Решение по делу № 33-6590/2024 от 24.05.2024

Судья Моисеенкова О.Л.                             дело № 33-6590/2024

    УИД 24RS0018-01-2023-000608-34

2.219

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 августа 2024 года                                                г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Плаксиной Е.Е.,

судей Левицкой Ю.В., Макурина В.М.,

при ведении протокола помощником судьи Востриковой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Плаксиной Е.Е.

гражданское дело по иску Маликовой С.Ю. к Рахмановой С.А., Калачиной И.А. о понуждении к заключению договора,

по встречному иску Калачиной И.А., Рахмановой С.А. к Маликовой С.Ю. о расторжении предварительного договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Маликовой С.Ю.

на решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 8 февраля 2024 года, которым в иске Маликовой С.Ю. и во встречном иске Калачиной И.А. и    Рахмановой С.А. отказано; постановлено после вступления решения в законную силу отменить меру обеспечения иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, принятую на основании определения суда от 17 апреля 2023 года.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Маликова С.Ю. предъявила в суде иск к Рахмановой С.А., Калачиной И.А. о понуждении к заключению договора.

Требования мотивированы тем, что 6 марта 2023 года между Маликовой С.Ю. и Рахмановой С.А., Калачиной И.А. заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 2 000 000 руб. Маликова С.Ю. оплатила задаток по договору в размере 100 000 руб. Пунктом 4 договора предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 апреля 2023 года, Маликова С.Ю. письменно пригласила Рахманову С.А. и Калачину И.А. 10 апреля 2023 года в МФЦ для регистрации договора, предоставив им подписанный ею основной договор купли-продажи. На регистрацию Разманова С.А. и Калачина И.А. не явились, пришёл сын Рахмановой С.А., который сообщил, что сделка не состоится, квартиру намерены продать другим лицам. 13 апреля 2023 года Маликова С.Ю. направила повторное предложение о заключении основного договора купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре с подписанным ею экземпляром договора, однако от его заключения ответчики уклонились. Маликова С.Ю. просит возложить на Рахманову С.А. и Калачину И.А. обязанность заключить с ней договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 6 марта 2023 года.

Рахманова С.А. и Калачина И.А. предъявили в суде встречный иск к          Маликовой С.Ю. о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что Калачина И.А. и Рахманова С.А. договорились продать принадлежащее им на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, с целью приобретения Рахмановой С.А. квартиры меньшей площади и передачи разницы в стоимости Калачиной И.А. С этой целью    1 марта 2023 года Рахманова С.А. заключила с ООО «Абсолют-недвижимость» договор возмездного оказания услуг, по условиям которого агентство недвижимости должно было найти покупателя и подготовить необходимые документы, о цели заключения договора ООО «Абсолют-недвижимость» было известно, так как 12 августа 2022 года с этим же агентством заключён договор о подборе объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры. Через неделю после заключения договора с агентством сотрудники сообщили, что нашли покупателя, стоимость квартиры определили в 2 000 000 руб., по их рекомендации Рахманова С.А. и Калачина И.А. 6 марта 2023 года подписали предварительный договор купли-продажи с Маликовой С.Ю., после этого им стало известно, что на сайте агентства Регион 24 размещена информации о продаже их квартиры за 3 320 000 руб. Рахманова С.А. обратилась в другое агентство недвижимости и 25 мая 2023 года была приобретена двухкомнатная квартира, площадью 47,8 кв.м. за 2 480 000 руб. Цена трёхкомнатной квартиры <адрес> была значительно занижена, своими недобросовестными действиями агентство недвижимости ввело Рахманову С.А. и Калачину И.А. в заблуждение, условия предварительного договора купли-продажи являются недопустимыми, сделка, оформленная договором от 6 марта 2023 года, является недействительной. Рахманова С.А. и Калачина И.А. просят расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 6 марта 2023 года, заключённый с Маликовой С.Ю.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе Маликова С.Ю. просит решение отменить и её требования удовлетворить, ссылаясь на то, что положения ст.451 Гражданского кодекса РФ, которыми суд руководствовался при вынесении решения об отказе ей в иске, регулируют условия изменения и расторжения договора и не могут являться обоснованием по требованиям о понуждении к заключению договора. Указывает, что она заключила с Рахмановой С.А. и Калачиной И.А. предварительный договор купли-продажи после того, как они самостоятельно выставили квартиру на продажу, а после осмотра квартиры выяснилось, что в ней необходимо произвести существенный ремонт, поэтому стоимость квартиры соответствовала её состоянию. Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы минимальная стоимость подобных квартир составляет 2 343 000 руб., что свидетельствует о том, что указанная стоимость выше цены предварительного договора на 15%, что нельзя признать существенной разницей, и, поскольку квартира требует ремонта, то объявленная продавцами стоимость не нарушает их прав.

Представителем Калачиной И.А. – Коробовой М.А. представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указывается на необоснованность изложенных в жалобе доводов.

Маликова С.Ю., Рахманова С.А., Калачина И.А., представитель ООО «Абсолют- Недвижимость» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, заявлений либо ходатайств об отложении дела не представили, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена и на официальном сайте Красноярского краевого суда. На основании ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно неё.

Выслушав объяснение представителя Маликовой С.Ю. – адвоката Шумкова В.А., проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.

Согласно п.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

П.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п.2, 3 приведённой статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абз.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из положений п.6 указанной статьи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В п.27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключён в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ) (п.38 приведённого постановления).

Как следует из положений п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела усматривается, что Рахмановой С.А. и Калачиной И.А. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, площадью 66,2 кв.м., по адресу: <адрес>, их доли в праве составляют Рахмановой С.А. 19/30, Калачиной И.А. - 1/20.

12 августа 2022 года между ООО «Абсолют-Недвижимость» и Рахмановой С.А. заключён договор возмездного оказания услуг по поиску (подбору) объекта недвижимости – квартиры в г.Зеленогорске Красноярского края.

1 марта 2023 года между ООО «Абсолют-Недвижимость» и Рахмановой С.А. заключён договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости – квартиры, площадью 66,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

6 марта 2023 года между Рахмановой С.А., действующей от своего имени и по нотариальной доверенности от имени Калачиной И.А., и Маликовой С.Ю. заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора (п.2) стоимость объекта определена по взаимному согласию сторон в 2 000 000 руб., из которых 100 000 руб. являются задатком и уплачены покупателем полностью до подписания договора. Денежные средства в сумме 1 900 000 рублей будут переданы продавцу за счёт собственных средств (наличным/безналичным способом) покупателем до подписания договора купли-продажи.

Согласно п.п.4, 5 договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи объекта до 10 апреля 2023 года; одновременно передачу объекта и ключей от него стороны произведут с 1 апреля 2023 года по 10 апреля 2023 года включительно.

В этот же день, 6 марта 2023 года, Рахманова С.А., действующая от своего имени и по нотариальной доверенности от имени Калачиной И.А., и Маликовой С.Ю. в обеспечение обязательств по заключению договора купли продаж на условиях предварительного договора заключили соглашение о задатке.

Из дела видно, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключён, 13 апреля 2023 года Маликова С.Ю. направила Рахмановой С.А. и Калачиной И.А. предложение о заключении договора, в котором указала, что настаивает на заключении договора на условиях, согласованных предварительным договором и предлагает подписать договор и явиться в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

Из объяснений представителя Рахмановой С.А. и Калачиной И.А. в судебных заседаниях суда первой инстанции усматривается, что стоимость квартиры в 2 000 000 руб. была определена сторонами предварительного договора по совету риелтора ООО    ООО «Абсолют-Недвижимость» ФИО1, поскольку он сказал, что квартиру в таком состоянии за другую цену они не продадут. После заключения предварительного договора Рахманова С.А. случайно в интернете увидела, что её квартира продаётся за 3 200 000 руб.

В дело представлен скриншот страницы Агентства недвижимости «Регион 24», на которой размещено объявление о продаже трёхкомнатной квартиры, площадью 69 кв.м., на 2 этаже по <адрес>, стоимостью 3 320 000 руб.

В заключении №0616/231-1 от 16 июня 2023 года, подготовленного    ООО «Стандарт» по заказу Рахмановой С.А., среднерыночная стоимость трёхкомнатной квартиры по <адрес> определена в 3 000 000 руб.

По заключению эксперта №2023/51, составленному ООО «Зеленогорский центр оценки» по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 6 марта 2023 года с учётом пояснений участников по делу о состоянии квартиры, а также имеющихся в деле доказательств, составляла 2 730 000 руб. По мнению эксперта указанная квартира не находится в стадии ремонта, то как на дату осмотра никакие ремонтные работы в квартире не проводилась. Квартира находится в состоянии «требуется косметический ремонт».

Отказывая Маликовой С.Ю. в иске, суд первой инстанции исходил из того, что Рахманова С.А. и Калачина И.А. с целью продажи квартиры по <адрес> обратились в ООО «Абсолют-Недвижимость», заключив договор на оказание соответствующих услуг, при этом, в договоре цена квартиры не была определена, и установив, что предварительный договор купли-продажи этой квартиры заключён между сторонами при содействии ООО «Абсолют-Недвижимость», а также то, что указанная в договоре продажная цена квартиры в 2 000 000 руб. значительно занижена, пришёл к выводу, что заключение договора купли-продажи за цену, установленную предварительным договором влечёт для продавцов существенный ущерб, и с учётом положений Гражданского кодекса РФ о свободе договора не усмотрел законных оснований для возложения на Рахманову С.А. и Калачину И.А. обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора.

Разрешая встречные требования Рахмановой С.А. и Калачиной И.А., суд, применив положения ст.ст.450, 451 Гражданского кодекса РФ, высказав суждение об отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении предварительного договора со стороны Маликовой С.А., не усмотрел оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, заключённого 6 марта 2023 года, и отказал им в иске.

Маликова С.А. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа ей в иске о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что Рахманова С.А. и Калачина И.А. самостоятельно выставили квартиру на продажу за 2 000 000 руб., а также на то, что состояние квартиры требовало ремонта и соответствовало цене, указанной в предварительном договоре, а также на то, что разница между стоимостью аналогичных квартир и стоимостью квартиры по <адрес> составляет 15% и не может являться существенной.

Других доводов апелляционная жалоба не содержит и в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда в остальной части предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Ст.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п.1). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3).

Исходя из положений ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. Исключения из данного правила следуют из случаев, прямо предусмотренных Гражданским кодексом РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.

Материалами дела установлено, что 1 марта 2023 года Рахманова С.А. заключила с ООО «Абсолют-Недвижимость» договор, предметом которого является оказание ООО «Абсолют-Недвижимость» услуг по продаже объекта недвижимости - квартиры, площадью 66,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

При этом, в договоре на оказание услуг указаны только характеристики объекта недвижимости - адрес квартиры, её общая площадь и этаж. Цена, за которую Рахманова С.А. имела намерение продать эту квартиру в договоре не указана.

Предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключённый 6 марта 2023 года между Маликовой С.А. и Рахмановой С.А., действующей в том числе и от имени Калачиной И.А., составлен на бланке ООО «Абсолют-Недвижимость», из текста договора следует, что один из его экземпляров составлен для ООО «Абсолют-Неджвижимость». Соглашение о задатке также составлено на бланке ООО «Абсолют-Недвижимость».

Из возражений на исковое заявление Маликовой С.А., объяснений представителя Рахмановой С.А. и Калачиной И.В. в суде первой инстанции следует, что цена квартиры 2 000 000 руб. указана в предварительном договоре по совету риелтора. Рахманова С.А. и Калачина И.В. отказались от продажи квартиры за эту цену, увидев объявление о продаже их квартиры за 3 320 000 руб.

Таким образом, с учётом обстоятельств дела, в том числе обстоятельств заключения предварительного договора купли-продажи и поведения сторон, суд первой инстанции достоверно установив, что продажная цена квартиры <адрес> в 2 000 000 руб. указанная в предварительном договоре, заключённом при содействии ООО «Абсолют-Недвижимость», значительно ниже её среднерыночной стоимости, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для возложения на Рахманову С.А. и Калачину И.А. обязанности заключить с Маликовой С.А. основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, и приведённые в жалобе доводы подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 8 февраля 2024 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Маликовой С.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

                                  Мотивированное апелляционное определение составлено 14 августа 2024 года