублей, в том числе НДС.

Ссылаясь на неисполнение Борисовой А.М. обязанностей по заключенному договору, невнесение ею арендной платы, истец обратился в суд с вышеприведенными требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса о договоре аренды, общими положениями о договорах, пришел к выводу, что истец АО «Буреягэсстрой» в нарушение положений ст. 608 ГК РФ заключил договор аренды недвижимого имущества № <номер> от 10 мая 2016 года и передал этого же числа арендатору Борисовой А.М. указанные в договоре аренды объекты недвижимого имущества, не являясь собственником данного недвижимого имущества, либо лицом управомоченным на то законом или собственником. Кроме того, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, указал на отсутствие надлежащих доказательств исполнения указанного договора аренды сторонами.

Оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из 608 ГК РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу п. 3 указанной статьи аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В материалы дела стороной истца не представлено надлежащих доказательств наличия у АО «Буреягэсстрой» права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом спорного договора аренды.

Приведенные в апелляционной жалобе ссылки в обоснование данного утверждения на договор комиссии от 06 марта 2003 года и договор купли-продажи <номер> от <дата> нельзя признать состоятельными.

Так, согласно договору <номер> купли-продажи от 20 марта 2003 года и приложения к указанному договору ООО «Велес-В» приобрело на торгах имущество согласно перечня в Приложении к договору общей стоимостью 9 494 000 рублей. При этом покупатель ООО «Велес-В» действовал в рамках исполнения договора комиссии от 06 марта 2003 года для и за счет коминтента ОАО «Буреягэсстрой».

Вместе с тем, в приложении к указанному договору <номер> купли-продажи от 20 марта 2003 года объекты недвижимости, являющиеся предметом договора № <номер> от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества, заключенного между АО «Буреягэсстрой» и Борисовой А.М., отсутствуют.

Иных доказательств того, что АО «Буреягэсстрой» является законным владельцем объектов недвижимости, являющихся предметом договора аренды с Борисовой А.М., не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о фактическом исполнении договора аренды, заключенного с Борисовой А.М., являются безосновательными.

В соответствии с условиями договора оказание услуг по договору оформляется двусторонним актом, подписываемым сторонами ежемесячно, до 15 числа месяца, следующего за отчетным, вместе с тем, доказательств подписания сторонами таких актов в материалы дела не представлено.

В материалах дела имеются сопроводительные письма АО «Буреягэсстрой» о направлении актов, счетов-фактур от 08 августа 2016 года № 26-3051, от 06 сентября 2016 года № 26-3349, от 04 октября 2016 года № 26-3613, от 11 ноября 2016 года № 26-3895, от 14 февраля 2017 года № 26-313, от 22 марта 2017 года № 09-614, от 13 апреля 2017 года № 26-755, о направлении подписанных и скрепленных печатью арендодателя актов оказанных услуг к договору № <номер> от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества, счета-фактуры от 30 июня 2016 года, от 31 июля 2016 года, от 31 августа 2016 года, от 30 сентября 2016 года, от 31 октября 2016 года, от 31 января 2017 года, за февраль 2017, от 31 марта 2017, акт сверки за период с 01 января 2016 года по 14 февраля 2017 года, уведомления об изменении банковских реквизитов.

Между тем, достоверных доказательств, подтверждающих, что указанные документы направлялись ответчику Борисовой А.М. и фактически получены ею, истцом не предоставлено.

Иных доказательств фактического исполнения сторонами договора аренды истцом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дано оценки доказательствам направления истцом ответчику Борисовой А.М. корреспонденции, судебной коллегией отклоняются.

В материалы дела истцом представлены квитанция ФГУП «Почта России» от 26 сентября 2018 года, от 11 августа 2017 года, от 16 февраля 2017 года о направлении в адрес Борисовой А.М. почтовых отправлений. Вместе с тем, из указанных квитанций не усматривается, какие именно документы направлялись Борисовой А.М. указанными почтовыми отправлениями. При этом лишь одно отправление датировано в пределах срока действия договора аренды, определенного сторонами с 10 мая 2016 года по 09 апреля 2017 года, в силу чего данные документы не подтверждают, что Борисовой А.М. арендодателем ежемесячно, как то установлено условиями договора аренды (п. 4.5), направлялись акты оказания услуг.

При этом, все приведенные в жалобе доводы о фактическом пользовании Борисовой А.М. объектами недвижимости, являющимися предметом договора аренды; об отсутствии со стороны Борисовой А.М. действий к расторжению договора аренды, направлении в адрес ответчика актов оказания услуг и ее уклонения от их получения и подписания, помимо того, что не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, не имеют правового значения, учитывая, что судом установлено отсутствие правомочий АО «Буреягэсстрой» на передачу в аренду объектов недвижимости, являвшихся предметом договора аренды.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неверном толковании правовых норм и не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда первой инстанции. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бурейского районного суда Амурской области от 20 мая 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца АО «Буреягэсстрой» – Шаранда А.В. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: