Решение по делу № 2-532/2019 от 18.01.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 года                                           город Усолье-Сибирское

Усольский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Яновой О.В., при секретаре Рыкове Ю.В., с участием ответчика Фельдман И.Ш., представителя ответчика Мацкевичуса А.с.В., представителя третьего лица Даничкина Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-532/2019 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к ответчику с иском о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, расходов по уплате государственной пошлины, в обосновании иска указал, что 11.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Усолье-Сибирское (арендодатель) (далее КУМИ г. Усолье-Сибирское) и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлемовичем (арендатор) (далее ИП Фельдман) был заключен договор аренды нежилого помещения № 617 (далее Договор) согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в 4-х этажном кирпичном жилом доме - кафе "Теремок", общей площадью 473,15 кв.м., (номера на поэтажном плане 1-35), по адресу: <адрес>

11.04.2017 между Тихоновой Т.Е. и ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" заключено соглашение об отступном путем передачи 2-х нежилых помещений, согласно которому должником передано в собственность кредитора взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа от 01.03.2017, отступное в виде 2 нежилых помещений, имеющих расположение и характеристики:

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 170,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5694, адрес: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А;

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 302,7 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5695, адрес: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А (п. 2 соглашения).

Соглашение об отступном путем передачи двух нежилых помещений от 11.04.2017 зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2017.

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.11.2017 в ЕГРН внесены сведения об обременении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 38:31:000038:5694, 38:31:000038:5695, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А, в виде права аренды в пользу Фельдмана И.Ш. в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 11.11.2005 № 617, на основании решения Усольского городского суда Иркутской области от 30.01.2017, вступившего в законную силу 21.06.2017.

Согласно п. 1.3. договора срок аренды устанавливался с 11.11.2005 по 21.05.2052 г.

Пунктом 2.2.5 договора установлено, что арендатор обязуется поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии.

Согласно п. 2.2.6 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий, а в необходимых случаях один раз в 5 лет капитальный ремонт помещения, по согласованию с арендодателем.

Арендодателем с 2005 года ни разу не проводился капитальный ремонт.

Просил с учетом уточненных требований: взыскать с Фельдмана Ильи Шлёмовича стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении по адресу: Иркутская обл., г. Усолье-Сибирское, пр-т Комсомольский, д. 79 а, для приведения его в работоспособное состояние 6 865 943 руб.; взыскать с Фельдмана Ильи Шлёмовича размер уплаченной государственной пошлины 2 000 руб.

Представитель истца ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" Наумов Э.И., в суд не явился извещен надлежащим образом, просил рассматривать в его отсутствие, ранее поддерживал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Фельдман И.Ш., его представитель Мацкевичус А.с.В., действующий на основании доверенности, с иском не согласны представили возражение на иск.

Представитель третьего лица Тихоновой Т.Е. - Даничкин Н.Н., на уточненном иске настаивал.

Третье лицо Тихонова Т.Е. в суд не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассматривать в её отсутствие.

Представитель третьего лица администрации муниципального образования г. Усолье Сибирское извещен надлежащим образом.

Выслушав ответчика, представителя ответчика, представителя третьего лица, ранее обозрев гражданские дел №2-527/2019, № 2-505/2019, №2-505/2017, №2-1318/2018, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что 11.11.2005 года между Комитетом по управлению имуществом администрации города Усолье-Сибирское и предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица Фельдман Ильёй Шлемовичем заключен договор № 617 аренды нежилого помещения (далее договор), расположенного на 1 этаже в 4-х этажном кирпичном жилом доме – кафе Теремок, общей площадью 473, 15 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-35) по адресу: Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, пр-т Комсомольский, д.79 «А». Согласно п. 1.2 договора, арендодатель сдает в аренду вышеуказанную площадь для использования под кафе. В соответствии с пунктом 1.3. договора, срок аренды устанавливается с 11.11.2005 по 21.05.2052. Арендатор обязуется заключить договоры с юридическими лицами, оказывающими услуги, связанные с текущей эксплуатацией; использовать помещение по прямому назначению, указанному в п. 1.2 договора (п.2.2.1).

В п. 2.2.5 договора указано, что арендатор обязуется поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии.

П. 2.2.6 договора предусматривает, что арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий, а в необходимых случаях один в 5 лет капитальный ремонт помещения, по согласованию с арендодателем.

В п. 2.2.8 договора указано, что в связи с досрочным освобождением сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, если помещение по окончанию срока действия или расторжении договора сдается с неисправностями, арендатор обязан возместить стоимость восстановления по смете, утвержденной арендодателем.

Согласно акту приема-передачи помещения Фельдман И.Ш. принял в аренду имущество по договору 11 ноября 2005 года.

В п.6.4 договора указано, что в случае смены собственника помещения, условия настоящего договора обязательны для нового собственника, который несет обязательства арендодателя в полном объеме, включая условия, предусмотренные в п.3.3 договора.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно представленным правоустанавливающим делам, нежилые помещения неоднократно перепродавалось различным собственикам.

11.04.2017 между Тихоновой Т.Е. (должник) и ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" (кредитор) заключено соглашение об отступном путем передачи 2-х нежилых помещений, перед заключением соглашения собственник Тихонова Т.Е. разделила нежилое помещение на два помещения с кадастровыми номерами: 38:31:000038:5694 и 38:31:000038:5695. Согласно соглашению должником передано в собственность кредитора взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа от 01.03.2017, отступное в виде 2 нежилых помещений, имеющих расположение и характеристики:

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 170,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5694, адрес: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А;

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 302,7 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5695, адрес: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А (п. 2 соглашения).

Соглашение об отступном путем передачи двух нежилых помещений от 11.04.2017 зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2017.

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.11.2017 в ЕГРН внесены сведения об обременении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 38:31:000038:5694, 38:31:000038:5695, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А, в виде права аренды в пользу Фельдмана И.Ш. в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 11.11.2005 № 617, на основании решения Усольского городского суда Иркутской области от 30.01.2017, вступившего в законную силу 21.06.2017.

17.08.2017 г. УФСГРКК по Иркутской области зарегистрировало ограничение прав и обременение объектов недвижимости арендой, а именно:

    а)    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 170,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5694, адрес: Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А;

    б)    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 302,7 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 38:31:000038:5695, адрес: Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79 А.

Таким образом, истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 38:31:000038:5694, 38:31:000038:5695, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский, дом 79А с 24.04.2017.

Согласно выписки из ЕГРИП, 09.01.2018 года ИП Фельдман И.Ш. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя в связи с принятием им соответствующего решения.

Судом установлено, что Фельдман И.Ш. пользоваться нежилым помещением по договору аренды № 617 от 11.11.2005 с 2005 до 7 сентября 2016 года. С сентября 2016 и до 11.09.2018 года Фельдман И.Ш. не имел доступа в спорное помещение. Поскольку 11.09.2018 судебным приставом-исполнителем составлен акт о вселении в нежилые помещения кафе «Теремок», взыскателю Фельдман И.Ш. переданы ключи, обеспечен беспрепятственный вход в помещение.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств капитального и текущего ремонта арендованного имущества.

Согласно отчету ООО «Центр Оценки» №395-05.06/н от 29.05.2006 (том 4 л.д. 3-31) в разделе 5 в основных сведениях об объекте оценки, указано: текущее состояние удовлетворительное; бойлерное отопление, водопровод, канализация, горячие водоснабжение (бойлер), электричество вентиляция; окна двойные остекленные; двери - филенчатые, входная – металлическая; отделка - штукатурка, побелка, покраска, обои, стеновые панели.

Также указано, что объект оценки представляет собой кафе. Отделка помещения представляет собой следующее: обеденный зал, бар и бильярдная: потолок окрашен масляной краской (местами подтеки от воды, краска полопалась, потрескалась, местами отвалилась), стены выложены мозайкой, деревянная отделка, в бильярдной - окрашены (следы протечек), пол — бетонная плитка с мраморной крошкой; санузлы –потолок - побелка, стены и пол - плитка; подсобные помещения: потолки — побелка, стены — окраска, в кабинете - обои и побелка, на кухне - побелка и керамическая плитка, пол — бетонный с мраморной, на кухне — плитка.

Кроме того указано, что объект в целом находится в удовлетворительном состоянии, часто затапливается в результате прорыва труб в межэтажном перекрытии, в результате этого все стены поражены грибком. Учитывая состояние объекта, а также возраст и общее состояние дома, можно сделать вывод о том, что помещение требует капитального ремонта, в частности, полной замены системы водоснабжения и отопления между первым и вторым этажом жилого дома, ремонт стен и перегородок (избавление от грибка и отделочной работы в полном объеме), а также необходимо выполнение работ по внутренней отделки помещения. Фотоснимки объекта приведены в приложении к настоящему отчету.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от 7 сентября 2016 года комиссией в составе предыдущего собственника помещений Тихоновой Т.Е. помещение было захламлено мусором, необходим капитальный ремонт.

В соответствии с выводом внесудебного экспертного исследования № 48-12\18 ООО «Департамент Экспертизы и Оценки» по заказу ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» на 01 сентября 2018, техническое состояние помещения ограниченно работоспособное - категория технического состоянии, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения конструкций возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. В помещении отсутствуют признаки текущего и капитального ремонта помещения.

Согласно заключения ООО «Техсервис» от 25.09.2018, в соответствии с которым установлено, что кафе расположено в многоквартирном доме, размещение его не допускается согласно п. 4.6 СНиП 60.13.330.2012. При детальном обследовании технического состояния строительных конструкций установлено, что в большинстве помещений на поверхности потолков и кирпичных стен и перегородок наблюдается отслоение штукатурного слоя, следы замачивания и набухания конструкций. Данные дефекты возникли из-за протечек, вызванных авариями в санитарно-технических системах жилого дома, попаданием пара их подвального помещения, а также неблагоприятного воздействия низких температур из-за не обеспечения нормального теплового режима в помещениях; деревянные оконные заполнения имеют множественные поражения гнилью, отслоение краски, как на переплетах, так и на рамках; полы (бетонные, мозаичные, плиточные) имеют частичные разрушения, выбоины, многочисленные трещины. В связи с чем эксперт пришел к выводу, что состояние нежилого помещения неудовлетворительное, не пригодное для его использования как объект общественного питания.

Также ООО «Техсервис» проводило экспертное обследование 03.05.2015, впоследующем составило отчет в котором указало, что цель - установление факта проведения работ по текущему ремонту внутренних помещений кафе «Теремок» и с наружного фасада без определения объемов работ.

В результате проведенного обследования ООО «Техсервис» установило, что в помещениях кафе «Теремок» и с наружного фасада на момент обследования арендатором ведутся ремонтные работы, а, именно:

    -    с внешней стороны главного фасада здания жилого дома, в котором расположено кафе, выполнены следующие работы: 1.поверхность цоколя на высоту 1.3 м отремонтирована по всему периметру наружной кирпичной стены в виде рельефной штукатуркой типа « под шубу» (фото 1, фото 2); 2. прилегающая территория к зданию жилого дома заасфальтирована на площади ориентировочно - 270 кв.м. (фото 1);

    -    с внутренней стороны помещения кафе «Теремок» выполнены следующие работы: 1.Коридор (лит.9) - частично на 30 % поверхность стен зашпатлевана, подготовлена под покраску (фото 3, фото 4); 2. Бильярдный зал (лит. 17) - выполнена на 100% отделка стен пластиковыми стеновыми панелями, выполнен подвесной потолок, отремонтирован на 100% мозаичный бетонный пол (фото 5; фото 6); 3. Обеденный зал (лит. 18) - выполнены подготовительные работы - деревянный каркас по устройству подвесного потолка, стены частично на 35% зашпатлеваны под покраску; 4.Кухня (лит.31) - выполнены подготовительные работы по шпатлевке стен под покраску; 5. Обеденный зал (лит.29) выполнены частично на 30% подготовительные работы (шпатлевка) стен под покраску (фото 7, фото 8); 6.Обеденный зал (лит.30) выполнены частично на 30% подготовительные работы (шпатлевка) стен под покраску (фото 9, фото 10).

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно апелляционному определению от 05.08.2019 судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда, по гражданскому делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов, по встречному иску Фельдмана Ильи Шлемовича к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения, по апелляционной жалобе и дополнениям к ней общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» на решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года, отменено решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года полностью. Принято по делу новое решение. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов удовлетворены. Взыскана с Фельдман Ильи Шлемовича в пользу общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» за период с 11.09.2018 по 11.02.2019 арендная плата в размере 515 591,76 руб., проценты в размере 226 493, 21 руб., расходы по уплате государственной пошлины 2 000 руб. Встречные исковые требования Фельдмана И.Ш. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения удовлетворены частично. Признан расторгнутым договор аренды нежилого помещения № 617 от 11 ноября 2005 года в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами: 38:31:000038:5694 и 38:31:000038:5695, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский, д. 79 «а» с 05.08.2019. В удовлетворении встречных исковых требований Фельдмана И.Ш. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договор аренды нежилого помещения с 30 октября 2018 отказано.

В данном определении установлено, что злоупотребления права со стороны ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» не установлено. Суду апелляционной инстанции не было представлено доказательств и нарушения требований ст. 10 ГК РФ злоупотребления правом, со стороны арендодателя. Также суд апелляционной инстанции указал, что из материалов дела видно, что основания для расторжения договора аренды имелись, как у истца (в связи с просрочкой оплаты за пользование арендованным помещением более одного месяца), так и у ответчика по условиям договора аренды в связи с тем, что помещение оказалось в состоянии, непригодном для целевого использования.

28.05.2019 определением Усольского городского суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Иркут-Инвест Инжиниринг» к.т.н. И.М. Учитель, указано, что по результатам натурного освидетельствования объекта и исследовании экспертного обследования № 6103-15.ОБ, выполненного в июне 2015, а также отчету №395-05.06/н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному 29 мая 2006 года, эксперт определил: в помещении расположенном по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79а за период с 2006 по июнь 2015 года производились отдельные работы в рамках текущего ремонта. Определить в каком именно году производился текущий ремонт не представляется возможным. В период с июня 2015 по сентябрь 2016 года текущий ремонт в помещении не проводился. В период с мая 2006 по сентябрь 2016 года капитальный ремонт в помещении не проводился.

На сентябрь 2016 года был необходим капитальный ремонт инженерных систем (канализация, отопление, горячее и холодное водоснабжение), системы энергоснабжения, замена окон и дверей, ремонт полов и отделочных покрытий потолка и стен. Составить сметы для проведения работ в рамках капитального ремонта на сентябрь 2016 года не представляется возможным. Так как в материалах дела не приведено описание и объемы строительных конструкций, также отсутствуют какие-либо иные документы характеризующие состояние строительных конструкций на сентябрь 2016 года.

На второй вопрос было ли значительное ухудшение состояния помещения по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79а, с 2016 по сентябрь 2018, с октября 2018 по май 2019 год, эксперт ответил, что исходя из результатов натурного исследования объекта в рамках настоящего заключения, результатов внесудебного экспертного исследования №48-12/18, выполненного в сентябре 2018 года, результатов экспертного технического заключения по обследованию нежилого помещения №011/19 от 25.09.2018, а также представленным в гражданском деле фотоматериалам датированным 16.09.2016 установлено: с 2016 по сентябрь 2018, а затем с октября 2018 по май 2019 года значительного ухудшения состояния помещения не было. Ухудшение технического состояния помещения происходило закономерно, в следствие фактического физического износа и отсутствии капитального и текущего ремонта.

В заключении на третий вопрос эксперт указал, что состояние помещения по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79а на сентябрь 2016 является следствием того, что не были обеспечены нормальные условия эксплуатации помещения. Факторами влияющими на ускоренную коррозию строительных конструкций являются недостаточное отопление и вентиляция помещения, затопление его в результате протечек стояков горячего и холодного водоснабжения, поступления водяных паров из подвального помещения дома, отсутствие герметичных оконных и дверных заполнений, микологическое повреждение строительных конструкций, отсутствие капитального и текущего ремонта в этот промежуток времени. Капитальный ремонт требовался.

Здание, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Комсомольский пр-т, д. 79а, на текущий момент пригодно для эксплуатации. Состояние конструкций исходя из внешнего вида, учитывая функциональный (моральный) износ и физический износ, оценивается как ограниченно работоспособное. Не представляется возможным установить необходимость капитального ремонта здания в целом так, как всё здание не подвергалось техническому обследованию.

На момент исследования требуется капитальный ремонт, включающий в себя ремонт инженерных систем (канализация, отопление, горячее и холодное водоснабжение), системы энергоснабжения, замена окон и дверей, ремонт полов и отделочных покрытий потолка и стен, ремонт надоконных перемычек, ремонт козырьков над входами, разборка декоративного обрамления входа. Ведомость объемов ремонтных работ представлена в Приложении 8. Стоимость работ по капитальному ремонту строительных конструкций исследуемого объекта составляет 6 465 943 рублей. Локальный ресурсный сметный расчет представлен в Приложении 8.

Также эксперт отметил, что локальным сметным ресурсным расчетом не учтена стоимость работ по устройству пожарно-охранной сигнализации и вентиляционной системы, поскольку для определения стоимости этих работ необходимо определить назначение помещения и разработать проект. В настоящее время следов пожарно-охранной сигнализации и системы вентиляции, обнаруженных при освидетельствовании объекта, недостаточно, чтобы определить объемы конструкций для работ по их восстановлению. При этом указал, ориентировочно стоимость пожарной охранной сигнализации и системы вентиляции по объекту аналогу составляет 340000 руб. 440000 руб.

Довод ответчика и представителя ответчика, связанные с несогласием с выводами экспертизы. Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно отвечает установленным законом требованиям; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того в судебном заседание эксперт подтвердил свои выводы под протокол. При этом, несмотря на несогласие с выводами экспертизы представитель ответчика и ответчик о проведении дополнительной или повторной экспертизы не ходатайствовали. Тот факт, что экспертиза проведена на основании визуального осмотра, не ставит под сомнение выводов эксперта о наличии повреждений в помещении. Ответчиком и представителем ответчика не указано, какие именно иные методики должны были быть применены экспертом и не приведено доказательств ошибочности их выводов.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В силу ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Цель текущего ремонта - устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей. Цель капитального ремонта - устранение физического и морального износа объекта.

Согласно п. 14.2 ст 1 ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций нааналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Схожее определение капитального ремонта содержится и в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции натерритории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя    РФ    от    05.03.2004    N 15/1.

        Определения текущего и капитального ремонта, а также примерный перечень работ, относимых к тому или иному виду ремонта, приведены также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального исоциально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23*11.1988 N 312 (далее - ВСН 58-88 (р)), в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N279 (далее – Положение МДС 13-14.2000).

Из представленных отчетов и заключений представленными как со стороны истца, ответчика, так со стороны третьего лица администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское, следует, что вышеуказанные помещения были приняты ответчиком в удовлетворительном техническом состоянии, при этом требовался как текущий и капитальный ремонт помещений. Из заключения экспертизы следует, что повреждения здания возникли по причине физического износа и бездействия в проведении капитального и текущего ремонта в процессе эксплуатации помещения.

При этом, неотложная необходимость в проведении капитального ремонта была подтверждена отчетом ООО «Центр Оценки» №395-05.06/н от 29.05.2006.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений указанной статьи бремя доказывания необходимости проведения капитального ремонта лежало на истце. Истцом в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказана неотложная необходимость проведения капитального ремонта по причинам, от него не зависящим.

Таким образом, суд учитывает, что обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в силу ч. 1 ст. 616 ГК РФ возложена договором на арендатора то требования истца являются законными и обоснованными, поскольку условия договора ответчиком не исполнены в добровольном порядке.

Довод ответчика и представителя истца о том, что затраты необходимые для ремонтно-восстановительных работ не могут быть убытками истца, поскольку является собственником только с 2017, суд считает не состоятельным, поскольку ответчик подписывал договор аренды в 2005 году, ответчик знал в каком состоянии находится предмет аренды при заключении договора, кроме того, ответчик сам подтвердил, что не делал с 2005 года капитальный ремонт, при этом обязательство сторон при перемене сторон по договору не меняется, данные условия закреплены в договоре и предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, обязанность ответчика по необходимости проведения соответствующих работ установлена нормами, регулирующими правоотношения по аренде имущества и договором аренды спорного объекта от 11.11.2005 года.

Суд, исследовав и оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что требование подлежат удовлетворению частично. Поскольку стоимость ремонтно-восстановительных работ по капитальному ремонту определена в размере 6 465 943 рублей. Суд считает, что не подлежит удовлетворению сумма в размере 400000 руб., поскольку со стороны истца не представлено, доказательств, что в помещении было пожарно-охранная сигнализация и вентиляционная система по всему помещению, не определено назначение помещений и не разработан проект, кроме того эксперт указал, что при поведении экспертизы следов пожарно-охранной сигнализации и системы вентиляции, обнаруженных при освидетельствовании объекта, недостаточно, чтобы определить объемы конструкций для работ по их восстановлению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Судом установлено, что истец по платежному поручению № 15 от 28.12.2019 оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб., поскольку требования истца удовлетворены частично, то подлежит удовлетворению требование о взыскании государственной пошлины в размере 2000 руб.

Также суд считает, что подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования г. Усолье-Сибирское в размере 40529 руб. 72 коп. с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие», поскольку истцом увеличены были требования до цены иска 6865943 руб., соответственно в силу части 1 статьи 92 Гражданского процессуального кодекса в доход местного бюджета подлежит взысканию доплата государственной пошлины в случае увеличения исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, расходов по уплате государственной пошлины, - удовлетворить частично.

Взыскать с Фельдман Ильи Шлемовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении по адресу: Иркутская область, г. Усолье Сибирское, пр-т Комсомольский, д. 79 а, для проведения его в работоспособное состояние 6465943 (шесть миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч девятьсот сорок три) руб. 00 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) руб., в остальной части взыскания с Фельдман Ильи Шлемовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие стоимости ремонтно-восстановительных работ - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Регион-Развитие государственная пошлина в размере 40529 (сорок тысяч пятьсот двадцать девять) руб. 72 коп. в бюджет муниципального образования г. Усолье-Сибирское.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Иркутский областной суд через Усольский городской суд.

Судья                                                                                     О.В. Янова

Мотивированный текст решения изготовлен 03.09.2019.