Решение по делу № 8Г-15401/2024 [88-18435/2024] от 15.05.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-18435/2024

УИД: 23RS0047-01-2022-001148-87

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                             18 июня 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Капитанюк О.В.

судей Ивановой О.Н., Лопаткиной Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                              № 2-172/2023 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителей,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 сентября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 марта 2024 г.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Капитанюк О.В., выслушав ФИО1, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ООО «ЮгСтройИмпериал» по доверенности ФИО6, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителей, в обоснование указав, что 12 марта 2021 г. заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Ответчик выполнил строительство квартиры с недостатками, которые истец просила устранить.

1 ноября 2021 г., 12 декабря 2021 г., 2 марта 2022 г. после осмотра квартиры ответчику вручались акты о наличии недостатков (дефектов), которые застройщиком не устранены.

21 февраля 2022 г. ответчик составил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и произвел государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру, что явилось поводом для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Полагая свои права нарушенными, ФИО1 просила суд признать незаконным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №363/2-8/Э от 12 марта 2021 г.; возложить на ответчика обязанность передать ФИО1 объект долевого строительства по договору № 363/2-8/Э от 12 марта 2021 г, соответствующий условиям договора; признать запись № от 26 мая 2022 г. о государственной регистрации права собственности ФИО1 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, незаконной, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать указанную запись.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 15 сентября 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 марта 2024 г., в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить принятые судебные постановления, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав стороны, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 марта 2021 г. между ФИО1 и ООО «ЮгСтройИмпериал» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по которому истцу должна быть передана трехкомнатная квартира под условным номером 363, на 24 этаже в блок-секции 2 проектной площадью с холодными помещениями 146,94 кв.м.

ООО «ЮгСтройИмпериал» приняло на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участникам долевого строительства указанную квартиру по передаточному акту не позднее IV квартала 2021 г. (31 декабря 2021г.), а истец - принять объект и оплатить обусловленную договором цену.

Уведомлением от 31 января 2022 г. истцу направлено сообщение о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, которое, согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором <данные изъяты> RU получено адресатом 12 февраля 2022 г. (т.1 л.д.57).

Вместе с тем, ФИО1 также представлена в материалы дела копия отчета об отслеживании почтового отправления с идентификатором <данные изъяты> RU, из которого следует, что направленная 10 февраля 2022 г. застройщиком корреспонденция вручена адресату 6 марта 2022 г. (т.1 л.д. 116).

В связи с выявленными недостатками в объекте долевого строительства истцом направлены ответчику претензия от 1 ноября 2021 г., Акт № 2 выявленных недостатков от 12 декабря 2021 г. с распечаткой фотографий, заключением эксперта ООО «Арбор» от 13 декабря 2021 г., Акт № 3 выявленных недостатков при осмотре квартиры 2 марта 2022 г.

В целях установления юридически значимых обстоятельств определением Советского районного суда г. Краснодара от 26 сентября 2022 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оптима Люкс». Перед экспертами ставился, в том числе, вопрос соответствия характеристик квартиры № <данные изъяты> расположенной по адресу: <адрес>, условиям договора долевого участия, заключенного 12 марта 2021 г. ФИО1 с ООО «ЮгСтройИмпериал».

        В заключении № эксперт пришел к выводам о несоответствии характеристик указанной квартиры условиям договора. Экспертом установлены следующие несоответствия: в наружной стене под оконными блоками жилых комнат № 5 и № 6 отсутствует заделка основного слоя монтажного шва (пенного утеплителя) наружным слоем герметизации; во всех помещения выполнено устройство полусухой цементно-песчаной стяжки пола, стяжка неоднородна, имеет трещины и следы ремонта; в помещении № 2 (сан.узел) в месте расположения стояков канализации через техническое отверстие в перекрытии поступает вода; помещении № 8 (гостиная) в дверном блоке по нижнему краю имеется механическое повреждение алюминиевого профиля; в помещении № 9 (кухня) поврежден один из стеклопакетов (площадью 0,81 кв.м), многочисленные мелкие трещины; в оконных блоках помещений № 5 (жилая комната) и помещении № 6 (жилая комната) снаружи имеются отклонения от горизонтали рамочного профиля, имеются неплотное примыкание, прогиб, провес и искривление рамочного профиля к импосту; на поверхностях перил балкона и террасы имеются многочисленные повреждения, в виде царапин, сколов и облущиваний; на террасе № 10 и балконе № 11 в местах примыкания защитного фартука из оцинкованной кровельной стали к наружным стенам квартиры, имеются отслаивания и неравномерность нанесения герметика; решетка на кровельной воронке, расположенная на балконе, имеет искривление, а значит, не обеспечивается должный водоотвод с поверхности кровли. Застройщиком были выполнены не в полном объеме работы, указанные в приложении № 2 к договору: в квартире отсутствует прокладка электропроводки внутри квартиры; помещениях № 9 (кухня) и № 2 (сан.узел) отсутствуют вентиляционные блоки естественной вентиляции.

        Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив, при наличии к тому оснований, протокол разногласий.

        Учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих наличие в квартире недостатков, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, суд пришел к выводу о том, что согласно ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ответчик был вправе составить и направить истцу односторонний акт, ввиду отказа истца от приемки квартиры.

        Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд первой инстанции указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

        Отказывая в удовлетворении требований истца о признании записи о государственной регистрации права собственности на квартиру незаконной, обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись регистрации, обязании ответчика передать квартиру по акту приема-передачи, суд сослался на то, что данные требования производны от основного (признать односторонний акт приема-передачи незаконным) и пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

        С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

        При этом судебная коллегия дополнительно указала, что наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

        Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от                                        30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

        Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

        В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

        Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

        В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

        Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

        При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

        Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

        Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

        Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию по настоящему делу является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

        В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

        Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

        При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Истцом в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе отмечалось, что отчет <данные изъяты> RU об отправке ответчиком уведомления от 10 февраля 2022 г. о сдаче объекта и необходимости принять квартиру по акту приема-передачи содержит две даты вручения отправления - 12 февраля и 6 марта 2022 г. Фактически уведомление было вручено истцу 6 марта 2022 г. в связи с чем застройщик мог составить односторонний акт не ранее 15 марта 2022 г.

ФИО1 также указывала, что 1 ноября 2021 г., 12 декабря 2021 г., 2 марта 2022 г. после осмотра квартиры вручала ответчику акты о наличии недостатков в спорной квартире, однако ответчиком соответствующие действия по устранению дефектов осуществлены не были.

Отклоняя доводы истца в этой части, суды указали, что претензия от                       01 ноября 2021 г., акт от 12 декабря 2021 г. были составлены до ввода объекта в эксплуатацию. Приходя к такому выводу, суды не дали оценку тому обстоятельству, что согласно заключению эксперта ООО «Оптима Люкс» № 2-3966/22-12-22 характеристики спорной квартиры не соответствовали условиям договора и после ввода объекта в эксплуатацию.

При этом факта необоснованного уклонения ФИО1 от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено.

Суды первой и апелляционной инстанций, делая вывод о правомерности составления ООО «ЮгСтройИмпериал» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче объекта долевого строительства ФИО1 исполненным, не учли приведенные положения материального закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Как указывала ФИО1, ее отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона.

Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции ошибки суда первой инстанции не исправил.

Допущенное судами нарушение является существенным, поскольку оно привело к неправильному разрешению спора, и может быть устранено только путем отмены судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 сентября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 марта 2024 г. отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции Советский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий

Судьи