Решение по делу № 3а-21/2016 от 11.11.2015

    Дело № 3А-21/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 января 2016 года                        г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Саяны» Федоровой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-21/2016 по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Саяны» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Саяны» обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец на основании договора аренды № <данные изъяты> от 17 декабря 2012 года является пользователем (арендатором) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – место объектов обеспечения деятельности аварийно-спасательных служб, общей площадью – <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 14 июня 2012 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере – <данные изъяты>

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> выполненной ООО «Альянса-Оценка» и представленной в отчете № <данные изъяты> (учетный № 743зу-2015) от 18 августа 2015 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 14 июня 2012 года, составляет – <данные изъяты>

Отчёт № <данные изъяты> (учетный № 743зу-2015) от 18 августа 2015 года получил положительное экспертное заключение № <данные изъяты> от 15 сентября 2015 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ООО «Саяны» являются плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, которая зависит от размера кадастровой стоимости земельного участок, в связи с чем, 25 сентября 2015 года (вх. 31605) ООО «Саяны» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 22 октября 2015 года № <данные изъяты> в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: г. <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты>

Представитель административного истца ООО «Саяны» Федорова Н.Л. действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Административный ответчик – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), заинтересованные лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Администрация г. Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, извещенные о времени и месте рассмотрения дела судебными уведомлениями, направленными факсимильной связью, своих представителей в судебное заседание не направила, о причинах неявки не сообщила, ходатайств не представила.

Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Сирота И.А., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Красноярского края, представив письменные объяснения по делу, в которых не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Правительства Красноярского края, Администрации г. Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «Саяны» Федорова Н.Л. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 декабря 2012 года № <данные изъяты> и акта приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. <данные изъяты> передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Саяны». По условиям указанного договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 10-17).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был поставлен на государственный кадастровый учет на основании решения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю от 14 июня 2012 года № Ф24/12-2-59169 (л.д. 223).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 ноября 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 14 июня 2012 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 9).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 14 июня 2012 года филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю (л.д. 222).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 26 декабря 2014 года следует, что вышеуказанный земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – место объектов обеспечения деятельности аварийно-спасательных служб (л.д. 14-15).25 сентября 2015 года ООО «Саяны» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № <данные изъяты> с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с приложением необходимых для этого документов (л.д. 157-160).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 октября 2015 года № <данные изъяты> заявление ООО «Саяны» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 157-160).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № <данные изъяты> (учетный № 743зу-2015) от 18 августа 2015 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик <данные изъяты> в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 14 июня 2012 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 19-130).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, полнота и достоверность проведенных расчетов, расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком подтверждается положительным экспертным заключением № 1618 от 15 сентября 2015 года Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик <данные изъяты> (л.д. 131-156).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256 (действовавшего на момент проведения оценки), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке <данные изъяты> (учетный № 743зу-2015) от 18 августа 2015 год соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № <данные изъяты> от 15 сентября 2015 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 14 июня 2012 года составляет <данные изъяты> рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> должна быть определена по состоянию на 14 июня 2012 года равной его рыночной в размере <данные изъяты> рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Саяны» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 25 сентября 2015 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Саяны» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: место объектов обеспечения деятельности аварийно-спасательных служб, расположенного по адресу: г. <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 14 июня 2012 года.

Датой обращения ООО «Саяны» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> считать 25 сентября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 12 января 2016 года