Решение по делу № 3а-8/2020 от 22.11.2019

Дело № 3а-8/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Солдатенковой И.Ю.,

с участием представителей административного истца – Кузнецова Е.А., административного ответчика – Чадовой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «База Промышленного Снабжения» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «База Промышленного Снабжения» (далее – ООО «База промышленного Снабжения») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 58870 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 7889000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении указанного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость не соответствует его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке от 11 сентября 2019 года № 1014-09.19, подготовленном оценщиком ООО «Оценка 37» Шиланковым А.А. (далее – Отчет об оценке), что нарушает его права как собственника.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Кузнецов Е.А. поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Чадова С.В. по существу заявленных требований не возражала, полагая неправомерным привлечение указанного учреждения в качестве административного ответчика по данному делу.

Представители административного ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, заинтересованного лица – Администрации городского округа Вичуга и Департамента управления имуществом Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В письменном отзыве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области от 23 декабря 2019 года, Департамента управления имуществом Ивановской области от 13 января 2020 года, Администрации городского округа Вичуга от 16 декабря 2019 года указано на отсутствие возражений по существу требований ООО «База Промышленного Снабжения», сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «База Промышленного Снабжения» является собственником земельного участка площадью 58870 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 175-177).

Право собственности административного истца на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно абзацу 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости) о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости), повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости (с учетом внесенных изменений с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости) внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержден приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113, который действовал до 1 марта 2019 года.

Пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (действовавшего на дату определения кадастровой стоимости), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Согласно разъяснениям в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок путем перераспределения образован из земельного участка с кадастровым номером 37:23:000000:48 путем перераспределения.

Постановлением Администрации городского округа Вичуга от 02 октября 2018 года № 781 вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка установлен - для производственных целей.

В связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет кадастровым органом определена его кадастровая стоимость.

На основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка, составленного 14 февраля 2019 года Филиалом ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и пунктом 2.1.3 приведенных Методических рекомендаций, 14 февраля 2019 года в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 13 февраля 2019 года в размере 14556 196,2 рублей.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке №1014-09.19 от 11 сентября 2019 года, подготовленному оценщиком ООО «Оценка 37» Шиланковым А.А. по состоянию на 13 февраля 2019 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 7889000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 05 сентября 2019 года и 26 сентября 2019 года заявления ООО «База Промышленного Снабжения» отклонены по мотиву несоответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик Шиланков А.А., составивший Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в САО «ВСК» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей.

Ответственность ООО «Оценка 37» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в САО «ВСК» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, сведения об имущественных правах и обременениях. В процессе оценки оценщик описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения.

В отчете также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки специалистом в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под индустриальную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановской области из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка, предназначенного под индустриальную застройку в Ивановской области, составляющее 228,30 рублей.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков под индустриальную застройку специалист определил передаваемые имущественные права, условия рынка, площадь земельного участка, возможность подключения к инженерным коммуникациям, расположение относительно автомагистралей, наличие асфальтирования земельного участка свободного подъезда к нему, местоположение объекта.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке специалист указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, специалист произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны три объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, - под индустриальную застройку. В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на время предложения и на торг в рамках корректировки на условия рынка, на площадь, наличие железнодорожной ветки и местоположение. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке специалистом правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 февраля 2019 года определена в сумме 7889000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом ООО «База Промышленного Снабжения» исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном Отчетом об оценке специалиста для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления ООО «База Промышленного снабжения».

Принимая во внимание сведения, отраженные в Приказе Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», суд полагает ошибочными доводы административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ивановской области о его неверном процессуальном статусе как административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «База Промышленного Снабжения» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 58870 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 февраля 2019 года в размере 7889 000 (семь миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Запятова Н.А.