Решение по делу № 33-24/2017 (33-9153/2016;) от 24.11.2016

Судья Фомина Т.Ю.          Дело № 33-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Маньковой Е.Н.

судей Бритвич Ю.С, Пискуновой В.А.

при секретаре Якимовой А.Е.

с участием прокурора Соболевского М.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 16 января 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе Малова С.В. на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 2 марта 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования Малова С.В. к Мартьяновой Л.И., ФИО, Мартьянову С.В., Мартьяновой С.В. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Мартьяновой Л.И. удовлетворить.

Признать недействительными договор от ДД.ММ.ГГГГ-продажи квартиры по адресу: <адрес>, договор от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения с условием выкупа, заключенные между Мартьяновой Л.И. и Маловым С.В..

Прекратить право собственности Малова С.В. на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать за Мартьяновой Л.И. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.»

Заслушав доклад судьи Бритвич Ю.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ между Мартьяновой Л.И. и Маловым С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Маловым С.В. и Мартьяновой Л.И. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому установлен срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ, размер платы за найм <данные изъяты> руб. и предусмотрено право нанимателя выкупить квартиру за <данные изъяты> руб. в течение <данные изъяты> месяцев с момента подписания настоящего договора и при условии исполнения нанимателем своих обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ Малов С.В. обратился в суд с иском к Мартьяновой Л.И. о расторжении договора найма и прекращении права пользования указанным жилым помещением Мартьяновой Л.И. и проживающих с ней ФИО, Мартьянова С.В. и Мартьяновой С.В. в связи с задолженностью ответчика в течение <данные изъяты> месяцев по арендной плате и выселении указанных лиц из квартиры.

10.09.2015 г. Дзержинским районным судом г. Ярославля было принято заочное решение о взыскании с Мартьяновой Л.И. в пользу Малова С.В. задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Мартьянова Л.И. предъявила встречный иск к Малову С.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, указав, что задолженность ею погашена, Малов С.В. отказывается продать ей квартиру за <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ Мартьянова Л.И. уточнила исковые требования и просила признать недействительными договор купли-продажи квартиры и договор найма жилого помещения, восстановить ее право собственности на квартиру, указав, что договоры были заключены по просьбе ее дочери Мартьяновой С.В., взявшей ДД.ММ.ГГГГ у Малова С.В. в долг <данные изъяты> руб., в договоре найма под видом арендных платежей подразумевалась выплата процентов по договору займа, оспариваемые договоры прикрывают договор залога недвижимости, являются притворными сделками.

Маловым С.В. заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию Мартьяновой Л.И. о признании недействительными договоров купли-продажи и найма жилого помещения.

Мартьянова Л.И., возражая против заявления Малова С.В., просила суд восстановить пропущенный срок исковой давности, указав, что она находится в преклонном возрасте, страдает <данные изъяты>, находится на лечении с ДД.ММ.ГГГГ.

Судом вынесено указанное решение, с которым не согласен Малов С.В. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Мартьяновой Л.И. Заявитель указал, что судом не установлен факт заключения между Маловым С.В. и Мартьяновой С.В. договора займа, факт заключения такого договора Маловым С.В. оспаривается, оригинал расписки сторонами не представлен, Мартьянова С.В. оригинал расписки ему не передавала. Поведение Мартьяновой Л.И., исполнявшей на протяжении нескольких лет обязанность по оплате арендных платежей, свидетельствует о действительности заключенных договоров. Предъявление Мартьяновой Л.И. требования о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях, изложенных в оспариваемом договоре найма, также свидетельствует о действительности договоров. Правовые основания для восстановления срока исковой давности Мартьяновой Л.И. отсутствовали, не представлены доказательства, что имевшееся у Мартьяновой Л.И. заболевание препятствовало ей обратиться в суд за защитой своих прав.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав объяснения представителя Малова С.В. адвоката Шумилову Л.П., возражения против удовлетворения жалобы Мартьянова С.В., Мартьяновой С.В., представителя Мартьяновой Л.И. адвоката Паниной С.А., заключение прокурора Соболевского М.Г., считающего, что жалоба подлежит удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая Малову С.В. в удовлетворении исковых требований и удовлетворяя встречные требования Мартьяновой Л.И., суд первой инстанции пришел к выводу, что, заключая договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также договор найма от ДД.ММ.ГГГГ., Малов С.В. и Мартьянова Л.И. не имели намерения создать соответствующие данным договорам последствия, включая передачу по договору купли-продажи права собственности на квартиру и денежных средств; договоры были заключены с целью прикрыть договор залога, обеспечивающий исполнение Мартьяновой С.В. обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., полученных от Малова С.В., по условиям которого Мартьянова С.В. (дочь Мартьяновой Л.И.) была обязана возвратить истцу долг в срок до ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, судом восстановлен Мартьяновой Л.И. срок исковой давности, пропущенный истцом по уважительной причине – преклонный возраст, юридическая неграмотность, состояние здоровья.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они сделаны без учета положений закона.

Согласно ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В обоснование своих требований Мартьянова Л.И. ссылается на то, что Малов С.В. не проявлял интереса к приобретаемой квартире, никогда с Мартьяновой Л.И. напрямую не общался, в договоре указана стоимость квартиры значительно ниже рыночной, денег от продажи квартиры Мартьянова Л.И. не получила, с ДД.ММ.ГГГГ она продолжает оплачивать коммунальные услуги и несет бремя содержания квартиры, лицевой счет был переведен Маловым С.В. на свое имя ДД.ММ.ГГГГ, в договоре найма указана арендная плата значительно выше рыночной, расчеты по договору найма велись между Маловым С.В. и Мартьяновой С.В. как между займодавцем и заемщиком, Мартьянова Л.И. в этих расчетах не участвовала.

Судебная коллегия критически относится к указанным доводам по следующим основаниям.

По мнению судебной коллегии, Мартьяновой Л.И. не было представлено достаточных и неоспоримых доказательств того, что заключенные сделки – договор купли-продажи и договор найма являются мнимыми сделками, что стороны – Малов С.В. и Мартьянова Л.И. не имели намерения создать соответствующие сделкам правовые последствия.

Напротив, из договора купли-продажи следует, что между сторонами была достигнута договоренность о прекращении права пользования квартирой бывшим собственником Мартьяновой Л.И. и освобождения квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Последствием заключения договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к Малову С.В. является заключение сторонами договора найма и оплата Мартьяновой Л.И. арендных платежей за пользование квартирой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из конкретных действий сторон следует, что при заключении оспариваемых договоров Малов С.В. и Мартьянова Л.И. имели намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, а затем договор найма жилого помещения. Мотивы заключения таких договоров на изложенных в них условиях правового значения не имеют.

При заключении договора купли-продажи и договора найма стороны установили покупную стоимость квартиры и размер арендной платы в соответствии с достигнутой договоренностью, что соответствует положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Каких-либо доказательств принуждения Мартьяновой Л.И. со стороны Малова С.В. к заключению договоров на указанных условиях стороной истца по встречному иску не представлено. Напротив, на протяжении последующих пяти лет по договору найма производились выплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора, каких-либо возражений со стороны Мартьяновой Л.И. в отношении размера платежей не выдвигалось в период действия договора найма.

Факт получения Мартьяновой Л.И. покупной стоимости квартиры от Малова С.В. в размере <данные изъяты> руб. подтверждается содержанием договора и распиской. В дальнейшем Мартьянова Л.И. до предъявления в ДД.ММ.ГГГГ встречного иска не заявляла о неисполнении Маловым С.В. условия договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры.

Уплата Мартьяновой Л.И. коммунальных услуг с ДД.ММ.ГГГГ предусматривается условиями договора найма, согласно которому на нанимателе лежит обязанность по оплате расходов на коммунальные услуги помимо уплаты арендных платежей (пункты 3 и 7 договора).

Из объяснений Малова С.В. не следует, что его целью приобретения квартиры было его личное проживание, в связи с чем какая-либо необходимость с его стороны в осмотре квартиры, регулярных встречах с нанимателем отсутствовала. При подписании договора купли-продажи и регистрации сделки и перехода права собственности в Управлении Росрееста по Ярославской области Мартьянова Л.И. и Малов С.В. присутствовали совместно.

Тот факт, что выплаты по договору найма осуществляла Мартьянова С.В., а не Мартьянова Л.И. не свидетельствует о том, что получаемые Маловым С.В. в качестве арендных платежей суммы в действительности были уплатой процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт заключения договора займа ДД.ММ.ГГГГ между Мартьяновой С.В. и Маловым С.В. не был подтвержден надлежащими доказательствами. Имеющаяся в материалах дела ксерокопия расписки Мартьяновой С.В. судом в нарушение ч.2 ст.71 ГПК РФ не заверена, из материалов дела не усматривается, чтобы суду представлялся подлинник указанной расписки, хотя в силу указанной правовой нормы тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, представляются подлинные документы.

В судебном заседании апелляционной инстанции оригинал расписки также не был представлен сторонами, Мартьянова С.В. не смогла объяснить обстоятельства написания расписки и цель создания ее копии.

При этом Малов С.В. отрицал передачу Мартьяновой С.В. ДД.ММ.ГГГГ в долг <данные изъяты> руб., пояснял, что между ним и Мартьяновой С.В. существует заемные обязательства на сумму <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> долларов США, возникшие ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договорами займа.

Решениями Кировского районного суда г. Ярославля от 14.03.2016 года с Мартьяновой С.В. взыскано в пользу Малова С.В. суммы займов в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> долларов США, проценты за <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Заочными решениями Кировского районного суда г. Ярославля от 21.09.2016 г. с Мартьяновой С.В. взыскана задолженность по уплате процентов по указанным договорам займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Однако каких-либо возражений со стороны Мартьяновой С.В. против взыскания с нее задолженности по договорам займа, размера взыскиваемых процентов в связи с уплатой ею Малову С.В. процентов по якобы притворному договору найма суду не заявлялось, напротив, Мартьянова С.В. признала исковые требования в полном объеме о взыскании с нее денежных средств по двум договорам займа.

В связи с изложенным правовые основания для удовлетворения исковых требований по мотивам мнимости или притворности оспариваемых сделок у суда первой инстанции не имелось.

Также судебная коллегия полагает не обоснованным вывод суда о необходимости восстановления пропущенного Мартьяновой Л.И. срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исполнение договора купли-продажи началось ДД.ММ.ГГГГ в связи с исполнением сторонами обязательств по договору, оплаты стоимости квартиры и подписания передаточного акта. По договору найма жилого помещение исполнение началось сторонами после внесения первого арендного платежа ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок исковой давности о признании недействительными указанных сделок истек ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. соответственно.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Истцом Мартьяновой Л.И. в качестве обоснования заявления о восстановлении срока исковой давности представлено заключение нейрохирурга от ДД.ММ.ГГГГ из поликлиники <данные изъяты>, что у Мартьяновой Л.И. выявлена <данные изъяты>.

По мнению судебной коллегии указанная справка не подтверждает характер болезни, не раскрывает состояние здоровья Мартьяновой Л.И. в последние шесть месяцев срока исковой давности, не позволяет с очевидностью сделать вывод, что указанная болезнь мешала Мартьяновой Л.И. обратиться в суд с иском за защитой нарушенных прав.

Напротив, действия самой Мартьяновой Л.И., выплатившей в ДД.ММ.ГГГГ Малову С.В. задолженность по арендным платежам за квартиру, направление Малову С.В. проекта договора купли-продажи с предложение обратного выкупа квартиры за <данные изъяты> руб. свидетельствует о том, что Мартьянова Л.И. понимала, что не является собственником квартиры и указанное обстоятельство не оспаривала до ДД.ММ.ГГГГ. Встречные требования об оспаривании сделок были заявлены Мартьяновой Л.И. в связи с предъявленным Маловым С.В. иском о выселении в связи с истечением срока действия договора найма и отказа Малова С.В. заключить с Мартьяновой Л.И. договор купли-продажи квартиры.

Возраст истца, ее правовая неграмотность не обладают признаками исключительности и не являются основаниями для восстановления срока исковой давности.

По указанным основаниям в удовлетворении встречных исковых требований Мартьяновой Л.И. к Малову С.В. должно быть отказано.

Доводы апелляционной жалобы о преюдициальном значении заочного решения Дзержинского районного суда г. Ярославля от 10 сентября 2015 г. судебной коллегией отклоняются, поскольку решение суда не содержит указания на какие-либо установленные судом обстоятельства, а только ссылки на условия договора найма о размере арендной платы. На момент вынесения заочного решения Мартьяновой Л.И. еще не был заявлен спор об оспаривании договора найма.

Разрешая исковые требования Малова С.В., судебная коллегия приходит к выводу, что они подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

На основании п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно договору найма жилого помещения с условием выкупа от ДД.ММ.ГГГГ срок его действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Малов С.В. направил Мартьяновой Л.И. уведомление о расторжении договора найма с ДД.ММ.ГГГГ в связи с образовавшейся задолженностью за <данные изъяты> месяцев.

Установлено, что в квартире зарегистрированы по месту проживания Мартьянова Л.И., Мартьянов В.Е., Мартьянов С.В. Кроме того, из пояснений сторон следует, что в квартире фактически проживает Мартьянова С.В.

Заочным решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 10.09.2015 г. с Мартьяновой Л.И. в пользу Малова С.В. взыскана задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты> руб., образовавшейся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Мартьянова Л.И. выплатила Малову С.В. сумму задолженности, взысканной по заочному решению суда, а также задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Однако исполнение Мартьяновой Л.И. судебного решения и погашение образовавшейся задолженности не является основанием для отказа в иске наймодателю, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора и выселении в связи с ненадлежащим исполнением нанимателем обязанности по оплате найма жилого помещения. Указанные действия были произведены нанимателем уже после предъявления наймодателем иска о расторжении договора найма и выселении.

Поскольку на момент вынесения судебной коллегией решения срок действия договора найма истек, наймодатель не имеет намерения заключить договор найма с ответчиками на новый срок, то основания для сохранения за Мартьяновой Л.И., Мартьяновым С.В. и Мартьяновой С.В. права пользования жилым помещением не имеется, они подлежат выселению из жилого помещения. Право пользования квартирой ФИО прекратилось в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 2 марта 2016 года отменить. Принять по делу новое решение.

Прекратить право пользования Мартьяновой Л.И., Мартьянова С.В., Мартьяновой С.В. квартирой, расположенной по адресу г. Ярославль, ул. Строителей, д. 1 к. 2 кв. 71.

Выселить Мартьянову Л.И., Мартьянова С.В., Мартьянову С.В. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Мартьяновой Л.И. к Малову С.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора найма жилого помещения с условием выкупа от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Председательствующий

Судьи