Решение по делу № 33-14700/2023 от 11.08.2023

Дело № 33-14700/2023; № 2-551/2023

66RS0001-01-2022-009118-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 26 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Тяжовой Т.А.,

при помощнике Проняевой А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием аудиозаписи гражданское дело по иску Дымовой Галины Григорьевны к Илюшкину Андрею Евдокимовичу о признании договора незаключенным, признании сделки недействительной, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, поступившее по апелляционным жалобам истца, третьего лица Дымовой Юлии Владимировны на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 10.04.2023.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца, третьего лица Дымовой Ю.В., представителя ответчика Илюшкина А.Е. - Зинченко Д.К., судебная коллегия

установила:

Дымова Г.Г. обратилась с иском к Илюшкину А.Е., просила признать незаключенным договор купли-продажи от 04.10.2021 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с использованием кредитных средств, между Дымовой Г.Г. и Илюшкиным А.Е., признать недействительными и аннулировать записи о регистрации перехода права собственности и обременений в ЕГРН в отношении указанной квартиры.

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи от 04.10.2021 Дымова Г.Г. продала квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Илюшкину А.Е. за 3330000 рублей. Регистрация перехода права собственности, ипотеки в силу закона произведена 05.10.2021.

В договоре указано условие, согласно которому продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Данное условие противоречит фактическим обстоятельствам. По договору передачи квартиры в собственность от 27.12.2001 истец приватизировала квартиру в свою пользу. Дымова Ю.В. имеет бессрочное право пользования квартирой, поскольку отказалась от участия в приватизации 11.12.2001. Дымова Ю.В. не является стороной договора купли-продажи от 04.10.2021, на нее условия договора не распространяются, не может быть возложена обязанность выселиться из квартиры. В договоре не согласовано существенное условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации после его приобретения, покупателем, поэтому договор является незаключенным.

В уточнении исковых требований указано на то, что сторонами договора купли-продажи от 04.10.2021 не достигнуто соглашение о порядке передачи денег, истец полагала, что расчет будет производиться через банковский аккредитив. Осуществление оплаты по договору купли-продажи от 04.10.2021 посредством ООО «Жилищная экосистема ВТБ» не согласовано сторонами, истец о наличии соглашения, заключенного между покупателем и ООО «Жилищная экосистема ВТБ» в пользу продавца, не была извещена. Отсутствие юридической связи между данным соглашением и договором купли-продажи недвижимости подтверждается отсутствием указания на согласованный порядок оплаты за объект недвижимости, последующим заявлением истца об отказе от договора, содержащим возражение против передачи денег несогласованным способом.

Пунктом 2.1.3 договора купли-продажи от 04.10.2021 согласовано условие о том, что продавец получает полный окончательный расчет при предъявлении продавцу справки из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом объекте недвижимости, данный документ является обязательным.

Выполнение существенного условия обусловлено наступлением события, описание которого не позволяет определить возможность его наступления. Момент и способ исполнения условия признанного сторонами существенным имеет решающее значение для исполнения договора, вследствие чего истец просит признать договор незаключенным.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 10.04.2023 в иске Дымовой Г.Г. к Илюшкину А.Е. о признании договора незаключенным, признании недействительной, аннулировании записи в ЕГРН отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец, третье лицо Дымова Ю.В. подали на него апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных по делу обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Утверждают, что Дымова Ю.В. имеет самостоятельный интерес относительно предмета спора, суд необоснованно привлек ее в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Судом не рассмотрены уточненные требования. Выводы суда о согласовании и исполнении условий договора купли-продажи от 04.10.2021 не соответствуют обстоятельствам дела. В протоколе судебного заседания объяснения третьего лица отображены схематично. Истец вследствие ухудшения состояния здоровья не смогла участвовать в прениях, что не было отражено в протоколе судебного заседания, отсутствие истца в судебном заседании суд счел отказом от реализации процессуального права. Замечания на протокол судебного заседания отклонены без сопоставления с аудиозаписью судебного заседания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, третье лицо Дымова Ю.В. доводы жалоб поддержали. Представитель ответчика Зинченко Д.К. против доводов жалоб возражал.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем направления извещений почтой, представитель ответчика телефонограммой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 04.10.2021 Дымова Г.Г. продала и Илюшкину А.Е. за счет его собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ ПАО в кредит согласно кредитному договору № 623/1012-0001620 от 04.10.2021, заключенному в г. Екатеринбурге между покупателем и кредитором, в единоличную собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>, по цене 3330000 рублей.

В пункте 1.5 договора продавец гарантировал покупателю, что до заключения настоящего договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, брачный договор в отношении него не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости, не имеется. Продавец отказывается от пожизненного права пользования объектом недвижимости.

Согласно пункту 1.6 договора на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости зарегистрирована Дымова Ю.В., продавец обязуется снять с регистрационного учета Дымову Ю.В. в срок не позднее до 10.10.2021.

В тот же день между Илюшкиным А.Е. и ПАО «Банк ВТБ» заключен кредитный договор от 04.10.2021 <№>, в соответствии с условиями которого банком заемщику предоставлены денежные средства в размере 2870 000 рублей на срок 362 месяца с условием оплаты установленных пункте 4 договора процентов за пользование кредитом на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Из справки МКУ «Центр муниципальных услуг» от 29.09.2021 усматривается, что в спорном жилом помещении на момент выдачи справки зарегистрирована Дымова Ю.В., Дымова Г.Г. снята с регистрационного учета 23.09.2021. Дымова Ю.В. снята с регистрационного учета в спорном жилом помещении 01.11.2021.

Сумма 460000 рублей получена продавцом в день заключения договора, что подтверждено распиской, сторонами не оспаривалось.

Переход права собственности на квартиру, а также обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Банк ВТБ» зарегистрированы в ЕГРН 05.10.2021.

Платежным поручением № 11606 от 13.01.2022 ООО «Жилищная экосистема ВТБ» на счет Дымовой Г.Г. перечислена сумма 2 870 000 рублей, которое подтверждает исполнение Илюшкиным А.Е. условий договора купли-продажи от 04.10.2021 в полном объеме. Денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи от 04.10.2021 получены продавцом Дымова Г.Г. полностью.

Указанные обстоятельства следуют из материалов дела, а также установлены апелляционным определением Свердловского областного суда от 15.12.2022, которым в иске Дымовой Г.Г. к Илюшкину А.Е. о расторжении договора купли-продажи, признании действий недобросовестными, признании последствий договора недействительными, прекращении права собственности, отказано. Иск Илюшкина А.Е. к Дымовой Г.Г. об освобождении жилого помещения от имущества, передаче квартиры, взыскании судебной неустойки, удовлетворен частично. Возложена обязанность на Дымову Г.Г. освободить от своего имущества квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и передать данную квартиру Илюшкину А.Е. в течение одного месяца. В случае неисполнения решения суда взыскана с Дымовой Г.Г. в пользу Илюшкина А.Е. судебная неустойка в размере 50 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда.

Истец заявляет о незаключенности договора купли-продажи от 04.10.2021, утверждая о несогласовании условий о сохранении права пользования спорной квартирой у Дымовой Ю.В., о порядке оплаты стоимости квартиры.

Согласно положениям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

К названным в статье 19 вышеуказанного Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

В тех случаях, когда жилое помещение, предоставленное семье по договору найма жилого помещения, было в дальнейшем приватизировано одним собственником, а другие члены семьи, обладавшие равными с нанимателем правами на жилое помещение, отказались от участия в его приватизации и дали согласие на него какому-либо из членов семьи либо самому нанимателю, они в соответствии со статьей 19 Федерального закона «О порядке введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 сохраняют право пользования данным жилым помещением.

До заключения между Муниципальным образованием – город Екатеринбург и Дымовой Г.Г. договора от 27.12.2001 передачи квартиры по адресу: <адрес>, в собственность Дымовой Г.Г., Дымовой Ю.В. в Администрацию г. Екатеринбурга 11.12.2001 подано заявление об исключении ее из числа участников приватизации жилой площади по указанному адресу.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Дымова Ю.В. составила заявление в адрес ПАО «Банк ВТБ», датированное 04.10.2021, о том, что не возражает против продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Дымовой Г.Г., в которой на момент приватизации Дымова Ю.В. была зарегистрирована по адресу квартиры и имела право на участие в приватизации, однако отказалась от своего права в пользу Дымовой Г.Г. Также Дымовой Ю.В. подписано заявление, в котором Дымова Ю.В. обязуется освободить отчуждаемое жилое помещение, сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности, обязуется не чинить препятствий собственникам жилого помещения при исполнении обязательств, которые будут приняты им по договору об отчуждении жилого помещения, в части освобождения этого жилого помещения и передаче его другой стороне договора свободным от любых прав и претензий третьих лиц (л.д. 80-81).

В письменном заявлении от 04.10.2021 Дымова Г.Г. указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в порядке приватизации, приняла обязательства не допустить изъятия вышеуказанной квартиры у покупателя в случае предъявления претензий со стороны третьих лиц, удовлетворив их требования в отношении квартиры за свой счет (л.д. 79).

Все указанные заявления Дымовой Г.Г. и Дымовой Ю.В. содержат отметки ПАО «Банк ВТБ» о принятии 18.12.2021.

В данном случае из условий договора купли-продажи от 04.10.2021, заявлений Дымовой Г.Г., Дымовой Ю.В., их действий по снятию с регистрационного учета до 01.11.2021 следует исполнение договора о передаче имущества, свободного от прав иных лиц, в том числе Дымовой Ю.В.

Как следует из справки от 22.11.2022 МКУ «Центр муниципальных услуг», в квартире по адресу: <адрес>, никто не зарегистрирован.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство, по общему правилу, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Условия договора купли-продажи от 04.10.2021 не устанавливают права и обязанности Дымовой Ю.В. В данном случае условие договора купли-продажи от 04.10.2021 об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, согласовано сторонами. Вместе с тем, соответствующее согласие на прекращения права пользования квартирой выражено Дымовой Ю.В. в письменных заявлениях. Доводы о существовании такого права не исключают возможность выражения отказа от него в письменной форме.

Также условиями договора купли-продажи от 04.10.2021 согласован порядок оплаты стоимости квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 2.1 договора установлен порядок оплаты: оплата цены договора производится за счет собственных денежных средств покупателя в размере 460000 рублей покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. При этом, подтверждением оплаты указанной суммы является расписка продавца, и кредитных средств в размере 2870000 рублей, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), являющегося кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, согласно кредитному договору <№> от 04.09.2021, заключенному в г. Екатеринбурге между Илюшкиным А.Е. и Банком (пункт 2.1.1); покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора в размере 2870000 рублей с использованием номинального счета ООО «Жилищная экосистема ВТБ», открытого в Банке ВТБ (ПАО). Денежные средства зачисляются покупателем на номинальный счет не позднее одного рабочего дня с даты подписания настоящего договора. Расходы по расчетам с использованием номинального счета несет покупатель (пункт 2.1.2); перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты цены договора в размере 2870000 рублей осуществляется ООО «Жилищная экосистема ВТБ» в течение от одного рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «Жилищная экосистема ВТБ» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о государственной регистрации перехода права собственности и залога в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО). Продавец получает полный окончательный расчет при предъявлении продавцу справки из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом объекте недвижимости. Данный документ является обязательным (пункт 2.1.3).

Как установлено апелляционным определением Свердловского областного суда от 15.12.2022, оплата по договору купли-продажи от 04.10.2021 произведена полностью, что подтверждается распиской о получении Дымовой Г.Г. суммы 460000 рублей, платежным поручением № 11606 от 13.01.2022 о перечислении на счет Дымовой Г.Г. суммы 2 870 000 рублей. Указанные обстоятельства обоснованно приняты во внимание судом первой инстанции в качестве установленных в соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о предположении выполнения расчетов через банковский аккредитив не соответствуют условиям договора, которыми согласован приведенный выше порядок перечисления денежных сумм с использованием номинального счета ООО «Жилищная экосистема ВТБ», открытого в Банке ВТБ (ПАО), не позволяют признать договор купли-продажи от 04.10.2021 незаключенным.

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае исполнение договора купли-продажи от 04.10.2021 по оплате и принятию оплаты, о снятии с регистрационного учета свидетельствует о его заключенности (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционных жалоб о нарушении норм процессуального права не привлечением Дымовой Ю.В. в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.

Закон допускает вступление в дело третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, до вынесения судебного постановления судом первой инстанции (часть 1 статьи 42 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Разрешая при подготовке дела к судебному разбирательству вопрос об участии этих лиц в процессе, судья выносит определение о признании их третьими лицами или об отказе в признании их третьими лицами. При вступлении в дело третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, подготовку дела следует проводить с самого начала, поскольку они пользуются всеми правами и несут все обязанности истцов (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11).

Между тем, Дымова Ю.В. о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не просила.

Также судебная коллегия не находит оснований согласиться с доводами апелляционных жалоб о нарушении права истца на участие в судебных прениях.

Согласно части 1 статьи 190 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные прения состоят из речей лиц, участвующих в деле, их представителей.

В силу части 2 статьи 191 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд во время или после судебных прений признает необходимым выяснить новые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, или исследовать новые доказательства, он выносит определение о возобновлении рассмотрения дела по существу. Однако оснований для возобновления рассмотрения дела по существу судом первой инстанции не установлено.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, согласно протоколу судебного заседания суда первой инстанции, аудопротоколу, истец и третье лицо в полном объеме довели свою позицию до суда первой инстанции, в прениях выступала третье лицо Дымова Ю.В., истец и третье лицо не сообщали суду об ухудшении состояния здоровья истца, невозможности участвовать в прениях, не заявляли ходатайство об объявлении перерыва или отложении судебного заседания в связи невозможностью участвовать в нем. Данных о желании истца выступить с прениями и репликами, не предоставлении ей такой возможности протокол судебного заседания не содержит.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционных жалоб истца и третьего лица в части необоснованного отклонения замечаний на протокол судебного заседания ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 229 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации протокол судебного заседания или совершенного вне судебного заседания отдельного процессуального действия должен отражать все существенные сведения о разбирательстве дела или совершении отдельного процессуального действия.

В силу статьи 231 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и аудиозаписью судебного заседания или отдельного процессуального действия и в течение пяти дней со дня подписания протокола подать в письменной форме замечания на такие протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Протокол судебного заседания на бумажном носителе не является стенограммой судебного процесса, отражает, в том числе, общий ход судебного процесса, основные пояснения лиц, участвующих в деле, гражданским процессуальным законодательством не предусмотрена обязанность приводить в тексте протокола судебного заседания полное дословное содержание высказываний (статьи 228 - 230 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Отклоняя замечания на протокол судебного заседания определением от 27.04.2023, судья пришел к выводу о том, что протокол судебного заседания является в достаточной степени полным, имеется аудиозапись судебного заседания, приобщенная к материалам дела. Процессуальная процедура рассмотрения замечаний на протокол судебного заседания соблюдена.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба истца не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 10.04.2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца и третьего лица Дымовой Юлии Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Тяжова Т.А.