Решение по делу № 2-3552/2023 от 18.08.2023

К делу №

УИД 23RS0№-03

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> «25» декабря 2023 года

Геленджикский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего - судьи ФИО8

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием:

- истца ФИО2 и ее представителя ФИО6, действующей на основании доверенности серии <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ,

- представителя ответчика ФИО3 – ФИО7 действующей по доверенности серии <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренды жилого дома незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании незаключенным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был подписан договор аренды, предмет договора сторонами был согласован в следующей редакции:

«Арендодатель сдает Арендатору во временное пользование за плату, помещение - жилой дом, расположенное по адресу <адрес>, а именно часть жилого дома площадью 442,4 кв.м., кадастровый №, расположено на первом, втором, третьем и четвертом этаже, четырехэтажного дома. Состоит из 22 комнат, двора, бассейна, парковки общего пользования, предназначенное для собственного проживания и проживания гостей, Арендатору за установленную плату».

Истец, полагает, что подписанный сторонами договор является незаключенным, так как не позволяет определить его предмет, поскольку из его условий невозможно определить какая часть жилого помещения передается в пользование Арендатору. <адрес> жилого дома составляет 442,4 кв. м. При этом, стороны не согласовали какая часть (площадь) жилого дома из общей площади помещения передается в аренду, какие этажи и какие комнаты также стороны не согласовали.

Согласно п. 2.8. договора аренды Арендодатель проживает на той же территории, однако стороны в этом пункте также не согласовали какую именно часть (площадь) от общей площади дома будем оставаться в пользование Арендодателя.

Истец указывает, что, исходя из того, что стороны предусмотрели передачу только части жилого помещения, следует, что стороны также должны были определить какая часть земельного участка передается в пользование Арендатору. Также в договоре стороны не согласовали какая часть земельного участка необходима для использования части жилого дома, переданного в аренду.

Отсутствие согласованности предмета договора приводит к тому, что стороны постоянно предъявляют взаимные требования по порядку использования имущества, его границах и площади.

Отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, по мнению истца, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды, что является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ.

На основании изложенного, истец, полагая, что поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным письменно.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 просила в исковых требованиях отказать за необоснованностью, ссылаясь на письменные возражения.

Суд, выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор аренды, согласно п.1.1 которого Арендодатель сдает Арендатору во временное пользование за плату, помещение - жилой дом, расположенное по адресу <адрес>, а именно часть жилого дома площадью 442,4 кв.м., кадастровый №, расположено на первом, втором, третьем и четвертом этаже, четырехэтажного дома. Состоит из 22 комнат, двора, бассейна, парковки общего пользования, предназначенное для собственного проживания и проживания гостей.

Истец полагает, что подписанный сторонами договор является незаключенным, так как не позволяет определить его предмет, поскольку из его условий невозможно определить какая часть жилого помещения передается в пользование Арендатору. <адрес> жилого дома составляет 442,4 кв. м. Указывает, что стороны не согласовали какая часть (площадь) жилого дома из общей площади помещения передается в аренду, какие этажи и какие комнаты также стороны не согласовали.

Согласно п.1.4 договора Арендатор ознакомлен с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на помещение, указанное в п.1.1 договора, с его характеристиками и архитектурно-планировочными решениями, в связи с чем, условие о предмете договора сторонами признается согласованным и оспариванию не подлежит.

При этом, согласно п. 2.8. договора аренды Арендодатель проживает на той же территории.

Так, в силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).Так, рассматривая заявленные исковые требования, суд принимает во внимание положения статьи 10 ГК РФ, в силу которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При оценке договора с точки зрения его заключенности, суд, принимая во внимание факт исполнения сторонами обязательств по договору, приходит к выводу о том, что существенным условием является условие о предмете. Только в случае отсутствия соглашения сторон по данному условию договор аренды считается незаключенным. Иных оснований для признания договора аренды незаключенным, закон не содержит. Как следует из материалов дела сторонами условие о предмете договора согласовано.

Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в договоре, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

Судом учитывается тот факт, что пунктом 1.4 договора Арендатор ознакомлен с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на помещение, указанное в п.1.1 договора, с его характеристиками и архитектурно-планировочными решениями, в связи с чем, условие о предмете договора сторонами признается согласованным и оспариванию не подлежит.

Таким образом, истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, а, тот факт, что при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, не является основанием для признания договора аренды незаключенным.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ - сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..."

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду – согласно материалов дела, между истцом и ответчиком, во исполнение вышеуказанного договора, ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, истец использовала арендованное у ответчика имущество с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – за что истцом было выплачено ответчику 1 500 000 руб., а согласно решения Геленджикского городского суда по делу № с ФИО2 (истца по данному делу) в пользу ФИО3, (ответчика по данному делу) взыскана задолженность по вышеуказанном договору аренды в размере 1 168 506 руб. (изложенное не оспаривалось сторонами).

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 о признании незаключенным договора аренды удовлетворению не подлежат. По мнению суда, условие о предмете договора при его подписании сторонами было согласовано, договор сторонами исполнялся, что не отрицалось в судебном заседании.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренды жилого дома незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: