Решение от 19.09.2024 по делу № 2-805/2024 (2-4878/2023;) от 07.12.2023

Дело № 2-805/2024

УИД 50RS0049-01-2023-006889-44

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

    19 сентября 2024 года    г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю., при секретаре Пиманкиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова К. П. к ООО «Чеховская кондитерская фабрика» о государственной регистрации перехода прав собственности, по встречному иску ООО «Чеховская кондитерская фабрика» к Михайлову К.П. о признании договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Михайлов К.П. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «Чеховская кондитерская фабрика» о государственной регистрации перехода от ООО «Чеховская кондитерская фабрика» к Михайлову К.П. права собственности на нежилое помещение № (№, литера С1 в соответствии с техническим паспортом БТИ), общей площадью 26,6 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>, КН №, и взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чеховская кондитерская фабрика» и Михайловым К.П. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого ООО «Чеховская кондитерская фабрика» (продавец) обязалось передать в собственность Михайлова К.П. (покупатель) нежилое помещение № (№, литера С1 в соответствии с техническим паспортом БТИ), общей площадью 27 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>, а также часть земельного участка, на котором расположено помещение. В соответствии с п. 5.1.2. договора продавец обязался в течение трех рабочих дней со дня исполнения всех обязательств по договору, совместно с покупателем представить документы для регистрации перехода права собственности на помещение и земельный участок под ним в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав. В качестве оплаты за передаваемое помещение по договору покупатель обязался выполнить следующие работы: перенос мусорной площадки из двух ж/б плит для установки на новом месте, уборку территории продавца, включающую вывоз строительного мусора и металлолома. Работы покупателем должны быть выполнены не позднее 2 месяцев со дня заключения договора. Цена работ, которые обязался выполнить покупатель для продавца, стороны по договору принимают равной стоимости помещения, приобретаемого покупателем у продавца, а именно 600 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи нежилое помещение, указанное в договоре, передано от продавца покупателю. В соответствии с актом сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ Михайлов К.П. свои условия по договору выполнил в полном объеме. Но в связи с тем, что указанное в договоре помещение фактически находилось за пределами земельного участка ООО «Чеховской кондитерской фабрики», ООО «Чеховская кондитерская фабрика» предложила истцу помочь ей исправить кадастровую ошибку и подготовить новый межевой план. В период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ супруга истца (Михайлова Е.Н.) обращалась в государственные органы, имеющие возможность устранить недостатки в документах на земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чеховская кондитерская фабрика» и Михайловым К.П. было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Михайлов К.П. (покупатель) обязался своими силами и средствами осуществить все действия, необходимые для исправления кадастровой ошибки в сведениях о границах земельного участка продавца, а продавец обязался предоставить покупателю все необходимые документы для исправления кадастровой ошибки, в том числе доверенности на представителя покупателя. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по договору был подписан акт сдачи-приемки выполненных работ: покупатель представил продавцу документы об исправлении кадастровой ошибки в сведениях о границах земельного участка продавца. Но до настоящего времени условия договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Чеховская кондитерская фабрика» исполнены не в полном объеме: не передана по акту приема-передачи часть земельного участка, расположенная под помещением, а также не представлены документы для регистрации перехода права собственности на помещение и земельный участок на покупателя. Дважды обращался к ответчику с предложением передать часть земельного участка, указанную в договоре купли-продажи, и зарегистрировать договор, но ответа не получил. После раздела здания помещение № (объект договора) имеет площадь не 27 кв.м, а 26,6 кв.м. Полагает, что поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Представитель истца по доверенности Хомяков С.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Александрова А.А. в судебном заседании пояснила, что ООО «Чеховская кондитерская фабрика» исковые требования не признает по доводам, изложенным во встречном иске.

ООО «Чеховская кондитерская фабрика» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Михайлову К.П. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в простой письменной форме между ООО «Чеховская кондитерская фабрика» и Михайловым К.П., незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований указано, что ООО «Чеховская кондитерская фабрика» договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с Михайловым К.П. не заключало, у ООО «Чеховская кондитерская фабрика» не возникло обязанностей продавца по передаче имущества покупателю. ООО «Чеховская кондитерская фабрика» является собственником нежилого здания с КН 50:31:0000000:18482, расположенного на земельном участке с КН 50:31:0040414:2, площадью 5029,0 кв.м, находящимся в аренде у ООО «Чеховская кондитерская фабрика» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Чеховская кондитерская фабрика» и администрацией <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ, при личной встрече, ответчик Михайлов К.П. передал Данилову А.Н. (одному из участников ООО «Чеховская кондитерская фабрика») копию договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и акт сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ. В данных документах указано, что они подписаны Угольниковым А.Е., который занимал должность генерального директор ООО «Чеховская кондитерская фабрика» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С даты заключения договора, указанного как ДД.ММ.ГГГГ, истец не предъявлял требований о государственной регистрации перехода права собственности по договору, вплоть до октября 2023 г., когда им была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, в которой предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать покупателю по акту приема-передачи часть земельного участка, расположенного под помещением, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора. Выполнить действия, указанные в претензии не представляется возможным, в силу того, что договор фактически является не заключенным, права на распоряжение земельным участком, на котором расположено помещение, у истца по встречному иску не имеется. Данный договор никогда не заключался от имени ООО «Чеховская кондитерская фабрика», ни Угольниковым А.Е., ни кем-либо еще; сторонами не достигалось соглашение по существенным условиям договора: о предмете купли-продажи, условие о цене. Оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнялся ответчиком по встречному иску - Михайловым К.П., ответчик не платил цену оспариваемого договора. Вопрос о получении согласия общего собрания участников общества на заключение генеральным директором ООО «Чеховская кондитерская фабрика» договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не выносился в повестку дня общего собрания.

Представитель ООО «Чеховская кондитерская фабрика» Александрова А.А, поддержала в судебном заседании требования встречного искового заявления.

Представитель ответчика по встречному иску Михайлова К.П. по доверенности Хомяков С.А. в судебном заседании встречные исковые требования не признал.

3-и лица Данилов А.Н., Угольников А.Е., представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены, об отложении дела не просили.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-их лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования Михайлова К.П. не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ООО «Чеховская кондитерская фабрика» подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу с пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений ст. 421, 424 ГК РФ цена договора устанавливается по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обосновывая исковые требования, истец представил в суд договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. от имени ООО «Чеховская кондитерская фабрика» (продавец) в пользу Михайлова К.П. (покупатель); предметом договора является нежилое помещение № (№, литера С1 в соответствии с техническим паспортом БТИ), общей площадью 27 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>. В договоре указано, что от имени ООО «Чеховская кондитерская фабрика» действует генеральный директор Угольников А. Е.. Также приложением № к указанному договору идет поэтажный план здания.

На указанных документах - договоре купли-продажи и поэтажном плане стоит подпись от имени Угольникова А.Е. (л.д. 12).

Согласно приказу председателя Общего собрания акционеров ООО «Чеховская кондитерская фабрика» № от ДД.ММ.ГГГГ. генеральным директором ОООО «Чеховская кондитерская фабрика» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. назначен Угольников А.Е. (л.д.100).

Согласно условиям договора, стоимость помещения составляет 600 000 руб. В качестве оплаты за передаваемое помещение покупатель обязуется выполнить следующие работы продавца: перенос мусорной площадки из двух ж/б плит для установки на новом месте, уборку территории продавца, включающую вывоз строительного мусора и металлолома. Цену работ, которые обязуется выполнить покупатель для продавца, стороны принимают равной стоимости помещения, приобретаемого покупателем у продавца, а именно 600 000 руб.

Также в обоснование требований истец Михайлов К.П. прикладывает акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанного нежилого помещения от ООО «Чеховская кондитерская фабрика» - Михайлову К.П. (л.д.14) и акт сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому перечисленные в договоре купли-продажи в счет оплаты стоимости нежилого помещения работы Михайловым К.П. выполнены, а продавцом приняты (л.д. 15).

Данные акты также содержат подписи от имени продавца генерального директора ООО «Чеховская кондитерская фабрика» Угольникова А.Е.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на спорный объект недвижимости - нежилое здание с КН № зарегистрировано за ООО «Чеховская кондитерская фабрика» (л.д.19-20).

Опровергая исковые требования Михайлова К.П. ООО «Чеховская кондитерская фабрика» заявляет о том, что договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не заключался, не подписывался Угольниковым А.Е., равно как представленные истцом акты приема приема-передачи нежилого помещения и сдачи-приемки выполненных работ.

Для проверки доводов сторон по ходатайству истца Михайлова К.П. судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы, проведенной ФБУ «Всероссийский научно-исследовательский институт документоведения и архивного дела», подписи от имени Угольникова А.Е. в договоре купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., в приложении к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. – поэтажном плане здания, в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в акте сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., выполнены не Угольниковым А.Е., а другим лицом (л.д. 151-164).

У суда нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы, т.к. экспертное исследование проводилось экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим необходимую квалификацию и стаж работы, заключение экспертизы соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, экспертное заключение изложено в доступной форме, ясно для понимания, противоречий между исследовательской частью и выводами не содержит, соответствует ФЗ "Об экспертной деятельности в РФ".

Суд признает заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям действующего законодательства.

Таким образом, заключение судебной почерковедческой экспертизы, которое суд признает относимым и допустимым доказательством по делу, опровергло доводы истца Михайлова К.П. о том, что генеральный директор ООО «Чеховская кондитерская фабрика» Угольников А.Е. подписывал договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., приложение к нему и акты приема-передач объекта и выполненных работ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правилами п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Оценив собранные по делу доказательства, в том числе, заключение проведенной судебной экспертизы, учитывая изложенные обстоятельства дела, что ни договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни акт приема передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ни акт сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ООО «Чеховская кондитерская фабрика» генеральный директор Угольников А.Е. не подписывал, т.е. отсутствовало волеизъявление ООО «Чеховская кондитерская фабрика» на подписание указанных документов, каких-либо действий направленных на прекращение своего права собственности на спорный объект недвижимости не совершал, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Михайлова К.П. о государственной регистрации перехода от ООО «Чеховская кондитерская фабрика» к Михайлову К.П. права собственности на указанное нежилое помещение и удовлетворении встречных требований ООО «Чеховская кондитерская фабрика» о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Доказательств обратного при рассмотрении дела стороной истца не представлено.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░. ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: