Решение по делу № 2-1505/2016 от 12.01.2016

ФИО7 РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

ДД.ММ.ГГГГ дело №

город Севастополь

ФИО7 районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи ФИО9

секретарь судебного заседания ФИО3,

при участии: представителя истца – ФИО4,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО11 ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилых помещений,

у с т а н о в и л:

    В ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО11 ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя – ФИО1 по договору купли-продажи нежилых помещений на ФИО10; взыскании с ответчиков судебных расходов в пользу ФИО10

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО17 определены все существенные условия для реализации преимущественного права истца на покупку объекта аренды: предусмотрен порядок уведомления истца о намерении продать объект аренды и порядок перехода права собственности на него, условия такого перехода (в том числе порядок определения продажной цены объекта), а также право истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Поскольку Договор заключен в период действия законодательства Украины, то к данным правоотношениям аренды имущества применяются положения гражданского законодательства Украины в соответствии которым (ст. 764 ГК Украины) данный Договор считается действительным, поскольку с учетом отсутствия возражений Арендодателя истец, как Арендатор, использует указанные нежилые помещение с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, считая в силу положений ст. 764 ГК Украины, что указанный Договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение условий договора, ФИО11 не уведомляло Арендатора ни о намерениях продать арендуемое имущество, ни существенных условиях продажи нежилых помещений, в связи с чем истец лишен, закрепленного соглашением сторон, преимущественного права на покупку объекта аренды.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления, предоставил суду письменных возражения. Пояснил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на день заключения договора купли-продажи объекта недвижимости) правовые отношения истца и ответчиков (по аренде объекта недвижимости и его продаже) подпадали под действия нормативно-правовых актов Российской Федерации и нормы Гражданского кодекса Украины к спорным правоотношениям применять нельзя.

Заслушав доводы представителей, установив обстоятельства в деле, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Поскольку спорные правоотношения между сторонами возникли ДД.ММ.ГГГГ, применению подлежит законодательство Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилых помещений под офис, расположенных по адресу: г. <адрес> площадью <данные изъяты>. Согласно указанному договору ФИО11 продал, а Покупатель – ФИО1 купил в собственность указанные нежилые помещения по цене <данные изъяты>. Договор удостоверен нотариусом ФИО21

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО10 заключен договор найма (аренды) № недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного в г<адрес> площадью            <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО10 составлен акт приема-передачи нежилого помещения.

Согласно п. 6.1 указанного Договора он считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует с даты его подписания сторонами в течении трех лет (до ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ Договора предусмотрено, что Арендодатель обязан в случае намерения продажи объекта аренды предварительно письменно с уведомлением сообщить Арендатору обо всех существенных условиях продажи. Если Арендатор согласен приобрести объект аренды на определенных Арендодателем условиях, но не более рыночной стоимости, которая устанавливается независимым экспертом, он имеет преимущественное право перед всеми иными лицами. В случае нарушения этого права он имеет право требовать перевода не себя прав и обязанностей покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилых помещений, однако ответа на него не получил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п.п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В силу норм пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно части первой статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая статьи 56 настоящего Кодекса).

Частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из установленных обстоятельств по делу усматривается, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит конкретной цены (и порядка ее внесения) объекта недвижимости по которой арендатор имеет право приобрести данный объект, также между сторонами не заключалось дополнительное соглашение. Таким образом, договор о порядке перехода к арендатору (истцу) права собственности на арендуемый объект недвижимости не заключен в установленном законом порядке.

Кроме того установлено, что Арендатор (истец) не надлежащим образом исполнял свои обязанности в части оплаты арендной платы ежемесячно до 11 числа текущего месяца и в полном объеме. Также не своевременно оплачивал коммунальные услуги.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 194, 196, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Судья (подпись) ФИО9

Мотивированное решение составлено

ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна

Судья                                    ФИО9