Решение по делу № 2-234/2024 от 26.01.2024

копия

89RS0007-01-2024-000160-61

Дело №2-234/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тарко-Сале ЯНАО                                                                            22 октября 2024 г.

Пуровский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Сологуб М.В., при секретаре судебного заседания Калмынкиной Н.В., с участием прокурора Богомолова Г.О., представителя истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску Комаровой Н.Ю., ответчика по первоначальному иску –истца по встречному иску Скакальской Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-234/2024 по иску Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района к Скакальской Татьяне Александровне о принудительном изъятии жилого помещения путём выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и встречному иску Скакальской Татьяны Александровны к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района о признании права на заключение соглашения с условием выплаты возмещения, определенного в соответствии с частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации,

установил:

Департамент обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором сообщил, что на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Данный многоквартирный дом признан аварийным и непригодным для проживания на основании распоряжения Администрации Пуровского района от ДД.ММ.ГГГГ №-РА. Жилое помещение в этом доме ответчиком приобретено после признания дома аварийным, но по безвозмездной сделке, поэтому ответчик имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости, которая определена на основании оценки, подготовленной ООО «Региональный экспертный центр» №699/23 от 12.07.2023. Ответчику 03.08.2023 было направлено соглашение об изъятии жилого помещения путем получения возмещения в размере 3 487 000 руб. Однако ответчик соглашение не подписал. На основании ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации истец просит изъять у Скакальской Т.А. для муниципальных нужд жилое помещение с кадастровым номером №, состоящее из квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес> а также общедомовое имущество в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у Скакальской Т.А. жилого помещения, с выплатой в качестве возмещения суммы в размере 3 487 000 руб., прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение, земельный участок, а также общедомовое имущество в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у ответчика жилого помещения, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, после выплаты в пользу Скакальской Т.А. возмещения за указанное жилое помещение и государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на указанное жилое помещение; признать право собственности на спорное жилое помещение за муниципальным округом Пуровский район; признать Скакальскую Т.А. утратившей право пользования указанным жилым помещением; обязать ответчика освободить жилое помещение после выплаты денежных средств и перехода права собственности к муниципальному округу Пуровский район (л.д.4-6).

Определением от 03.09.2024, занесенным в протокол судебного заседания (л.д.196), к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Скакальской Т.А. (л.д.194-195) о признании за ней права за заключение соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № для муниципальных нужд (возмещение) с размером возмещения, определенном в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в сумме 5 760 050 руб. и возложении на Департамент обязанности заключить с ней соглашение на указанных условиях.

В дополнении к иску (л.д.201-202) представитель Департамента указал, что сумма убытков в размер возмещения, полагающегося Скакальской Т.А., включению не подлежит, поскольку Скакальской Т.А. доказательства несения таких убытков не представила. Кроме того, Скакальская Т.А. является нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес>. Основания для включения в сумму возмещения расходов на капитальный ремонт так же отсутствуют, поскольку Скакальская Т.А. приобрела право собственности на квартиру на основании договора дарения уже после признания дома аварийным, взносы на капитальный ремонт не уплачивала, о техническом состоянии дома Скакальская не могла не знать, непроведение капитального ремонта в период после приобретения Скакальской жилого помещения в собственность на состоянии дома не сказалось. Вместе с тем представитель указал на завышенную стоимость определенной экспертом компенсации за капитальный ремонт.

Скакальская Т.А. в возражениях относительно доводов Департамента сообщила, что в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации она не должна доказывать несение убытков в будущем, стоимость убытков, определенная экспертом в сумме 291 182 руб. является минимальной для возмещения, истец вправе истребовать от ответчика документы только в случае фактического превышения убытков. Доводы Департамента о возможности проживания ответчика по другому адресу не обоснованы и ограничивают конституционное право ответчика на свободу передвижения и выбор места жительства. Доводы о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт так же не подлежит выплате, подлежат отклонению, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что дом не нуждался в проведении капитального ремонта. Право собственности на квартиру перешло ей по наследству, в соответствии со ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, независимо от даты регистрации прав на имущество. Таким образом, довод Департамента о том, что право на жилое помещение приобретено ею после признания дома аварийным, противоречит действующему законодательству.

В ходе судебного разбирательства представитель Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района Комарова Н.Ю. настаивала на удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска Скакальской Т.А.

Скакальская Т.А. против удовлетворения иска Департамента возражала, встречный иск просила удовлетворить в полном объеме.

Оценив доводы первоначального и встречного исков, а также дополнений и возражений сторон, оценив представленные доказательства, заслушав объяснения, заключение прокурора, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, распоряжением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-РА жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу со сроком отселения жильцов до 31.12.2025 (л.д.8).

04.10.2021 Администрацией Пуровского района вынесено распоряжение №-РА об изъятии земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <адрес>, а также всех объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, с прекращением права собственности на них (л.д.9).

Согласно выписке из ЕГРН (л.д.79 об. ст.-80), а также договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), - Скакальской Т.А. с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <адрес>.

По данным выписки их ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № право общей долевой собственности на земельный участок № с долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональной размеру общей площади <адрес> зарегистрировано за ФИО10. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.81).

Из объяснений Скакальской Т.А. следует, что ФИО9 приходится ей <данные изъяты>, а даритель по договору дарения - ФИО6- <данные изъяты>, с <данные изъяты>

Из договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира принадлежала ФИО6 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по ЯНАО ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

В соответствии с пунктом 4 части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из вышеуказанных доказательств дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположен под многоквартирным домом и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <адрес>.

В силу положений ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на жилое помещение по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <адрес>, его новому собственнику (ФИО6, а затем Скакальской Т.А.) перешло и право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, пропорционально размеру общей площади <адрес>.

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, из совокупности представленных письменных и устных доказательств, а также положений ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что Скакальской Т.А., приобретшей право собственности на основании договора дарения, перешли те жилищные права и обязанности, которые принадлежали собственнику ФИО6 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку право собственности на жилое помещение приобретено ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ - даты вступления в законную силу Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда, которым введена в действие часть 8.2 в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в связи с разъяснением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, данным в письме от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06, при определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества надлежит руководствоваться частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений частей 1 и 2 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Частью 6 названной статьи предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с п. 1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 3 ст. 281 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Поскольку между сторонами возник спор о выкупной цене изымаемого у Скакальской Т.А. жилого помещения, для установления которой необходимы специальные знания, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Персональная оценка» № 15/24 от 30.05.2024 (л.д.126-168):

рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 4 549 302 руб., включая стоимость жилого помещения в ценах на дату проведения оценки - 3 140 622 руб., стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 43 889 руб., стоимость доли земельного участка – 1 364 791 руб.;

убытки, понесенные собственником в результате изъятия, - 291 182 руб., в том числе: убытки, связанные с временным пользованием другим жилым помещением до приобретения права собственности на другое жилое помещение – 167 502 руб., убытки, связанные с поиском жилого помещения и земельного участка для приобретения прав на них, - 50 000 руб., убытки, связанные с переездом, - 71 680 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилье и земельный участок, - 2 000 руб.;

компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома – 919 566 руб.

Общий размер возмещения в соответствии с заключением составляет 5 760 050 руб.

При оценке заключения суд руководствуется статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно положениям которой заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд принимает во внимание, что при производстве указанной экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений ст. ст. 79, 84-86 ГПК РФ соблюдены, заключения составлено компетентным специалистом, обладающим необходимыми специальными познаниями, выводы заключений соответствуют поставленным вопросам, мотивированы, заключения содержат подробное описание произведенных исследований, эксперт приводит соответствующие данные из представленного в его распоряжение материалов дела, вместе с тем экспертом указаны применяемые методы исследования.. Экспертом при определении стоимости объекта применены необходимые корректировки, применение или неприменение тех или иных корректировок в заключении подробно обосновано.

Включая в рыночную стоимость подлежащих изъятию объектов недвижимости стоимость убытков, понесенных собственником в результате изъятия, суд учитывает положения ст. 32 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ и исходит из того, что право на возмещение убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, прямо предусмотрено ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Суд также учитывает, что ч. 7 ст. 32 ЖК РФ содержит примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Собственник может требовать взыскания убытков причинённых изъятием жилого помещения, которые не вошли в выкупную цену жилого помещения, однако фактически понесены им после заключения соглашения об изъятии.

При этом факт не проживания собственника в жилом помещении на дату разрешения заявленного спора или наличие у него другого жилья не может свидетельствовать об отсутствии у собственника в будущем в связи с изъятием квартиры убытков, связанных с переездом, приобретением права на другое жилое помещение, а также связанных с оформлением права собственности на другое недвижимое имущество.

Данный вывод также нашел отражение в судебной практике (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.04.2023 года № 88-5869/2023).

Вместе с тем суд находит заслуживающими внимания доводы представителя Департамента о том, что в пользовании у Скакальской Т.А. на основании договора социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ находится жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.205-209), на свое проживание в указанной квартире ответчик указала и в ходатайствах от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (105-106, л.д.214).

О том, что в <адрес> проживают иные лица, Скакальская Т.А. указывала и в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, адресованном начальнику Департамента (л.д.82).

Изложенное свидетельствует о наличии у Скакальской Т.А. иного жилья, в котором она безвозмездно, как наниматель по договору социального найма, проживает в настоящее время и имеет возможность проживать в дальнейшем после изъятия жилого помещения. Таким образом, оснований для включения в размер возмещения убытков, связанных с временным пользованием другим жилым помещением до приобретения права собственности на другое жилое помещение, в сумме 167 502 руб. не имеется.

Относительно требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд руководствуется следующим.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541- 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-0, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

Таким образом, размер непроизведенного капитального ремонта должен быть определен на момент первой приватизации жилого помещения в доме, а не на дату приватизации спорного жилого помещения, поскольку с момента приватизации гражданином спорного жилого помещения обязанность по несению бремени содержания общедомового имущества распределяется между всеми собственниками дома.

Невыполнение же наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Так, собственник жилого помещения вправе требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при установлении следующих юридически значимых обстоятельств нуждался ли дом в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации жилого помещения в доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производств) капитального ремонта.

Из технического паспорта (л.д.89-103), следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, возведен в 1988 году.

Как следует из представленной выписки из реестра приватизированных жилых помещений на территории <адрес> (л.д.104), первое жилое помещение в указанном доме приватизировано 16.04.1996 (а именно <адрес>, пункт 1 и 2 в реестре).

Как указал эксперт на странице 46 заключения (л.д. 150), названный многоквартирный дом относится к 4 группе зданий со сроком службы 60 лет. Согласно таблице 2.31 комплексный капитальный ремонт для таких зданий должен производиться 1 раз в 18 лет, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет.

На дату первой приватизации жилого помещения в этом доме (16.04.1996) с момента постройки дома прошло 8 лет, на что также указал эксперт, таким образом, на указанную дату комплексный капитальный ремонт дома не требовался.

Положения о выборочном капитальном ремонте применению в данном случае не подлежат, поскольку первая приватизация жилого помещения в указанном доме проведена до 25.05.2018, поскольку положения о выборочном капитальном ремонте, необходимость которого установлена 1 раз в 6 лет, предусмотрены СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила Минстроя России, принятого 25.11.2017 № 1582/пр, и введенного в действие через 6 месяцев со дня издания указанного закона.

Таким образом, оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт так же не имеется.

С учетом изложенного, в состав возмещения за изымаемые у Скакальской Т.А. объекты недвижимого имущества подлежат включению, исходя из цен, определенных в заключении эксперта:

стоимость жилого помещения - 3 140 622 руб.,

стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 43 889 руб.,

стоимость доли земельного участка – 1 364 791 руб.;

убытки, связанные с поиском жилого помещения и земельного участка для приобретения прав на них, - 50 000 руб.,

убытки, связанные с переездом, - 71 680 руб.,

убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилье и земельный участок, - 2 000 руб.

Общий размер возмещения, таким образом, составит 4 672 982 руб.

Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, переход права собственности муниципальному образованию и прекращение права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 292 ГК РФ.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (п. п. 3 п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).

На основании изложенного, после выплаты Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района Скакальской Т.А. возмещения за изымаемые объекты недвижимости её право собственности на эти объекты подлежит переходу муниципальному округу Пуровский район.

Одновременно переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах первоначальные и встречные исковые требования подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района к Скакальской Татьяне Александровне о принудительном изъятии жилого помещения путём выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд удовлетворить в части.

Встречный иск Скакальской Татьяны Александровны к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района о признании права на заключение соглашения с условием выплаты возмещения, определенного в соответствии с частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, удовлетворить частично.

Изъять у Скакальской Татьяны Александровны (<данные изъяты>) для муниципальных нужд жилое помещение с кадастровым номером: №, состоящее из квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а также общедомовое имущество, в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у Скакальской Татьяны Александровны с выплатой в качестве возмещения суммы в размере 4 672 982 руб.

Прекратить право собственности Скакальской Татьяны Александровны на жилое помещение с кадастровым номером: №, состоящее из квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а также общедомовое имущество в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у Скакальской Татьяны Александровны жилого помещения, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, после выплаты Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района в пользу Скакальской Татьяны Александровны за указанное жилое помещение в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ, и государственной регистрации прекращения права собственности Скакальской Татьяны Александровны на указанное жилое помещение.

Признать право собственности на жилое помещение с кадастровым номером: №, состоящее из квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а также общедомовое имущество, в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у Скакальской Татьяны Александровны жилого помещения, за муниципальным округом Пуровский район.

Признать Скакальскую Татьяну Александровну (<данные изъяты>) утратившей право пользования жилым помещением с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, после выплаты денежных средств и перехода права собственности к муниципальному округу Пуровский район.

Обязать Скакальскую Татьяну Александровну освободить жилое помещение кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, <адрес>, после выплаты денежных средств и перехода права собственности к муниципальному округу Пуровский район в течение 10 рабочих дней.

В удовлетворении первоначального и встречного иска в остальной части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Пуровский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме – 05 ноября 2024 года.

Председательствующий                   подпись                                 М.В. Сологуб

«КОПИЯ ВЕРНА»                           Судья Сологуб М.В. __________секретарь судебного заседания Калмынкина Н.В.________«07» ноября 2024 г.

                                    Подлинник документа хранится

                                    в материалах дела № 2-234/2024

                                    в Пуровском районном суде ЯНАО