Решение по делу № 2-1646/2022 от 03.03.2022

УИД 78RS0011-01-2022-001222-10                            

Дело № 2-1646/2022      20 июля 2022 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи     Пановой А.В.

при секретаре              Юхниной К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дергачева ФИО11 к Ивановой ФИО12, Рясной ФИО13 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Дергачев ФИО14 обратился в суд с иском к Ивановой ФИО15 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец указал, что является сособственником квартиры <адрес>, общей площадью 94,5 кв.м. другим сособственником квартиры являлась Иванова ФИО16. 14.12.2021 года он узнал, что ответчик заключила договор купли-продажи с Рясной ФИО18, не известив его в письменной форме о намерении продать свою долю иному лицу. Ответчик нарушил принадлежащее ему преимущественное право покупки, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем, истец просит суд перевести на него права и обязанности покупателя .......... долей в квартире по адресу: <адрес> путем замены Рясной ФИО17 Дергачевым ФИО21 в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

    В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве ответчика была привлечена покупатель Рясная ФИО19, третьих лиц Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и нотариус Бойцова ФИО20.

    Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление интересов представителю. Представитель истца по доверенности Смирнов П.Д. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Иванова Т.В. и ее представитель допущенный к участию в деле в порядке п.7 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик Рясная И.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом, доверила представление интересов представителю. Представитель ответчика Рясной И.Н. по ордеру Дегтярев В.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, полагал что оснований не имелось, право истца на преимущественную покупку было соблюдено, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и нотариус Бойцова Н.А.в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявлял, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

    Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 данной статьи).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Из материалов дела следует, что истец Дергачев ФИО23 является собственником .......... долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 11-13, 39-47). Собственником других долей .......... долей в данной четырехкомнатной коммунальной квартире являлась Иванова ФИО22.

16.10.2018 года ответчик Иванова Т.В. обратилась к нотариусу нотариального округа Санкт-Петербург Бойцовой Н.А. с заявлениями о передаче истцу извещения, в котором она извещает о намерении продать принадлежащую ей долю квартиры по цене 2 000 000 руб. и предложением приобрести указанную долю и указанием на отказ от снижения цены и рассрочки (л.д. 69). Срок в течение, которого предлагается приобрести доли в заявлении, не был указан.

Нотариусом 22.10.2018 года в адрес истца было направлено извещение с указанным предложением, где он указал о необходимости сообщить о желании приобрести долю в срок до 17.11.2018 года (л.д. 69 оборот, 71 оборот, 72). Данное извещение вернулось в адрес нотариуса без отметок о причинах невручения, на информационном ресурсе АО «Почта России» размещены сведеия, что почтовое отправление (..........) было возвращено отправителю по иным обстоятельствам. 08.12.2018 года нотариусом было выдано Свидетельство о направлении заявления и (или) документов (л.д. 68 оборот), согласно которому направленное посредством Почты России извещение возвращено отправителю 11.12.2018 за истечением срока хранения. При этом само свидетельство выдано 08.12.2018 года.

08.12.2021 между Ивановой Т.В. (продавцом) и Рясной И.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно условиям которого продавец обязался передать принадлежащие ей .......... долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> а покупатель обязуется принять указанные доли квартиры в собственность и оплатить их по цене 2 700 000 руб. (пункты 1, 4 Договора) (л.д. 27-31).

Государственная регистрации права собственности ответчика Рясной И.Н. на спорные доли произведена 09.12.2021 года.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховным судом даны разъяснения, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии с пунктом 3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лиц, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 3.2 Методических рекомендаций).

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3 Методических рекомендаций).

При этом п. 2.7 указанных Методических рекомендаций допускает направление извещения в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, по адресу места нахождения имущества.

Таким образом, указанными положениями предусмотрена обязанность участника долевой собственности уведомить сособственника в случае намерения продать свою долю в праве общей собственности иному лицу по месту жительства применительно к положениям статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации – по месту регистрации, либо по иному заявленному им адресу. В случае, когда сособственник не имеет сведений о месте регистрации или месте жительства, либо ему не удалось их установить, данное извещение может быть направлено по месту нахождения имущества.

Материалами дела подтверждается, что направленные нотариусом в адрес истца по месту нахождения имущества извещение посредством почтовой связи истцом не было получено истцом по причине не зависящей от истца. При этом, истец не имеет регистрации по адресу: <адрес>, суду не представлено каких-либо доказательств попыток установить адрес проживания истца либо его представителя. Ответчик Иванова Т.В. не отрицал факт непроживания истца в указанной квартире, а также что попытки установить место жительство истца ни ею, ни нотариусом не предпринимались.

При этом суд принимает во внимание, что местом жительства истца согласно сведений о регистрации, является <адрес> По данному адресу извещение о продаже доли продавцом или нотариусом не направлялось.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что ответчик Иванова Т.В. достоверно зная о неполучении истцом направленного извещения о продаже доли квартиры, по причине непроживания по адресу принадлежащей истцу доли, не убедилась в его нежелании приобрести долю, хотя имелось достаточно времени вручить истцу уведомление с учетом периода, с даты направления уведомления и даты совершения договора купли-продажи прошло три года, злоупотребила своими правами, произвела продажи доли в квартире третьему лицу Рясной И.Н., спорная сделка нарушает права истца, поскольку в результате приобретения доли принадлежащей ответчику, квартира утрачивала бы статус коммунальной, истец становился единственным собственником квартиры.

Суд также учитывает, что между направлением извещения о продаже доли в квартире до заключения договора прошло значительное количество времени, договор был заключен по цене, отличной от цены указанной в извещении.

Таким образом, право истца на преимущественное право покупки доли в квартире по адресу: <адрес> было нарушено, имеются основания для перевода прав и обязанностей покупателя на истца.

Истцом в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости внесено на счет Управления Судебного Департамента в Санкт-Петербурге сумма 2 700 000 руб.

Суд не может согласиться с доводами ответчика Рясной И.Н. об утрате истцом право на преимущественную покупку, поскольку в месячный срок не выразил своего согласия на приобретение доли. Как уже указывалось судом извещение о продаже было направлено не по месту жительства истца, не было им получено по обстоятельствам не зависящим от него. При этом нотариусом в извещении для выражения согласия был установлен меньший срок до 17.11.2018 года, при этом само извещение было направлено лишь 22.10.2018 года.

В суд с данным иском истец обратился в течение трех месяцев, когда узнал о спорной сделке, 03.03.2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

    Исковые требования Дергачева ФИО24 в удовлетворении исковых требований отказать.

Перевести на Дергачева ФИО25 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 08.12.2021 года, заключенному между продавцом Ивановой ФИО27 и покупателем Рясной ФИО26 в отношении .......... долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> что соответствует жилой .......... площадью 19,9 кв.м

Признать за Дергачевым ФИО28, ДД.ММ.ГГГГ рождения, .......... зарегистрированным по адресу: <адрес> право собственности на .......... долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Взыскать с Дергачева ФИО29, паспорт .......... в пользу Рясной ФИО30, .......... денежные средства в сумме 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) руб. путем возврата денежных средств, внесенных Дергачевым ФИО31 на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге 04.05.2022, платежное поручение № с назначением платежа: в счет обеспечения иска на сумму 2 700 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

             Судья

..........

..........	.......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... ..........

..........

..........

..........