Решение по делу № 2-1243/2024 от 21.06.2024

Дело № 2-1243/2024

УИД 75RS0003-01-2024-001793-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 декабря 2024 года                                                                                   г. Чита

        Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Соловьевой Н.А.

при секретаре Перекрест Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Токаревой Екатерины Сергеевны к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Токарева Е.С. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указала следующее. 24 января 2019 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ООО «Проектстрой» по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... Договор заключен с целью комплексного освоения территории, а именно строительства индивидуальных жилых домов. 12 ноября 2020 года с целью строительства жилого дома между истцом и ООО «Проектстрой» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером ..., который был выделен путем межевания из земельного участка с кадастровым номером .... За истекший период истцом было подано уведомление о планируемом строительстве, администрация г. Читы выдала уведомление о соответствии планируемой застройки. После этого был построен дом, в том числе с привлечением средств материнского капитала, заключен договор энергоснабжения, присвоен дому адрес: .... Однако 19 марта 2023 года срок действия договора субаренды закончился, поскольку он действовал на период действия основного договора аренды. Строительство дома не было завершено. Истец обратилась в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, на что был получен устный отказ. Полагая данный отказ незаконным, истец просит суд обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заключить с Токаревой Екатериной Сергеевной договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....

Определением суда от 26 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Забайкальскому краю.

Определением суда от 21 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Проектстрой».

В судебное заседание истец Токарева Е.К., ее представитель Жданов А.В. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Ковалев Д.В. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Забайкальскому краю, ООО «Проектстрой», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 2 марта 2018 года по результатам аукциона, состоявшегося 20 февраля 2018 года, между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «Проектстрой» (далее – Застройщик) заключен договор № 1 комплексного освоения территории (далее – Договор). По условиям Договора Застройщик в установленный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства по комплексному развитию территории, предусмотренные Договором, а Департамент обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с Договором (п. 1.1 Договора). Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду Застройщику для комплексного освоения территории, указанного в п. 1.3 Договора, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (п. 1.2). Сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которого заключен Договор: площадь 243 573 кв.м., кадастровый номер: ..., адрес: ..., ..., разрешенное использование: для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства (п. 1.3). Договор заключен на срок пять лет с 19 марта 2018 года по 18 марта 2023 года (п. 2.1). В пределах срока действия договора аренды переуступка прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу не допускается (п. 7.1).

Из выписки из ЕГРН от 30.07.2024 следует, что земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., ..., площадью 45 561+/- 172,74 кв.м., с кадастровым номером ..., находится в собственности Забайкальского края.

В рамках договора комплексного освоения территории № 1 от 2 марта 2018 года Застройщик произвел кадастровые работы и государственный кадастровый учет образованных земельных участков в границах земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:2626.

18 февраля 2019 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Проектстрой» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края, № 210/19 (г.с.) в соответствии с Постановлением администрации городского округа «Город Чита» № 135 от 08.05.2018 «О утверждении проекта планировки и проекта межевания земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение которого установлено: ..., ...». По условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в собственности Забайкальского края, из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 1000 кв.м., местоположение которого установлено: ..., уч. 142 (п. 1.1. договора). Вид разрешенного использования: строительство индивидуальных жилых домов (п. 1.2). Цель использования земельного участка: комплексное освоение территории в целях индивидуального жилищного строительства (п. 1.3). На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности Арендатора (п. 1.4). Освоение земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с настоящим договором и в рамках договора о комплексном освоении территории от 02.03.2018 № 1 (п. 1.8). Договор заключен сроком до 19 марта 2023 года, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.1). В предела срока действия договора переуступка прав и обязанностей о договору аренды третьему лицу не допускается (п. 5.2).

Вместе с тем, истцом предоставлен договор субаренды земельного участка № 28/20 от 12 ноября 2020 года, заключенный между ООО «Проектстрой» (далее – Арендатор) и Токаревой Е.С. (далее – Субарендатор) по условиям которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1000 кв.м., местоположение которого установлено: ..., ..., во временное владение и пользование за плату с целью индивидуального жилищного строительства (п. 1.1, 1.3). Субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшения его состояния, вносить субарендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором (п. 2.3). За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор уплачивает арендатору сумму в размере 200 000 рублей (п. 3.1). Договор заключен сроком до 19 марта 2023 года (п. 5.1).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.08.2024, 12 ноября 2020 года произведена государственная регистрация ограничения права собственности ... на земельный участок с кадастровым номером 75:32:010224:111, площадью 1000 кв.м., местоположение которого установлено: ..., ..., в пользу Токаревой Е.С. сроком с 12.11.2020 по 19.03.2023 на основании договора субаренды земельного участка № 28/20 от 12 ноября 2020 года.

23 марта 2021 года администрацией городского округа «Город Чита» выдано Токаревой Е.С. уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого дома параметров объекта индивидуального строительства установленным параметрам и допустимости объекта индивидуального жилищного строительства.

Из пояснений истца Токаревой Е.С. установлено, что заключая договор субаренды, она заблуждалась относительно его существа, полагала, что заключает договор купли – продажи земельного участка. На данном земельном участке она начала возводить жилой дом, в том числе с использованием средств материнского (семейного) капитала, что подтверждается техническим заключением по обследованию объекта незавершенного строительством индивидуального жилого дома от 13.06.2023, составленного МП ППАП бюро «ГЕОПЛАН», и сведениями из отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Забайкальскому краю.

Из разъяснений Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 13 сентября 2018 года следует, что в рамках договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, от 02.03.2018 № 113/18 (А) и договора 3 1 комплексного освоения территории от 02.03.2018, арендатор земельного участка имеет право передавать земельный участок с кадастровым номером ..., либо земельные участки, образованные в соответствии с Постановлением администрации городского округа «Город Чита» № 135 от 08.05.2018 «О утверждении проекта планировки и проекта межевания земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение которого установлено: Забайкальский край, г. Чита, вдоль трассы М-55» в субаренду, в пределах срока действия Договора, при условии отсутствия задолженности по арендной плате, в пределах принятых на себя обязательств по договору.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Судом установлено, что такого согласия в пределах принятых ООО «Проектстрой» обязательств по договору у Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края получено не было.

Обращаясь в суд с иском, в обоснование требований Токарева Е.С. указывает, что земельный участок должен быть предоставлен ей ответчиком в аренду без проведения торгов.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности в аренду без проведения торгов указаны в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Как установлено судом и обоснованно указывается ответчик, истец в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка не обращался.

Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Учитывая отсутствие факта обращения истца к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, оснований для возложения на Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обязанности заключить с Токаревой Екатериной Сергеевной договор аренды земельного участка суд не находит, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Токаревой Екатерины Сергеевны к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка - отказать.

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Читы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

          Судья                            Н.А. Соловьева

     Решение изготовлено в окончательной форме 26.12.2024